財(cái)經(jīng)365訊（編輯 錢多多）除去市場(chǎng)供應(yīng)與項(xiàng)目本身的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)以外，開(kāi)發(fā)商與市場(chǎng)博弈后的“理性”定價(jià)，也是目前樓市回調(diào)的主要推手之一

　　4月21日，上海中環(huán)住宅項(xiàng)目——大寧金茂府三期開(kāi)盤。據(jù)了解，該項(xiàng)目382套總價(jià)1000萬(wàn)至2000萬(wàn)元的豪宅房源開(kāi)盤即“日光”，銷售金額達(dá)58億元。

　　上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)表示，大寧金茂府三期項(xiàng)目9.4萬(wàn)左右的均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的預(yù)期，市場(chǎng)都覺(jué)得項(xiàng)目可能會(huì)以10萬(wàn)+的姿態(tài)出現(xiàn)。

　　由此看來(lái)，除去市場(chǎng)供應(yīng)與項(xiàng)目本身的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)以外，開(kāi)發(fā)商與市場(chǎng)博弈后的“理性”定價(jià)，也是目前樓市回調(diào)的主要推手之一。

　　1、58億的“日光盤”

　　資料顯示，大寧金茂府三期位于靜安大寧綠地板塊，是金茂在上海主打的一個(gè)高端住宅項(xiàng)目，推出房源382套，多為面積在112平方米-203平方米的三房、四房戶型。

　　據(jù)了解，項(xiàng)目的平均售價(jià)為9.38萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤當(dāng)天，就有750余組客戶前來(lái)，銷量不斷上升，所推房源半天內(nèi)全部售罄。

　　而大寧金茂府項(xiàng)目地塊則是金茂于2014年以101億元摘得的上海項(xiàng)目，也是當(dāng)時(shí)近五年來(lái)，上海中環(huán)線內(nèi)唯一的超20萬(wàn)平方米的住宅項(xiàng)目。

　　詳細(xì)資料顯示，項(xiàng)目東至平型關(guān)路、南至彭江路、西至共和新路，占地9.6萬(wàn)平方米，總規(guī)劃面積共計(jì)34萬(wàn)平方米(包含21萬(wàn)平方米建筑面積和13萬(wàn)平方米私家景觀花園)。

　　市場(chǎng)人士認(rèn)為，單從產(chǎn)品定位上看，大寧金茂府是目前國(guó)內(nèi)唯一獲英國(guó)BREEAM認(rèn)證的住宅項(xiàng)目。同時(shí)，住宅中所體現(xiàn)的科技人居環(huán)境也為項(xiàng)目加持不少，在前期便積累了不少口碑，這使得項(xiàng)目在本次開(kāi)盤中獲得較好的反響。

　　另外，項(xiàng)目處于稀缺性土地供應(yīng)的內(nèi)中環(huán)板塊，9.38萬(wàn)元/平方米的價(jià)格較市場(chǎng)預(yù)期要低，所以較受歡迎。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)稱，大寧金茂府項(xiàng)目是區(qū)域里面的標(biāo)桿，但9萬(wàn)4左右的均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的預(yù)期。

　　“其前期的房子也賣到9萬(wàn)左右，對(duì)比來(lái)講基本沒(méi)怎么漲，大家都覺(jué)得會(huì)到十萬(wàn)左右的價(jià)格，市場(chǎng)也認(rèn)為項(xiàng)目會(huì)以10萬(wàn)+的姿態(tài)出現(xiàn)。”

　　而在“日光”背后，大寧金茂府項(xiàng)目熱銷所折射出的上海樓市信號(hào)，或許才是大家更為關(guān)注的。

　　對(duì)此，市場(chǎng)人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商一直在預(yù)售證價(jià)格上和市場(chǎng)博弈，由于很多預(yù)售證價(jià)格達(dá)不到預(yù)期，開(kāi)發(fā)商銷售動(dòng)力不足。但經(jīng)過(guò)一段時(shí)間以來(lái)，開(kāi)發(fā)商一些中高端項(xiàng)目的長(zhǎng)久積壓，不僅占據(jù)了現(xiàn)金流，還增加了開(kāi)發(fā)商的資金成本。

