財經365訊（編輯 錢多多）隨著樓市政策的持續收緊，近幾個月來房地產市場開始回調，部分剛需首套購房者開始著手購房。到底是買新房還是二手房?這往往成為困擾首次置業者的一個問題，不少購房者為此甚至長期徘徊不定。的確，新房二手房在產權年限計算、貸款比例、繳納稅費等許多方面都有不同，買房前需要全面了解再有目的的挑選適合自己的房產。
區別一：剩余產權年限不同
根據土地性質規定，土地使用年限是從開發商取得該地塊的《國有土地使用證》之日開始計算，即國家首次出讓該地塊的時間。一般來說，新房從拿到土地證到建好入住，大概需要2-5年的時間，辦理房產證大概又需要2年左右的時間，這樣一般等業主拿到不動產證時，房屋的產權年限大概剩下65年左右的時間。
二手房的產權年限則需要查看房屋所在土地的使用年限，而不是房屋的使用年限(前業主居住年限)。所以，購買二手房時一定要根據不動產證或房產證上土地使用年限來計算剩下的產權年限，切勿想當然。市面上部分二手房在建造初期可能因為資金短缺、土地轉讓等原因建設周期過長，到首期業主入住時產權年限已經“大打折扣”，盡管房屋入住年限并不長，但產權年限卻已過度“縮水”。
區別二：貸款金額及年限不同
實際購房時，新房和二手房在可貸款金額還有貸款年限上也有所不同。就貸款額度來說，新房貸款額度是按照房屋市場總價的來計算的，而二手房可貸款額度則是根據房管局評估價來計算的。一般來說，二手房的評估價會低于市場成交價，由此，可貸款額度就會減少，首付金額會變多。
比如，買100萬的新房和二手房(而二手房評價是80萬)，首付比例均為30%，新房的凈首付款就是30萬。而二手房的貸款額度為評估價的70%，也就是56萬(80萬乘以70%)，相應的首付款比例就變成44萬。雖然總價相同，但可貸款額度差距很大。
此外，貸款的年限受到了很多的因素的影響，最常見的影響因素就是貸款人的年齡，而一些二手房的有房齡過老，買房時，貸款的年限也會受到限制。例如有些銀行規定，二手房房齡和貸款年限之和不能超過30年，有貸款期限與借款人年齡之和不得超過65歲。
區別三：買房稅費不一樣
新房主要需要繳納契稅，增值稅、房屋維修基金等主要稅費，一般來說，新房首套房需要繳納的稅費大概在房產總價的1%左右。
二手房需要繳納的稅費種類則相對較多，且因房產證的年限、是否唯一住房等因素，需要繳納的稅費種類和計提的稅費比例也不同。
例如，房產證未滿2年的二手房過戶時，需要繳納契稅、增值稅、個稅、貸款擔保費等主要稅費;房產證滿2年的需要繳納契稅、個稅、貸款擔保費等主要稅費;而房產證滿5年且為唯一住房的，過戶時僅需繳納契稅、貸款擔保費等稅費。
在計稅比例上，也有不同的等級標準。以契稅為例，購買的二手房是首套房且面積在90平方米以下的，契稅為總成交價的1%;首套房且面積在90-144平方米之間的，契稅為成交價的1.5%;其他情況下，則按照成交價的3%收取。
相比之下，購買二手房需要繳納的稅費較新房要高出不少。
區別四：買房風險不同
相對而言，新房如果為期房，可能存在延期交房，開發商變更規劃，爛尾樓，房屋質量問題、學區無法保證等風險，風險主要來自于開發商與政策變化。例如，就新房而言，開發商承諾的配套設施、道路交通、戶型設計等方面，可能會因為后期的規劃調整或市政調整而發生改變，這些風險無疑會轉嫁給購房者。
一個典型的新房糾紛，就是學區糾紛。一些新房在銷售之初，可能在當時市政規劃的“學區房”區域內，則夸大宣傳，“承諾”業主為學區房。而其實，一般來說，學區房的劃分并不是固定的，會根據情況進行調整，并且學區的劃分還可能需要滿足新房入住一段時間，達到一定入住率后才能舉辦劃分條件。
相對來說，二手房由于是現房，可以看到真實的房子，買后就可以入住，在配套設施、學區情況等方面則“一目了然”。其面臨的風險主要在交易前和交易過程中。
具體來看，二手房交易風險主要來自兩方面，一方面是出售方(原業主)，包括業主違約、房屋產權不明、存在糾紛、兇宅、一房多賣、難以落戶等;另一方面則主要是中介，包括交易流程不規范、倒賣房屋、隱瞞信息、出現糾紛不解決等方面。想了解更多財經資訊，請關注財經365！