財經365訊（編輯 錢多多）中國經濟成績單亮眼，在經濟的亮色中一個人口數據全讓人擔憂，對比著人口的數據，我們發現一個事實房地產的拐點真的來了，中國的房地產市場真要變天了!
1月18日激動人心的中國2017年經濟報告終于出爐，2017年經濟運行穩中向好、好于預期，初步核算，全年國內生產總值827122億元，按可比價格計算，比上年增長6.9%。分季度看，一季度同比增長6.9%，二季度增長6.9%，三季度增長6.8%，四季度增長6.8%。分產業看，第一產業增加值65468億元，比上年增長3.9%;第二產業增加值334623億元，增長6.1%;第三產業增加值427032億元，增長8.0%。
這是中國經濟在進入中高速增長階段，經濟增速逐步從高速增長向中高速增長轉型的歷史階段之后的再出發，展現出中國經濟增長的活力，各項指標全面向好，彰顯出中國經濟發展的平穩高質量。當然，其中的房地產數據同樣讓大家關注。
一、 中國經濟報告中的房地產內涵
根據統計局公布的數據顯示，全年全國房地產開發投資109799億元，比上年增長7.0%，增速比上年加快0.1個百分點，其中住宅投資增長9.4%。房屋新開工面積178654萬平方米，增長7.0%，其中住宅新開工面積增長10.5%。全國商品房銷售面積169408萬平方米，增長7.7%，其中住宅銷售面積增長5.3%。全國商品房銷售額133701億元，增長13.7%，其中住宅銷售額增長11.3%。房地產開發企業土地購置面積25508萬平方米，增長15.8%。12月末，全國商品房待售面積58923萬平方米，比上年末下降15.3%。全年房地產開發企業到位資金156053億元，增長8.2%。
商品房代售面積下降了15.3%，體現出國家一年來房地產從嚴調控的成果，中國房地產市場已經逐步進入了一個健康可持續發展的范疇之中，可以說房住不炒的理念已經得到大多數人的認可，多項指標都保持了一個較為平穩的增長，也體現出中國房地產市場較為強勁的發展動力。
在我們看到成績與調控成效的同時，有一個指標引起了關注，這就是16至59周歲的勞動年齡人口為90199萬人，占總人口的比重為64.9%，但看這個數據可能看不出什么特征，但是通過對比2015、2016兩年的報告就會發現，2015年，16周歲以上至60周歲以下(不含60周歲)的勞動年齡人口91096萬人，占總人口的比重為66.3%，2016年，16周歲以上至60周歲以下(不含60周歲)的勞動年齡人口90747萬人，占總人口的比重為65.6%。通過對比，我們發現中國的適齡勞動人口比重已經連續三年下降，特別是2016-2017年，這個數據整整下降了548萬人。
之前我們反復強調，看房地產市場發展的核心在于人口，人才是房地產市場的最核心因素，如果說之前房地產市場的拐點還不明顯的話，那么人口特別是適齡勞動人口的下降才是真正開啟了中國房地產拐點的真正大幕，可以說房地產拐點時代真的到來了。
二、 由人口開啟的房地產拐點時代
眾所周知，一個國家房地產市場的真正支撐力來源就是人口，深入點說就是適齡勞動人口，這是因為未成年人不具備購買能力，60周歲以上的老年人幾乎難以在商業銀行貸到貸款，所以適齡勞動人口直接關系到房地產市場的消費人群。之前幾十年，由于中國巨大的人口紅利和城鎮化紅利，房地產市場可謂在一個黃金機遇期中，正是這個巨大的紅利帶動了中國房地產市場持續性繁榮，很多人心目中都會覺得房地產會是一個只賺不賠的資產保值增值項目。
但是，這一切都需要有一個前提，這就是中國的房地產市場有著源源不斷的剛需支撐，這個剛需來源于適齡勞動人口的購買，來源于城鎮化的動力，這才是一切的根源，如今由于適齡勞動人口的減少，房地產的核心支撐力出現了動搖，房地產市場的拐點時代可謂正式到來了。
一是核心需求人口的減少將會帶來房地產需求的降低。由于適齡勞動人口的減少，尤其是老年人口比重的增加，中國60周歲以上老年人口已經達到24090萬人，占人口總數的17.3%，其中65周歲老齡人口(也就是無法申請住房貸款的人口)已經達到15831萬人，占據中國人口總數的11.4%，勞動力減少，老年人增加，房地產的真正需求人口減少已經成為事實，未來房地產開發商必須要面對需求人口不斷減少的局面，這種局面在目前城鎮化尚未完成的情況下可能并不明顯，但是人口紅利消失的趨勢已經形成，這一點必須高度關注。
二是總撫養比的增加讓家庭負擔增重。之前我們已經討論過中國家庭杠桿率水平已經上升到48.6%，其中又以消費性貸款為主體，消費性貸款中八成又都是房貸，可以說中國家庭的房貸壓力其實并不輕松，而另一方面，中國近些年來的總撫養比(撫養年輕人和老人)卻在持續攀升，根據國家統計局的數據顯示，中國人口的撫養比在2016年已經達到37.9%連續7年增長，所以當適齡勞動人口進一步減少的話，家庭負擔可能會進一步增加，房地產市場將會面臨消費力耗竭的問題。
三是人口增長能否持續增長的問題。前面的兩個問題，已經彰顯出人口對于房地產市場的影響，但肯定有人會說，我們已經開放了二孩，人口應該會增長的不是?但是，有個問題請不要忽略，對比西方主要發達國家的人口發展趨勢，我們就會發現隨著城鎮化比例的不斷上升，人口自然增長率會不斷下降，甚至在經濟學界有一種說法“城市是天然的避孕藥”，所以二孩只能緩解人口問題，卻不一定能真正解決問題，所以房地產市場面臨的趨勢想要逆轉恐怕并不容易。
所以，在我們為經濟向好歡呼的時候，我們必須要認識到一個房地產的拐點時代已經到來，人口告訴了我們答案。想獲取更多財經資訊，請關注財經365！