財(cái)經(jīng)365訊（編輯 錢多多）中國(guó)人為什么喜歡買房，有人說(shuō)是安土重遷的傳統(tǒng)傳承，有人說(shuō)買房買的是附加在房子上的預(yù)期、教育、醫(yī)療等資源，也有人說(shuō)，買房是身份和財(cái)富的象征。這些說(shuō)法都沒(méi)錯(cuò)，但最主要的原因還是當(dāng)前中國(guó)除了買房之外，再?zèng)]有更好的投資渠道，老百姓辛辛苦苦掙點(diǎn)錢放在銀行里只會(huì)貶值，股市更是沾不得，做實(shí)業(yè)一年到頭辛苦不說(shuō)，還沒(méi)多少利潤(rùn)。
蓋房賣地買房等就簡(jiǎn)單多了，稍微制造些恐慌，比如合伙做高地價(jià)，渲染房?jī)r(jià)上漲搶房氣氛，大家就歇斯底里地買房，而且還會(huì)借錢借貸買房。開發(fā)商炒房者們深諳此道。而中國(guó)的購(gòu)房者也的確吃這一套，所以就演變成了賣的人炒，買的人也炒，房子的金融屬性就被無(wú)限放大，房?jī)r(jià)被屢屢推高，居民加杠桿都開足了馬力，各種資金都往這唯一的渠道里涌入，樓市泡沫一天比一天大，居民負(fù)債也創(chuàng)紀(jì)錄達(dá)到最高峰。
但很多人卻依然不知足，國(guó)家明確提出房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，要回歸房子的“住人”屬性，一二線已經(jīng)被政策從頭到尾封死了，但是這些人早已被“投資房產(chǎn)暴賺”的思維蒙蔽了雙眼，根本不考慮什么風(fēng)險(xiǎn)不風(fēng)險(xiǎn)，一二線炒不了，就炒三四線，炒縣城。所以我們看到，今年三四線城市毫無(wú)道理的就火起來(lái)了，原來(lái)三四千、五六千一平的房?jī)r(jià)，現(xiàn)在已經(jīng)高到可以比肩一二線城市了，很多外出打工的人們回到家鄉(xiāng)才驀然發(fā)現(xiàn)，家鄉(xiāng)的房?jī)r(jià)也早已高攀不起了。
房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)在已經(jīng)不是房地產(chǎn)自身的問(wèn)題了，隨著近兩年房地產(chǎn)的快速飆升式發(fā)展，全國(guó)上下兩百多個(gè)城市，從北上廣深一二線到三四五六線城市，房?jī)r(jià)早已經(jīng)超出了來(lái)百姓收入可以承擔(dān)的地步了，“房子是用來(lái)住的”，但是現(xiàn)實(shí)的情況卻是絕大多數(shù)人窮其一生奮斗根本買不起一套房。談何詩(shī)和遠(yuǎn)方的田野呢?
未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲下去嗎?毫無(wú)疑問(wèn)，不會(huì)了。一二線城市的情況大家已經(jīng)了解了，市場(chǎng)在強(qiáng)調(diào)控之下已經(jīng)處于寒冬時(shí)期，成交量大幅縮水的背后是人們?cè)谟媚_投票，遠(yuǎn)離房地產(chǎn)市場(chǎng)，捂緊了口袋觀望起來(lái)。雖然一二線依然有人口凈流入的優(yōu)勢(shì)，但是2017年發(fā)布的共有產(chǎn)權(quán)房、租房新政、租購(gòu)?fù)瑱?quán)逐漸落地等，每個(gè)城市都將能完美解決上百萬(wàn)人居住的問(wèn)題，買房已經(jīng)不是唯一的選擇了。加之信貸政策不斷收緊，買房成本的提高阻斷了很多剛需買房的念頭，市場(chǎng)供求關(guān)系也在發(fā)生轉(zhuǎn)變。
而反觀三四線城市，雖然2017年受去庫(kù)存政策、棚戶區(qū)改造貨幣化安置及一二線外溢的炒房投資客攜大筆資金熱炒等影響逆勢(shì)而火，但這都只是后發(fā)的補(bǔ)漲，且不可持續(xù)。
事實(shí)上，最近一個(gè)信號(hào)已經(jīng)宣告著三四線城市房?jī)r(jià)要迎來(lái)下調(diào)了。9日，仲量聯(lián)行發(fā)布《2018年亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》報(bào)告，其中明確指出，展望2018年，隨著調(diào)控政策由一、二線城市向三、四線城市深入，加之國(guó)家貨幣政策的收緊，該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)三、四線城市此輪上漲周期將接近尾聲。
