財經365訊（編輯 錢多多）2016年銷售額增長92.65%，2017年僅為9.65%;獨立操盤項目減少，業內稱其前進動力不足。

　　2017年上半年，首開股份實現營業收入111.69億元，同比減少10%。歸屬上市公司股東的凈利潤為3.16億元，同比減少66%，利潤降幅不小。 資料圖片2017年上半年，首開股份實現營業收入111.69億元，同比減少10%。歸屬上市公司股東的凈利潤為3.16億元，同比減少66%，利潤降幅不小。

　　一部首開史，半座北京城。曾經首開股份作為北京最大的國有房地產開發企業之一，有足夠的底氣發出這樣的豪言。如今首開的業績盡管依然亮眼，在商品住房統計口徑里保持著北京市場上最高的銷售額度，可背后的隱憂卻也已經浮現……

　　1.銷售增速未超10%

　　作為一家國企，首開在北京市場上擁有著眾多“先天優勢”，無論是在拿地成本還是融資方面都為業界所艷羨。為此，首開長期以來都保持著北京房地產“一哥”的位置，在2013、2015、2016年，首開都取得了北京市場銷售額的桂冠。至今為止，仍無人能撼動其在區域市場的地位。

　　不過，在剛剛過去的2017年，首開所面臨的壓力和挑戰卻在悄然增長。從其公布的2017年年度業績預報來看：2017年1-12月，首開共實現簽約面積295.04萬平方米，同比下降0.64%;簽約金額691.90億元，同比上升9.65%。而在2016年，這兩組數據分別為：簽約面積296.93萬平方米，同比上升41.35%;簽約金額631.03億元，同比上升92.65%。增速放緩得較為明顯。

　　即使是在其最具優勢的北京市場上，首開也面臨著如泰禾、萬科這樣的企業的強勢挑戰。根據克而瑞機構統計數據計算，首開去年以257.1億元，位居榜首，而泰禾、萬科分別以239.6億和226.1億元緊隨其后，差距已經非常微小。此外，也有機構統計數據顯示，如果按照權益數據來計算，包含商品住宅、商辦類以及純商業產品在內，在2017年的北京市場中，泰禾以152.97億元占據榜首。首開則以141.06億元屈居第二。

　　不過，對于業績增速方面的下降，無論是行業內還是首開自己都顯得并不在意，對于首開的實力也具有很強的信心。有業內分析師指出，最近兩年，首開在北京的產品趨向分兩種，一種是以聯合拿地的方式取得多宗高價地，在這些土地上重點打造高端項目。另一種則是以棚改、政策性住房為主的保障房項目。其中高端項目存在打造周期長、去化慢等特點。房地產銷售市場自2016年10月起陷入“寒冬”，一線城市和中高端住宅成為“重災區”，這是所有房企都需要面臨的難題。

　　對此，首開董秘王怡則回應稱：“首開的業績報表上增速降低，主要是涉及統計節點的問題，不同報告期結算的產品結構不同。并不能簡單地說是增速放緩或者業績降低。”

　　2.利潤增長存疑

　　從某種意義上講，利潤下降是首開所要面臨的挑戰。2017年上半年，首開股份實現營業收入111.69億元，同比減少10%。歸屬上市公司股東的凈利潤為3.16億元，同比減少66%。而2017年前三季度，歸屬上市公司股東凈利潤為9.13億元，較2016年同期減少2.95億元，降幅為24.4%。

　　雖然2017年的年度財報還未公布，從目前已經公布的財報數據來看，首開股份在2017年的簽約額雖然有大約一成左右的增長，但是利潤能否繼續增長仍然存有疑慮。

　　另一方面，首開在2017年現金流方面也存在著一定壓力，從第一季度開始，其現金流就呈負向現金流。截至三季度末，其經營活動產生的現金流為-147.8億元，較2016年同期減少了93.5億元。按照其財報顯示，截至2017年第三季度，首開現金及現金等價物凈增加額為-32.1億元。不過業內人士認為，這并非意味著首開的現金流出現了問題，主要還是由于投資活動所致。

　　如果再加上前三季度籌資活動產生的193億元現金，至少在目前來看，首開的流動資金問題并不是那么嚴重，其現金流也算穩定。

　　3.合作拿地居多

　　對于首開業績增幅的大幅度下降，不少業內人士指出，其主要原因是由于北京市場從2016年9月底開始的政策調整所致。在2014年開始的上一輪北京土地出讓高潮中，首開大規模地運用聯合拿地的策略，比如萬科、保利、龍湖等企業都是首開合作拿地的主要合作伙伴。

　　“合作拿地一方面快速擴張了其企業規模，也增加了企業在北京市場上布局的廣度;另一方面，又能夠運用合作方的操盤優勢，規避掉自身精細操盤能力的不足。”有業內人士分析認為，目前北京市場上大量曾經的高價地區域，都有首開參與拿地、開發。比如在孫河區域，首開同龍湖、保利都曾組成聯合體拿地。

　　中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰向記者表示：“首開前兩年都是地王中的地王，他在北京有大量的土地儲備。很多企業也是看中了土地資源和其合作，而首開自己也經常去拍一些地，所以其整體實力是很強的。”

　　嚴躍進也認為：“首開作為北京實力最強的企業，對于北京市場的土地獲取以及各類政商關系等，其實是有很多新的市場機會。”

　　而記者根據首開股份公開報告查詢，首開去年在北京土地市場上獲得土地儲備17宗，全部以合作拿地方式取得。其合作項目中權益比例大多在25%-50%之間，僅有位于通州宋莊鎮的一限價商品房項目用地權益比例達到了85%。可以說，合作拿地已經成為首開獲得土地儲備的主要手段。因此一系列后續問題也接踵而至，其中最受業內質疑的是首開是否對項目擁有足夠的把控能力。雖然避免了在競爭中“短兵相接”，但操盤能力也會面臨退化。

　　“合作操盤方面，我們不存在操盤能力下降的問題。”對此，王怡表示，“首開有著多年積累的打造地產項目的經驗，而非像險資那樣做單純的財務投資。所以我們在合作項目上也有自己的品控人員，同合作方之間也進行著充分溝通。合作開發并不會使得我們自身打造產品的能力下降。”

　　4.全國化布局滯后

　　作為一家北京本地企業，首開自身也帶有鮮明的本地色彩。雖然很早之前，首開就已經提出了全國化戰略，不過進展一直比較緩慢。按照其2017年度公開披露，首開的京內和京外新取得的項目數量分別為17：13，重心仍然向北京市場傾斜。且京外獲得項目也多以零散二、三線城市為主，并沒有一個明確的戰略性布局。

　　“首開還不能視為全國性的房企，項目布局不多，所以業績方面是會有所波動的。到了2017年其實房屋銷售等價格有所提升，但是可售項目顯然不多，部分是過去的庫存項目。”嚴躍進表示，“實際上北京市場依然是首開重點打造的，首開在三四線城市的投資方面，還是關注了各類旅游或其他人口資源，而沒有關注一些產業資源，所以也會帶來部分城市投資空間受限。”

　　陳云峰也認為：“首開雖然是有全國化的戰略，不過因為其人脈資源都集中在北京，所以北京占據了其一半的市場份額。感覺首開整體實力較強，不過前進動力不足。隨著時間的流逝，其土地資源正在喪失，所以首開也需要有緊迫的意識，培養自己的團隊，搶占市場份額。”想獲取更多財經資訊，請關注財經365！