從“萬人陪跑”看河西十年

“沒有千萬資產，都沒資格露宿河西的街頭?！?、“全款的睡門口，沒錢的請回去?！薄胍x懂南京樓市，繞不開河西板塊，在過去的十年間，這里已然成為南京樓市的“宇宙中心”。 

河西之熱，搶房可見：由于限價令和高地價，出現一二手房價格嚴重倒掛，南京河西頻頻出現搶房大戰。今年6月，河西板塊4家樓盤共推出775套房源，卻有高達11325組購房者參與搖號，平均下來14.6組意向客戶搶1套房，可謂是萬人陪跑買房，有媒體統計稱，這四盤驗資預計凍結超400億資金。

作為迎接2005年“全國十運會”的重要配套工程，南京河西中央商務區（CBD一期）在2002年正式啟動。隨后在2003年，河西新城規劃正式出臺。作為南京的新城市中心，河西新城一路走來，伴隨的是2005年十運會、2008年第四屆世界城市論壇、2014年青奧會等一系列重要事件。

小Z介紹稱，2005年河西新城的房價還在五六千左右，當時南京其他區域的房價還在四五千上下，隨著政策與資金不斷支持注入，南京奧體中心及周圍片區的相應配套也逐步完善，差不多從2009年開始，河西樓市就開始一路走高。

2008年全國樓市成交一片慘淡，救市之聲不絕于耳。當年南京的商品住宅成交僅4.49萬套，環比2007年下降51.3%。不過在2009年，在四萬億暖風推送下，大量投資及投機資金涌入樓市，僅在當年，南京樓市成交量就從上年的不足5萬套飆漲至10.5萬套，作為南京樓市的當紅炸子雞，河西板塊就此進入飛速上漲通道。

“如果說河西房價從2009年的一萬多飆漲到現在的四萬多，成為南京樓市漲幅最快板塊話，仁恒江灣城就是十年間河西樓市的一個縮影?！毙舉例說，2009年仁恒江灣城一期開盤，均價約在1.5萬元/平，到2018年仁恒江灣城一期的二手房成交價已經到了5.7萬，而此后的幾期二手房掛牌價還要更高。

2016年是河西樓市的另一個關鍵節點。2016年5月，葛洲壩以總價32.8億元，樓面地價45213元/㎡，拿下河西南G14高價地。就在這塊地出讓當天，包括這一河西地王外，河西一共還有三個“高價地”誕生，包括常州世茂房地產有限公司以88億元競得的G11地塊，溢價幅度114.6%，為南京2016年總價地王。除此之外，還包括電建地產與金茂地產聯手拿下的G12與G13地塊，樓面地價分別高達3.7萬/平米及3.68萬/平米。均刷新當時河西在售新房均價。

從2016年過來的兩年多時間里，在“4.5萬地王效應”的刺激下，大量需求涌入河西，也帶動了河西二手房板塊水漲船高。2019年，葛洲壩拿下的“4.5萬地王”即將入市，有消息稱，被稱為葛洲壩南京中國府的項目已經公開售樓處，對外宣傳造價7萬/㎡。河西地王再現江湖，又會如何攪動河西樓市風云？

南京樓市走向何處？

對于生活在南京城里、亦或是想要涌入南京的年輕人來說，河西是個神話，能在城中買得起一處蝸居已經不容易。“在居民收入尚沒有趕上北上廣深時，南京的房價已經超前趕上了?！毙感慨，房價畸高，普通大學生工資也才五千多，不知道什么時候才能買房。

2018年豆瓣上有個帖子如此發問：“南京月薪稅前25k，什么水平？”獲贊數最多的回應是“低端炫富撩妹貼”。

確實，在北京上海等一線城市，稅前25k的收入到手約一萬七左右，其實并非太高的收入，但從這個帖子的眾多回應看來，對于在南京奮斗的年輕人來說，這樣的工資已經很難得了。

2018年6月，融360統計的全國十大房價工資比城市中，南京居于第7，位于北上廣深廈門福州之后，房價工資比為3.7，買一套房平均花費時間為30.8年。

然而，按照貝殼找房發布的《2018城市居住報告》，在包括北京、上海、深圳、南京、武漢、長沙、重慶、成都、合肥等9大城市中，購房人群最年輕的非南京莫屬，平均購房年齡30歲。

平均年齡在30歲的年輕人在南京買房，“六個錢包”齊上陣就成為大概率事件。根據中國指數研究院的統計，深圳、珠海、合肥、南京、杭州、蘇州等城市杠桿率超過100%。最近四年，更是呈現高速夸張之勢。作為對比，全國居民部門的杠桿率(住戶貸款余額/住戶存款余額)在2018年一季度大概是61%。

以南京2017年數據為例，其中住戶存款6202.95億元，比年初增加107.14億元；住戶貸款7704.23億元，比年初增加1170.48億元；如果住戶貸款除以住戶存款這一計算軍民杠桿率方式來計算，南京居民杠桿率高達124%。

“南京房價為啥一直能居高不下，就是每年剛需多，很多大學生畢業留在南京，隨后就面臨買房的問題?！毙說，還有就是在南京買房的安徽和江蘇其他城市人群多，江蘇經濟實力強的城市不少，不少有經濟實力的人群就會選擇在南京購房投資。

2017年，南京出臺一系列人才政策，凡取得研究生以上學歷或40周歲以下的本科畢業生即可落戶。當年南京常住人口較上年增加6.5萬人。

按照《南京市“十三五”人口發展規劃》，到2020年末全市總人口預計將達到910萬人左右。按照2017年南京833.5萬常住人口來看，2019年到2020年兩年，還將增加76.5萬人。人口的流入會對未來幾年南京的樓市發展產生什么影響？更多資訊關注財經365股票頻道！