財(cái)經(jīng)365訊（編輯 章馨），七部委聯(lián)手整治中國樓市亂象、棚改貨幣化安置力度減弱、房企海外發(fā)債再受嚴(yán)監(jiān)管，...最近針對(duì)中國房地產(chǎn)的一系列舉措，顯示即便在外界普遍預(yù)期中國經(jīng)濟(jì)下半年下行壓力加大之際，樓市調(diào)控政策不松反緊，房地產(chǎn)可能再也不是托底中國經(jīng)濟(jì)的主力了。
分析人士認(rèn)為，此次中央和地方密集出臺(tái)調(diào)控措施，仍是因城施策大框架下的局部調(diào)整和糾偏，是對(duì)貨幣政策邊際放松可能刺激樓市的提前預(yù)防，并非全面緊縮；而房地產(chǎn)市場下半年大概率放緩，疊加中美貿(mào)易摩擦升級(jí)，經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)需消費(fèi)提速來對(duì)沖。
“哪怕經(jīng)濟(jì)下行也不能過于依賴房地產(chǎn)基建，如果因?yàn)闇p弱就開始刺激的話，那么就進(jìn)入惡性循環(huán)了。”中原銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王軍表示，“現(xiàn)在可以接受慢一點(diǎn)的速度，（GDP）6.6%以上對(duì)于完成十三五目標(biāo)沒一點(diǎn)問題。”
他預(yù)計(jì)，下半年中國經(jīng)濟(jì)會(huì)弱一些，上半年消費(fèi)有低估，大量活躍的服務(wù)消費(fèi)沒有體現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)里，拖累商品消費(fèi)的汽車，在進(jìn)口關(guān)稅正式下調(diào)后一部分人會(huì)結(jié)束觀望，而且中國擴(kuò)大內(nèi)需有很大回旋余地，例如下一步各省市落實(shí)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略細(xì)則，也是一個(gè)重要抓手。
而在政策上，央行已多次提示去杠桿力度節(jié)奏都會(huì)有所調(diào)整，上半年信用貨幣雙緊的狀況下半年預(yù)計(jì)會(huì)有改善；而財(cái)政政策繼續(xù)支持小微企業(yè)，個(gè)人所得稅調(diào)整也開始啟動(dòng)，這些措施均助力擴(kuò)大內(nèi)需。
中國上半年超預(yù)期的房地產(chǎn)表現(xiàn)是支撐經(jīng)濟(jì)增長的重要因素，前五月10.2%的房地產(chǎn)投資增速遠(yuǎn)高于個(gè)位數(shù)的整體投資增速，而二線城市爭相引進(jìn)人才、搖號(hào)搶房助燃了樓市火爆的預(yù)期。中國銀行國際金融研究所就在最新報(bào)告中指出，中國經(jīng)濟(jì)目前依然處在新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵時(shí)期，并未真正進(jìn)入所謂的“新周期”，經(jīng)濟(jì)增長有重回依賴房地產(chǎn)發(fā)展的傾向。
海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超等在報(bào)告中稱，過去每一輪經(jīng)濟(jì)下行都會(huì)刺激地產(chǎn)，年初以來經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，4月政治局會(huì)議重提擴(kuò)大內(nèi)需，各地出臺(tái)“搶人”政策，乃至小微企業(yè)定向降準(zhǔn)，都曾被誤讀為再次放水刺激地產(chǎn)。
“但近期住建部等七部委對(duì)30個(gè)城市啟動(dòng)整治房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動(dòng)、國開行總行上收棚改融資審批權(quán)等，意味著地產(chǎn)調(diào)控政策只緊不松。”報(bào)告指出，在房貸利率持續(xù)上行的背景下，地產(chǎn)銷售反彈注定曇花一現(xiàn)，6月以來地產(chǎn)銷量較5月大幅回落，三四線城市回落幅度較大。
**棚改貨幣化安置力度減弱**
近兩年中國推行棚改貨幣化安置后，三四線樓市掀起波瀾壯闊的上漲行情，機(jī)構(gòu)普遍預(yù)計(jì)去年貨幣化安置比例超過五成，而近日圍繞國家開發(fā)銀行棚改項(xiàng)目審批權(quán)上收的討論，凸顯出市場對(duì)棚改力度減弱后三四線樓市走向的擔(dān)憂。
路透此前從多位國開行人士處了解到，國開行分支行棚改項(xiàng)目審批權(quán)限和合同簽訂權(quán)限均已上收總行，新項(xiàng)目目前基本暫停審批，存量項(xiàng)目正常運(yùn)作。