　　盧文曦解釋稱，這段時(shí)間大家對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期有所改變，很多限價(jià)在去年剛開(kāi)始的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商還在跟市場(chǎng)博弈，但是現(xiàn)在來(lái)講，市場(chǎng)釋放的信號(hào)很明確。

　　“開(kāi)發(fā)商在姿態(tài)上放低了，原先可能覺(jué)得指導(dǎo)價(jià)格太低，沒(méi)有意愿走。但現(xiàn)在來(lái)看，大家都知道再靠房地產(chǎn)拉經(jīng)濟(jì)，可能性非常小。現(xiàn)在很多地方杠桿都看得很緊，要貸款都很難，所以誰(shuí)先走誰(shuí)占市場(chǎng)主動(dòng)，先走了客戶就給你消化掉了，你走得晚，客戶就越來(lái)越少。”

　　2、回調(diào)的上海樓市

　　事實(shí)上，自去年起至今年一季度，上海樓市無(wú)論是供應(yīng)、成交均處于凍結(jié)狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，從2017年7月至2018年3月，上海新建商品住宅供應(yīng)面積總計(jì)有7個(gè)月低于成交面積。2018年以來(lái)，上海新建商品住宅供應(yīng)面積也連續(xù)3個(gè)月低于成交面積。

　　另外從新建商品住宅庫(kù)存總量來(lái)看，自去年7月開(kāi)始，上海的庫(kù)存面積持續(xù)下降，至2018年3月，上海庫(kù)存面積為459萬(wàn)平方米，環(huán)比下降4%，同比下降28%。

　　相比之下，進(jìn)入4月以來(lái)，上海樓市從多個(gè)方面都逐漸顯示出了回調(diào)的跡象。據(jù)了解，僅上周，上海就有分別來(lái)自青浦、楊浦、普陀、奉賢、浦東等5區(qū)13個(gè)盤入市，共計(jì)5544套房源。

　　當(dāng)中，包括翠湖天地、金茂府、融創(chuàng)濱江壹號(hào)院、上海院子、仁恒西郊花園等高端項(xiàng)目在內(nèi)的超過(guò)20個(gè)樓盤相繼拿到預(yù)售證。

　　另?yè)?jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，今年4月份，上海共26個(gè)樓盤開(kāi)盤。而值得一提的是，這些新供應(yīng)樓盤的價(jià)格普遍低于此前市場(chǎng)預(yù)期，部分地區(qū)甚至還出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象。

　　顯然，這段時(shí)間大家對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期有所改變，因?yàn)榫同F(xiàn)在來(lái)講，“市場(chǎng)釋放的信號(hào)很明確”。

　　據(jù)盧文曦分析，隨著開(kāi)發(fā)商態(tài)度上的轉(zhuǎn)變，后續(xù)市場(chǎng)供應(yīng)會(huì)有比較明顯的提升，這樣一個(gè)背景下，開(kāi)放商入市的姿態(tài)會(huì)比較積極，二季度的市場(chǎng)交易量將會(huì)比一季度明顯轉(zhuǎn)好。

　　對(duì)此，第一太平戴維斯也表示，展望年內(nèi)情況，新增商品房供應(yīng)有望增加，開(kāi)發(fā)商或向政府指導(dǎo)價(jià)格靠攏，以盡快獲取預(yù)售證發(fā)售現(xiàn)有項(xiàng)目。

　　盧文曦還介紹到，這一段時(shí)間以來(lái)上海豪宅市場(chǎng)總的銷售都取得不錯(cuò)的效果。不僅是大寧金茂府，即使像處于市中心絕對(duì)核心區(qū)的翠湖天地也基本全部賣完，“這些新高端項(xiàng)目基本賣得不錯(cuò)”。

　　“像前灘的開(kāi)了才五六百套，定的人可能要達(dá)到將近三千個(gè)，這一段時(shí)間應(yīng)該說(shuō)豪宅的總銷售都是不錯(cuò)的，這是普遍的一個(gè)現(xiàn)象了。”

　　其還向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體介紹，相比起來(lái)，市場(chǎng)上一些中低端的項(xiàng)目則呈現(xiàn)出兩極分化的局面，一部分好的項(xiàng)目去化可以到90%以上，差一點(diǎn)的項(xiàng)目則僅有百分之二三十的去化。

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