無(wú)獨(dú)有偶，中指院的研究也指出，經(jīng)過(guò)本輪的快速去化，未來(lái)棚改對(duì)三四線城市整體的促進(jìn)作用可能存在邊際效應(yīng)遞減，銷售的持續(xù)高增長(zhǎng)不可期。該機(jī)構(gòu)研究人員稱“2018年預(yù)計(jì)三四線銷量很難再創(chuàng)高峰，由于缺乏人口導(dǎo)入的先天優(yōu)勢(shì)，三四線的銷量難以長(zhǎng)期維持高位，或在3~5年后出現(xiàn)斷崖式下跌?！?/span>
另外一件事更加有意思。眾所周知，一直以來(lái)，眾多專家學(xué)者觀點(diǎn)但是說(shuō)，三四線城市的房?jī)r(jià)上漲跟棚改有關(guān)。但國(guó)開行領(lǐng)導(dǎo)在最近的一次會(huì)議上，明確反駁稱，“由于棚改安置導(dǎo)致房?jī)r(jià)，尤其是三四線城市房?jī)r(jià)上漲”的觀點(diǎn)不可信。也就是說(shuō)國(guó)開行壓根不承認(rèn)三四線城市房?jī)r(jià)的上漲，是棚改導(dǎo)致的。國(guó)開行雖然未闡述具體是什么因素導(dǎo)致的，但事實(shí)上，這一說(shuō)法更加劇了三四線房?jī)r(jià)不可延續(xù)以及不可堅(jiān)挺的事實(shí)。
三四線城市的房?jī)r(jià)不是靠棚改導(dǎo)致的，當(dāng)然也不會(huì)是靠人口和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動(dòng)的，那只能是炒作投資推高的了。在筆者看來(lái)，不管國(guó)開行承不承認(rèn)，不可否認(rèn)的是棚改還是起到作用的。棚改催生的大量剛需買房是引子，在它的刺激下投資欲望、改善需求都提前入市。但對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，那就是買一次就基本滿足一輩子需求，需要的人買完了，游戲就結(jié)束了。所以從這點(diǎn)來(lái)看，未來(lái)三四線房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足。
對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)漲跌都無(wú)所謂，因?yàn)楸旧砭褪蔷幼⌒枨鬄槭祝退闶菨q價(jià)了也不可能把唯一的住房賣掉。但是對(duì)于投資炒房者來(lái)說(shuō)就不同了，他們買房就是為了賺錢，房?jī)r(jià)下跌就意味著利潤(rùn)被壓縮，本身就背負(fù)著高額杠桿，又要面臨房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)的壓力，這對(duì)于他們來(lái)說(shuō)是毀滅性的打擊。
但是三四線城市現(xiàn)在的行情雖然火熱，投資炒房者不得不面臨的一個(gè)問(wèn)題是，這里火熱的是新房市場(chǎng)，他們套現(xiàn)離場(chǎng)的二手房市場(chǎng)卻是零發(fā)育，而且更尷尬的事實(shí)是，二手房和新房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重，虛高的現(xiàn)象更甚。很多炒房客已經(jīng)嘗試過(guò)套現(xiàn)離場(chǎng)，但是現(xiàn)實(shí)的情況卻是，想賣掉手中的房子必須有較大的優(yōu)惠才會(huì)有人接盤，往往是7折、8折，更厲害的可能要優(yōu)惠幅度更大。這種優(yōu)惠力度跟自己當(dāng)初進(jìn)場(chǎng)時(shí)候基本無(wú)異，拋房等于說(shuō)白忙活一場(chǎng)，但是現(xiàn)實(shí)卻是有更多的不確定性，信貸環(huán)境的收緊、房產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)、加息、限售等政策都可能讓炒房客手里的房子價(jià)值蒸發(fā)，所以明智的都已經(jīng)選擇拋房離場(chǎng)了，很多投資客為顧全大局，甚至是不計(jì)成本開拋。
這對(duì)于期待在18年上車的剛需來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是好消息，雖然眼下房?jī)r(jià)下跌的城市還不多，但是對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)不漲就是跌，這樣的局面肯定會(huì)促使他們做出改變。筆者早就說(shuō)過(guò)，三四線城市存在高收益的同時(shí)亦存在對(duì)等的高風(fēng)險(xiǎn)，這里不同于人口大軍涌入的一二線城市，即使沒(méi)有外力影響，也會(huì)靠著人口支撐房?jī)r(jià)。想獲取更多財(cái)經(jīng)資訊，請(qǐng)關(guān)注財(cái)經(jīng)365！