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北京土地住房齊放量 房?jī)r(jià)拐點(diǎn)將至?

2017-07-01 21:20? 來(lái)源:新浪財(cái)經(jīng) 本篇文章有字,看完大約需要 分鐘的時(shí)間

來(lái)源:新浪財(cái)經(jīng)


  6月30日,據(jù)北京市國(guó)土資源局網(wǎng)站顯示,北京再掛6宗地塊。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,北京今年合計(jì)居住類面積供應(yīng)已經(jīng)達(dá)到了223萬(wàn)平米,是2016年供應(yīng)量的3倍。

  與此同時(shí),北京市住建委近日出臺(tái)商品住宅項(xiàng)目預(yù)售許可新規(guī),鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目入市銷售,形成實(shí)際供應(yīng)。其中,北京住建委公示了161個(gè)拿地未開工項(xiàng)目和228個(gè)開工未入市項(xiàng)目。按照北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)在公開信息上給出的測(cè)算數(shù)據(jù),拿地未開工和開工未銷售的房源,初步統(tǒng)計(jì)有20萬(wàn)套左右,是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,此次政策則有望加快部分在途房源的供應(yīng)量。這樣能夠在目前已經(jīng)做好減法的同時(shí)繼續(xù)做好加法,平穩(wěn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)。增加供應(yīng)后,市場(chǎng)價(jià)格將有望有所降低。

  土地開閘大放量

  土地供應(yīng)不足一直是業(yè)界認(rèn)為北京樓價(jià)暴漲的根源之一,不過(guò),今年以來(lái),北京一直在開閘大放量。

  6月30日,據(jù)北京市國(guó)土資源局網(wǎng)站顯示,北京再掛6宗地塊,其中最貴地塊48.4億,最大建設(shè)用地面積8.2萬(wàn)平米,6宗地塊總價(jià)為182.4億,總建設(shè)用地面積37萬(wàn)平米。

  6宗地塊分別是海淀北部地區(qū)整體開發(fā)翠湖科技園2宗、亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)路東區(qū)2宗、懷柔鎮(zhèn)張各長(zhǎng)村2宗。總起始價(jià)182.4億。

  在2017年1月-6月北京合計(jì)公示56宗經(jīng)營(yíng)性用地中,北京6月份公示 21宗經(jīng)營(yíng)性用地,總起始價(jià)達(dá)502.6億元,達(dá)到2017年上半年之最。

  北京市4月7日發(fā)布的新供地計(jì)劃提出,2017年住宅用地供地計(jì)劃為1200公頃,這一指標(biāo)是年初計(jì)劃的兩倍。以往北京供地計(jì)劃完成率較低,業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),按照目前趨勢(shì),北京市將按時(shí)按量完成計(jì)劃供地。

  值得注意的是,近期北京市出讓宗地均限定商品住房銷售價(jià)格、并設(shè)定土地合理上限價(jià)格,當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí),則不再接受更高報(bào)價(jià),轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積比例程序。同時(shí),近期出讓宗地還設(shè)定有企業(yè)自持商品住房面積預(yù)設(shè)比例,當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)自持面積比例達(dá)到設(shè)定的預(yù)設(shè)比例時(shí),轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。

  其中,6月27日北京推出的5宗地塊甚至有位于東城區(qū)的。這距離上次東城區(qū)再出住宅用地已經(jīng)時(shí)隔五年。招拍掛資料顯示,這宗東城區(qū)用地是本市推動(dòng)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”以來(lái)位置最好的地塊之一,同時(shí),該處地塊地上建筑控制規(guī)模約為7.36萬(wàn)平方米,其未來(lái)住宅銷售均價(jià)限制在每平米89068萬(wàn)元,最高銷售單價(jià)不得超過(guò)9.35萬(wàn)元/平米。

  業(yè)內(nèi)人士表示,綜合以上新推土地限價(jià)分析,和同區(qū)域、同品質(zhì)二手房相比,目前本市新供應(yīng)土地將供應(yīng)的商品房反而更有明顯的優(yōu)勢(shì),比如東城區(qū)新房售價(jià)控制在10萬(wàn)元以下,是個(gè)明確信號(hào),有利于市場(chǎng)平穩(wěn)。預(yù)計(jì)相關(guān)區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格很可能繼續(xù)下行,拉平與新建住宅的價(jià)格差。

