財(cái)經(jīng)365訊（編輯 錢多多）2017年3月17日，北京市住建委聯(lián)合多部門(mén)發(fā)布了《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，被稱為“3·17新政”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自“3·17新政”發(fā)布的一年時(shí)間里，北京又相繼出臺(tái)了“3·22新政”“3·24新政”“3·26新政”等30余項(xiàng)樓市調(diào)控政策。先是實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”、提高二套首付比例、降低貸款最高年限、限購(gòu)住宅平房，接著又要求非京籍購(gòu)房者納稅需連續(xù)60個(gè)月，隨后又出臺(tái)了“離婚一年內(nèi)房貸算二套”，并對(duì)過(guò)道、車庫(kù)、廊道等異型房實(shí)行“三不政策”。
一年來(lái)，北京樓市新政招招劍指投資投機(jī)性炒房。而一年的調(diào)控可謂成效顯著，北京樓市成交全面下降，新建商品房住宅成交量同比下調(diào)幅度達(dá)到48.7%，刷新了歷史最低記錄。其中，二手房?jī)r(jià)格更是下跌15%~20%。
價(jià)格下跌在北京二手房市場(chǎng)已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象，而商辦類市場(chǎng)的成交量更是全面降溫。
媒體記者實(shí)地走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，自2017年“3·17新政”以來(lái)的一年中，北京市二手房降價(jià)幅度在15%~20%之間，不少二手房?jī)r(jià)格每平方米下降1萬(wàn)元~1.5萬(wàn)元;而商住類公寓簽約量同比跌幅達(dá)到94.6%。
對(duì)此，我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，“3·17新政”及后續(xù)一系列政策組合拳的調(diào)控力度可謂史無(wú)前例，且切中要害，市場(chǎng)逐漸進(jìn)入到剛需主導(dǎo)、買方主導(dǎo)的狀態(tài)，未來(lái)北京二手房市場(chǎng)將表現(xiàn)得更加健康、穩(wěn)定。
1、二手房成交量“腰斬”
“現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)格明顯有所下降，目前已經(jīng)降到5萬(wàn)元/平方米左右。”北京豐臺(tái)區(qū)方莊區(qū)域一家房產(chǎn)中介工作人員告訴媒體記者，該區(qū)域最高的時(shí)候基本在6萬(wàn)~6.5萬(wàn)元/平方米。
位于大興區(qū)一家房產(chǎn)中介的工作人員則向記者透露，“二手房市場(chǎng)從上個(gè)月開(kāi)始有所好轉(zhuǎn)，原來(lái)是不行，整個(gè)(去年)一年都不行。現(xiàn)在我們一個(gè)月賣三四套房子沒(méi)問(wèn)題，而去年一年里跑兩三個(gè)月僅能賣出一套……”
在政策表現(xiàn)上，北京市出臺(tái)了一連串抑制房?jī)r(jià)和投機(jī)行為的限購(gòu)、限貸措施。“3·17新政”規(guī)定，商業(yè)貸款變?yōu)椤罢J(rèn)北京住房及認(rèn)全國(guó)貸款記錄”，二套房普通住宅首付升至60%，二套非普通住宅首付升至80%，貸款年限縮至25年，企業(yè)購(gòu)買住房需滿3年才可上市。去年3月22日，北京市住建委發(fā)布公告，非京籍買房按照個(gè)稅審核的，其“連續(xù)5年”的審核標(biāo)準(zhǔn)由每年1次改為自申請(qǐng)?jiān)碌纳弦粋€(gè)月開(kāi)始往前推算60個(gè)月連續(xù)繳納。
去年3月26日，繼通州后，全市范圍內(nèi)的商辦類房產(chǎn)開(kāi)始限購(gòu)，杜絕“商改住”。此外從去年1月至今，多家銀行上調(diào)商貸利率，原本的8.9折、9折利率優(yōu)惠紛紛消失，取而代之的是1.1倍、1.2倍于基準(zhǔn)利率的新利率，甚至還有針對(duì)二套房的定向加息。面對(duì)政策的多管齊下，北京二手房市場(chǎng)步入下行通道。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年3月，北京樓市成交全面萎縮，新建商品房住宅類合計(jì)調(diào)控后一年簽約23324套，同比下調(diào)幅度達(dá)到48.7%，刷新了歷史最低記錄。其中，二手房成交量下調(diào)了52%。在調(diào)控前一年的2016年二手房簽約254916套，調(diào)控后一年的簽約只有121946套。
據(jù)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，除懷柔、門(mén)頭溝、密云、延慶、開(kāi)發(fā)區(qū)等近期交易量較少的區(qū)域外，2018年3月二手住宅價(jià)格較2017年4月下跌了8%~30%不等，其中通州區(qū)跌幅最大，達(dá)到了29.1%。
