財經365訊（編輯 錢多多）春節前后，相信關注環京樓市的人們對“全款分期房”這個概念并不陌生，主要是大廠、香河、廊坊、固安、霸州、永清等環京地區一些樓盤的銷售方式，而且都對外宣稱“大產權，不限購。”

　　這一銷售模式大同小異，即具備購房資格的人正常購買，首付30%，剩余尾款銀行按揭貸款;通常銷售們會告訴購房者，不具備購房資格的也可以購買，但是需要進行全款購房或者分期付款。

　　具體模式，全款按照原價85折購買，一年分期9折，首付20%～30%，剩余尾款在一年時間內分期付完，每個季度末付一定比例;三年分期沒有折扣，尾款在三年時間付清，每個季度末付的款額度較低。

　　環京地區諸如涿州等地限購政策相對寬松，外地人可以購買一套，通常是首付分期，本來是30%的首付，但是購房者首次只需要支付5%首付，剩余25%在一年內分期付清，其他70%可以做按揭貸款。

　　對于不具備購房資格的人，這種全款分期房能不能買?總體而言，這種房風險相對較高，但具體來說，不同項目根據實際情況，其風險也不同。廊坊市房管局人也不建議外地人購買，這方面從法律上很難保障。

　　01、全款分期房的市場背景

　　從2017年“317樓市新政”出臺，至今已實施了一年，整個環京樓市經歷一次大變天，成交量和價格雙雙大幅下跌，北京和環京的成交量不足高峰期五分之一，北京房價跌幅在10%～15%左右，燕郊、大廠、香河等環京地區的房價跌幅已經普遍達到40%左右。

　　對于開發商來說，從拿地到清盤為一個開發周期，開發周期長短又稱為周轉快慢。同等條件下，周轉越快，賺得越多;相反，由于項目開發大部分資金來自銀行、基金、信托等融資，周轉越慢，項目利潤被利息成本吞噬的越多。

　　所以，為了增強盈利，開發商都會想方設法的提高項目周轉能力，比如有些開發商在拿地前就開盤銷售，等到正式開工的時候，早已經清盤了，這就等于用購房者的首付款替代了銀行貸款，不僅節省了大量資金成本，而且大幅度提高周轉率。

　　但是，北京和環京都限購了，北京是認房認貸，環京是三年社保，對于開發商的盈利這都是殺手锏，所以，通過各種方式避開限購政策進行回款，就顯得理所當然了。這是開發商在沒有辦法的情況下想出來的招數。

　　另外，人們投資渠道比較狹窄，歷史經驗證明，樓市投資是一個相對收益較高且有保障的渠道，所以，渴望回款的開發商和熱衷于樓市投資的購房者兩者一拍即合，催生了全款分期房的市場。

　　02、全款分期房有哪些風險

　　從中央提出房住不炒的思路以來，國家層面構建房地產長效機制的決心很大。所以，樓市調控短期內不會放松。

　　在這樣的背景下，全款分期房有兩個變現途徑：第一，購房者掛靠本地企業，繳納社保或個稅滿三年具備購房資格后，與開發商正式簽訂商品房購買合同，完成交易;第二，三年期間，購房者將房子轉賣給第三人。

　　去年“317新政”出臺后，樓市正處于一個政策密集調控期。今年兩會期間，房地產稅曾一度被熱議，而且普遍認為會在本屆人大通過。因此，隨時都可能有新的政策出臺。

　　三年說短不短，說長也長，一旦新政阻擋了未來的變現退出之路，那么購買全款分期房的損失只能由購房者來承擔了。

　　廊坊市房管局告訴筆者，由于河北三年社保政策剛出臺不到一年，相關配套政策和處罰措施還在制定完善中，所以監管部門對于全款分期房交易目前還沒有執法依據。也就是說，這種行為監管部門雖然清楚不合理，但處理上卻無法可依。

　　但是官方也透露出另一層意思，對于外地人全款分期房交易行為，監管部門雖然暫時無法制止，但相關制裁措施一旦出臺后，類似的交易就有可能成為違法違規交易，到時候購房者面臨錢房兩空的可能。

　　03、買房人如何規避風險

　　如果你當下確實想買房，那么如何盡量規避潛在的風險呢?

　　作為購房者， 當決定購買一個樓盤房子的時候，首先要做的是查看項目的五證一書，起碼查詢一下預售證，現在大多數地區房管局網站都能查到，而且，查詢的時候一定要具體到具體樓號，甚至單元。

　　比如，你看中某個項目了，準備購房，銷售人員給你推薦15號樓2單元1501房子，最起碼你要查一下開發商的預售證是不是包含了15號樓，如果包括，那么再到房管局網站找到15號樓，查看2單元1501房間是不是處于待銷售狀態。

　　原則上，沒有拿到預售證的房子堅決不買，尤其是本地小開發商的項目，因為沒有預售證的話，很可能土地證、規劃和建設等手續也存在問題。即便開發商提供了預售證，也包括你購買的樓號，也要去房管局網站去核實真偽。

　　在本輪環京地區全款分期房中，一大部分項目是沒有拿到預售證的，比如香河的巨富九璟灣，大廠紫薇園等項目，而且霸州很多樓盤因為違規銷售，已經被房管局暫停了網簽，所以，購房前功課還是要做的。

　　即便是五證齊全的項目，購房者時也要結合自身條件決定是否購買，第一看自己是否具備購房資格?如果補繳社保和個稅三年后是否被官方認可?如果沒有購房資格的，最好不買全款分期房，如果一定要買，要注意幾個方面：

　　一、購買過程每一步都要做好工作，電商費和訂金(是訂金，不是定金或誠意金、排卡費、選房費)等費用在認購協議書中注明交易不成功可退，無論什么名目的費用，都要設置成可退的。

　　二、盡量不要通過代理銷售、中介等渠道購房，而是通過開發商銷售，如果開發商沒有自己銷售，也要和項目駐場銷售進行購買，電商費無論抵多少房款，能不交盡量不交，必須交能少交盡量少交。

　　三、一旦出現問題，面臨房錢兩空的時候，不要急不要慌，要想辦法收集開發商在銷售過程中是否存在違規行為，比如，交易時開發項目還未取得預售證，可以通過舉報違規銷售或通過司法途徑挽回自己的損失。想了解更多財經資訊，請關注財經365！