  300多個(gè)項(xiàng)目被喊話盡快入市

  除了加大土地供應(yīng),北京市也在全力推動(dòng)新房入市。

  近日,北京市住建委稱,正在采取切實(shí)措施,在做好房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端調(diào)控的同時(shí),將大力增加市場(chǎng)供應(yīng)放在非常顯著的位置。

  據(jù)了解,從3月份起,市住建委全面啟動(dòng)了“拿地未開工和開工未入市項(xiàng)目”協(xié)調(diào)推進(jìn)工作,全力促進(jìn)在途商品住宅項(xiàng)目盡早開工、入市。經(jīng)過(guò)梳理,截至3月底,全市共有拿地未開工項(xiàng)目161項(xiàng)1312萬(wàn)平米,開工未入市項(xiàng)目228項(xiàng)965萬(wàn)平米。

  據(jù)記者從市住建委了解到,在市、區(qū)兩級(jí)住建委和有關(guān)部門近3個(gè)月的共同努力下,項(xiàng)目開工、入市協(xié)調(diào)推進(jìn)工作效果初顯,截止5月30日,拿地未開工項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)新開工295萬(wàn)平米,開工未入市項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目入市216萬(wàn)平米。

  市住建委同時(shí)稱,為加快推進(jìn)清單項(xiàng)目盡早入市,進(jìn)一步提高房屋供給轉(zhuǎn)化效率,使之盡早形成市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng),市住建委研究決定,凡列入清單的商品住宅項(xiàng)目,開發(fā)企業(yè)取得一個(gè)施工許可后,可以對(duì)應(yīng)辦理兩次預(yù)售許可。

  有業(yè)內(nèi)人士指出,商品住房必須取得預(yù)售許可證,才可以對(duì)外銷售。按照規(guī)定,開發(fā)企業(yè)取得一個(gè)施工許可證后,只能辦理一次預(yù)售許可。但如果要拿到預(yù)售許可證,除了要具備土地證、規(guī)劃證等證件外,還要達(dá)到一些其他要求,比如投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上。而套均面積大于140平方米的大戶型住宅項(xiàng)目,7層以下(含)的,需達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂方可辦理預(yù)售;8層以上(含)的,需完成規(guī)劃層數(shù)的1/2(且不低于7層)后,方可辦理預(yù)售。這就導(dǎo)致了樓盤在一個(gè)施工許可證范圍內(nèi)的樓棟,有些達(dá)到了進(jìn)度要求,有些沒有達(dá)到。

  “如果辦理一個(gè)預(yù)售證,就只能等著所有樓棟都達(dá)到要求。而加速入市的新規(guī)中,這些項(xiàng)目取得一個(gè)施工許可證后,可以對(duì)應(yīng)辦理兩次預(yù)售許可,這就使得一個(gè)項(xiàng)目中那些已經(jīng)具備條件的樓棟,先領(lǐng)取預(yù)售許可證,先入市銷售,加速形成市場(chǎng)供應(yīng)。”該人士稱。

  而數(shù)據(jù)也進(jìn)一步顯示,隨著土地開閘和住房供應(yīng)增加,北京樓市成交量暴跌,房?jī)r(jià)已經(jīng)迎來(lái)了一波又一波的松動(dòng)。

  據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì), 2017年上半年北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量約8.7萬(wàn)套,環(huán)比2016年下半年減少36.5%,同比2016年上半年減少35.8%,北京二手房網(wǎng)簽量結(jié)束了自2014年上半年以來(lái),連續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。北京二手房?jī)r(jià)在3、4月份沖高后,開始逐步企穩(wěn)回落,先是5月環(huán)比下跌了3.4%,之后6月又再次環(huán)比下跌了4.7%,不僅跌勢(shì)持續(xù),且跌幅有擴(kuò)大跡象,二季度北京二手房?jī)r(jià)的企穩(wěn)并持續(xù)回落,預(yù)示了房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的到來(lái)。

  偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉預(yù)測(cè),隨著交易量的持續(xù)回落,目前北京二手房?jī)r(jià)的下跌才剛剛開始,2014年我們?cè)?jīng)歷過(guò)二手房?jī)r(jià)下跌10%的情況,或?qū)⒃?017年再現(xiàn),由于今年的調(diào)控力度比2014年還要嚴(yán)格,所以預(yù)計(jì),今年北京二手房房?jī)r(jià)的跌幅有可能超過(guò)10%,三季度開始,我們將看到北京二手房?jī)r(jià)下跌的區(qū)域和跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大

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