媒體記者在海淀區(qū)湯泉逸墅已成交的小區(qū)中發(fā)現(xiàn)，一戶三室兩廳160平方米的二手房，掛牌價(jià)1690萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)一次調(diào)價(jià)，最終于3月12日以1570萬(wàn)元的價(jià)格成交，業(yè)主直降120萬(wàn)元。
上述中介人員坦言，北京二手房市場(chǎng)現(xiàn)在回到了兩年前，購(gòu)房者逐漸掌握議價(jià)的主動(dòng)權(quán)。
西城區(qū)一位中介人員也明顯感受到降價(jià)，最近成交的馬連道中里一套2室1廳約80平方米的二手房，成交價(jià)517萬(wàn)元，較掛牌時(shí)的73000元/平方米降至65911元/平方米，每平方米降價(jià)約8000元。因業(yè)主急于脫手，從掛牌到成交僅用了16天。
鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年的“3·17新政”結(jié)束了北京房?jī)r(jià)連續(xù)17個(gè)月上漲的勢(shì)頭，隨后價(jià)格出現(xiàn)連續(xù)9個(gè)月的下跌，累計(jì)跌幅15%左右。2018年3月北京二手房均價(jià)為58527元/平方米，與2016年12月的水平接近。目前，北京二手房房?jī)r(jià)似乎出現(xiàn)了企穩(wěn)跡象，1月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.3%，2月環(huán)比下跌0.5%。
2、商辦市場(chǎng)全面“冰凍”
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，除了新房二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下降，商辦類政策調(diào)控一周年后，整體市場(chǎng)成交全面降溫，商住公寓簽約只有3589套，同比調(diào)控前一年的67013套，跌幅達(dá)到了94.6%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，商辦市場(chǎng)目前看，整體成交量全面萎縮，特別是在2017年3月調(diào)控前，商住簽約單月接近萬(wàn)套，調(diào)控一年后，除了通州個(gè)別項(xiàng)目，單月接近0成交。史上最嚴(yán)格的商辦限購(gòu)政策，對(duì)北京樓市之前過(guò)熱的商辦市場(chǎng)打擊非常明顯，整體市場(chǎng)全面冰凍。
不僅僅交易市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯降溫，土地市場(chǎng)商辦類也出現(xiàn)了明顯退燒。商辦限購(gòu)后出讓的13宗商辦地塊，溢價(jià)率明顯下調(diào)，并出現(xiàn)流標(biāo)現(xiàn)象。限購(gòu)前商辦土地平均溢價(jià)率115%，而調(diào)控一年后溢價(jià)率只有12.39%。從平均價(jià)格看，商辦市場(chǎng)二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)平均下調(diào)超過(guò)30%，部分二手房商住甚至出現(xiàn)了價(jià)格跌幅超過(guò)40%。
北京新政除了對(duì)市場(chǎng)需求端抑制以外，2017年租賃市場(chǎng)的崛起也給北京樓市帶來(lái)新變化。
鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，未來(lái)北京只有三類房子：商品住房、共有產(chǎn)權(quán)住房和租賃住房。租賃住房保障低端需求、共有產(chǎn)權(quán)保障中端需求、商品住房保障高端需求，從而形成“低端有保障、中端有支撐、高端有市場(chǎng)”的住房體系。
從供地情況來(lái)看，張大偉預(yù)計(jì)從2018年3月開(kāi)始，北京將有大量的限價(jià)商品房與共有產(chǎn)權(quán)房上市，而整體市場(chǎng)在2018年有可能繼續(xù)降溫。對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在大量低價(jià)房源上市后，選擇余地增加。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池表示，回歸居住屬性功能其中一個(gè)重要的抓手就是要大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，而通過(guò)過(guò)去一年的限購(gòu)限價(jià)政策穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)，所以大家的投資預(yù)期趨于穩(wěn)定，投資需求被控制，不再有投資的沖動(dòng)。想了解更多財(cái)經(jīng)資訊，請(qǐng)關(guān)注財(cái)經(jīng)365！