財經365訊（編輯 錢多多）“三價合一”是基礎秩序，剛需的界定也是基礎秩序，這需要民政、公安、社保等各部門合作。
近日，深圳出臺新規，要求二手住房交易必須“三價合一”，即實際成交價、銀行評估價格、網簽價格三者要統一。深圳二手房市場“陰陽合同”泛濫，桌子下面的合同(陰合同)顯示買賣雙方真實的成交價，而拿去貸款的合同(陽合同1)顯示高價，為的是買方多貸款;到政府網簽的合同(陰合同2)顯示低價，為的是買家少納稅。
2011年，政府啟動計稅評估系統以后，網簽價貼著市場價“打七折”的政府評估價走。現在，要求銀行評估價不能低于網簽價，三個價格差不多統一了。這樣，購房者為了多貸款，可以報較高的網簽價格，但必須要多繳稅了;或者，購房者為了少繳稅，報較低的網簽價格，但不能多貸款了。也就是，過去“多貸款、少繳稅”，這一隱性紅利不復存在了。
如何解讀該政策?吳曉波頻道給出“深圳打響‘兩會’后調控第一槍”的定位。調控談不上，但確是樓市基礎秩序重構。很難想象，一直自詡市場化程度高的深圳，占樓市供求60%、涉及上千萬居民的二手住房交易，居然縱容如此不透明的“多重價格亂像”。價格是資源配置的第一要素，也是宏觀調控的基礎，80年代“價格闖關”，不就是為了市場化改革嗎?
信號亂了，何談市場化和調控?2016年9月以來，深圳樓市調控穩步推進，新房價格17連降，成交下滑50%以上。乍一看，調控績效顯著，但不受政府管制的二手房價卻明顯上漲。國家統計局數據顯示，至今年2月，深圳二手房價指數連漲5個月，2月同比漲幅達4.7%，創1年來新高。2016年以來，深圳未供應一宗商品住房用地，人口卻連續2年暴增50萬以上。
深圳房價再度暴漲不是沒有可能。一個突出的例子是，規避限購和價格管制的“類住宅”，在京滬穗是“邊緣住宅”，但2017年深圳“類住宅”成交量超過新建商品住房，價格也直逼后者。近期，某知名開發商一個產權僅50年的“產業研發+宿舍”的項目拿到預售證，宿舍售價為每平米10萬元，但使用面積只有建筑面積的50%。看來，水面平靜但水下已波瀾壯闊。
那么，“三價合一”有什么影響?媒體都說，新政導致剛需被錯傷，但筆者認為，沖擊最大的是投資客。改革開放以來，深圳一直享受“低稅紅利”，但就當前樓市而言，這個紅利并未有多少雨潤到實體和普通百姓，而異化成為膽大的“二把刀”博傻的“灰色紅利”，而“杠桿+低稅”這劑鴉片更助長了博傻的勇氣。看中房價上漲，以少量自有資本輔以低交易成本，可撬動高價房產。三價不合，首付可低至20%，配上消費貸，首付甚至可以套出來。
現在，“三價合一”了，灰色紅利沒有了，想象空間沒有了，“快進快出”的收益沒有了，傻膽兒也沒那么大了。這就是為何?政策甫一推出，投資客心慌慌，將板子打到“錯傷”剛需上，吃瓜群眾跟著唱喝，寄望于混肴視聽，倒逼政策沿著錯誤的道路進行所謂修正。對剛需而言，表面上看，或首付款增加了，或繳稅增加了，“上車”更難了，但支持剛需不以違規為代價。
如果剛需購房困難，應調低首套房首付和利率。問題是，何為剛需?就連首套房、首次購房都可能是投資行為的情況下，實在分不清楚。另外，“假離婚”、用子女和父母名字購房大行其道，甚至中介堂而皇之地兜售“購房指標”，剛需是個可意會但不可量化的寬泛概念。在西方，從來沒有剛需的概念，只有根據誠信申報、收入核驗，對住房困難人群的保障。
我國現有的房地產監管框架內，也無“剛需”的概念和衡量標準，實踐中已異化為占據道德制高點、大肆抨擊政策的工具。如同“三價合一”是基礎秩序，剛需的界定也是基礎秩序，這需要民政、公安、社保等各部門合作，統一信用代碼、住房信息聯網、戶口婚姻登記等，都要統一。這樣，即便以首套房、首次購房界定剛需，也就可以操作了，否則別拿剛需說事。想獲取更多財經資訊，請關注財經365！