“黑點”二高負債還是善用杠桿？
圍繞泰禾的另一個爭議點在于伴隨高增長而來的高負債。尤其是頻繁的融資和大比例的股權質(zhì)押，引發(fā)外界對于泰禾資金鏈安全的擔憂。
但是，用“負債率”來一竿子打翻一船人的判斷也許并不全面。正如很多房企大佬所言，房地產(chǎn)企業(yè)的安全性不只是看負債率，還要看現(xiàn)金流，看企業(yè)償債能力，其資金是否可以覆蓋到期債務。
高負債是否一定負面？我們看到在過去的一輪房地產(chǎn)規(guī)模競賽之中，不少房企因為善用杠桿，實現(xiàn)了規(guī)模的快速增長，泰禾便是其中之一。而更有一些一味求穩(wěn)的企業(yè)，眼睜睜錯過了這一輪天賜的機會。
“不大不行，大不一定等于好?！边@是一位房企總裁對于規(guī)模的看法。房企在過去一輪上升周期中，適當背負風險，換取在行業(yè)集中度提升大勢之下的發(fā)展空間，無可厚非。風險向來與機會并存，就看這個風險是否可承受。
而隨著行業(yè)形勢轉(zhuǎn)淡，在“慢下來”的策略和優(yōu)秀的銷售業(yè)績回款幫助下，泰禾已經(jīng)在一年之內(nèi)實現(xiàn)了現(xiàn)金流回正，效果顯著，負債率明顯下降。
更何況，作為A股主板上市公司，泰禾計算資產(chǎn)價值是按拿地時的土地原值，也以此來計算負債率，如果按照港股的計算方式，以公允價值計算土地價值的話，泰禾的負債率在不同計算標準下就會有大幅的下降。而且，由于泰禾龐大的土儲保障了增長性，以及業(yè)績的持續(xù)釋放，泰禾集團在融資方面表現(xiàn)非常強勢。
從2018年初開始，泰禾集團就在境外完成總額4.25億美元的債券發(fā)行；3月7日，泰禾集團發(fā)行2.3億美元的債券；9月4日，“中信證券-泰禾集團慕盛長租公寓系列資產(chǎn)支持專項計劃”擬發(fā)行總額不超過50億元，發(fā)行期數(shù)不超過4期，首期發(fā)行金額8.1億元；11月13日，泰禾集團發(fā)布公告稱，其11.67億元購房尾款資產(chǎn)支持票據(jù)獲準注冊。
2018年10月和11月，泰禾先后獲得上海銀行和光大信托各200億元的綜合授信額度。2019年1月28日，泰禾集團與中國建設銀行福建分行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，建行福建分行將為泰禾集團及其成員單位制定綜合融資方案，融資總金額100億元人民幣。
融資難是過去這一年不少房企的頭號難題。企業(yè)只有借到更新的、更長期的錢，才能夠借新還舊，改善融資結構。而去年能夠從金融機構那里借到錢的，無一不是他們眼中頗具實力，安全性較高的企業(yè)。
債券、REITs、ABS、ABN、美元債、中期票據(jù)，2018年的泰禾可以說是充分展現(xiàn)了一家品牌房企豐富的融資創(chuàng)新渠道。這不僅體現(xiàn)了在融資難的大環(huán)境下，泰禾后續(xù)資金運轉(zhuǎn)的保障力，也顯示了金融機構對于泰禾這家企業(yè)發(fā)展前景的認可。
“黑點”三業(yè)績增速44%，算不算好？
2017年底，黃其森在媒體采訪中透露了2018年2000億元的發(fā)展愿景，同比翻番，引發(fā)市場關注。
然而事實上，房地產(chǎn)行業(yè)的急轉(zhuǎn)直下超出很多人的預料。根據(jù)中國指數(shù)研究院公布的銷售額榜單，2018年泰禾以1456億的業(yè)績位列榜單的第20名，同比2017年增長了44%。
這一數(shù)字雖然沒有達到黃其森的預期，但是考慮到龍頭房企的增速已經(jīng)逐漸平穩(wěn)至40%以內(nèi)，甚至只有10%，泰禾能夠在全年高壓調(diào)控的背景下，取得這樣的增長仍然是可圈可點的。
別忘了，這是黃其森年中提出“慢下來”的戰(zhàn)略落實后的業(yè)績成果。
泰禾持續(xù)布局深耕一線及核心二線城市的策略，聚焦于高端改善人群的主力需求，使之能夠把握行業(yè)發(fā)展大方向，保持銷售額的堅挺。
在北京，泰禾憑借早年間積累的土地資源和新中式高端產(chǎn)品力，繼續(xù)實現(xiàn)單城200億的銷售額。目前，泰禾在北京的存貨值高達600億，可以預見2019年泰禾在首都這片高地上仍將繼續(xù)開足火力。此外，在華東、廣深、華中、福建等區(qū)域，泰禾2018年均取得了不錯的成績。
2018年的泰禾給我們展示了在淡市中，企業(yè)的核心競爭力是什么？
一是過硬的產(chǎn)品實力，二是助力資產(chǎn)保值的服務。
不久前，泰禾院子入圍中國首本《全國高校房地產(chǎn)專業(yè)案例教材》，成為全國400所垂直專業(yè)高校、50萬在校大學生的教學案例。在教材中，泰禾的文化、精神、專利、細節(jié)被歸納成文，沉淀成中式建筑的經(jīng)典案例。而“泰禾+”戰(zhàn)略所代表的全生命周期服務，也在過去一年穩(wěn)步推進。更多資訊關注財經(jīng)365股票頻道！