另據(jù)網(wǎng)傳國開行人士稱，三四線城市去庫存基本結(jié)束，后續(xù)棚改項(xiàng)目會(huì)規(guī)定貨幣化安置比例，具體政策目前還不明確。不過國開行之后澄清說明稱，未授權(quán)任何人員參加電話會(huì)議并代表國家開發(fā)銀行發(fā)表言論，有關(guān)言論不代表國家開發(fā)銀行。
“樓市還是依舊火爆，二手房價(jià)一直在漲但市場沒那么熱了，一手房還是要找關(guān)系買，今年拆遷的以分房為主，購房券的形式好像很少。”東部某四線城市的張女士表示，現(xiàn)在是一拆一策？，有些支付拆遷費(fèi)有些分房。
申萬宏源研究的李虹在最新報(bào)告中稱，2017年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議報(bào)告中，不再強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)推進(jìn)貨幣化安置（15年是“繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置，努力提高安置比例”，16年“繼續(xù)因地制宜推進(jìn)貨幣化安置”），當(dāng)時(shí)就預(yù)計(jì)今年棚改貨幣化力度一定會(huì)逐步減少。
“我們認(rèn)為棚改貸款收縮繼而導(dǎo)致棚改貨幣化安置比例下滑是不可避免的，這和目前房地產(chǎn)調(diào)控的大方向是一致的，尤其是考慮到最近兩次降準(zhǔn)后買房熱情被再次激發(fā)市場需要進(jìn)一步降溫。”她寫道。
**過熱城市續(xù)收緊**
中國樓市過熱城市最近也面臨新一輪調(diào)控加碼。住建部等七部委已決定下半年對(duì)30個(gè)城市開展對(duì)房地產(chǎn)市場亂象的專項(xiàng)整治，西安、長沙和杭州三城相繼升級(jí)調(diào)控，均限制企業(yè)購房，并大幅提高安居型住房供應(yīng)比例。
中國指數(shù)研究院表示，新一輪調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)一個(gè)訊號(hào)：未來住房政策，一方面將彌補(bǔ)過去政策的漏洞，采取更為靈活多變的方式限制投機(jī)炒房行為；另一方面，政策層面也將更加注重剛需居民的居住需求，安居類住房供應(yīng)、剛需家庭房源保障等相關(guān)政策將會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。
“下半年房地產(chǎn)調(diào)控大方向很難改變，還沒有強(qiáng)有力的機(jī)制有效控制部分城市房價(jià)上漲，只能在目前調(diào)控格局下繼續(xù)推進(jìn)，有些方面會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。”交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，“房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)注意避免長期形成的思路，即主要針對(duì)需求，需求方面十八般兵器都用上了，供給方面卻沒有招。”
他稱，關(guān)鍵還在于市場供求關(guān)系調(diào)節(jié)和預(yù)期管理。要在供給方面加以平衡，比如，重要城市的土地供給速度能否加快，能否支持城市資質(zhì)比較好的開發(fā)商加快開發(fā)，未來土地供給能否提供計(jì)劃來平抑市場不正確的預(yù)期，房價(jià)上漲快可能會(huì)追加供給等。
中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前聯(lián)合稅務(wù)總局等七部委印發(fā)通知稱，決定于7月初至12月底，在北京、上海等30個(gè)城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動(dòng)，打擊重點(diǎn)包括投機(jī)炒房、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和虛假房地產(chǎn)廣告等四個(gè)方面。住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該專項(xiàng)行動(dòng)會(huì)在年底之前擴(kuò)大范圍，全面開展亂象整治行動(dòng)。
中國人民銀行周四召開2018年第二季度貨幣政策例會(huì)指出，要繼續(xù)密切關(guān)注國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)金融走勢，加強(qiáng)形勢預(yù)判和前瞻性預(yù)調(diào)微調(diào)；穩(wěn)健的貨幣政策保持中性，要松緊適度，管好貨幣供給總閘門，保持流動(dòng)性合理充裕，引導(dǎo)貨幣信貸及社會(huì)融資規(guī)模合理增長。興業(yè)研究認(rèn)為，從前次例會(huì)的“合理穩(wěn)定”到此次“合理充裕”的變化，折射出流動(dòng)性的改善有望持續(xù)。