財(cái)經(jīng)365訊（編輯 錢(qián)多多）當(dāng)前對(duì)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的探討如火如荼，其中如何增加供應(yīng)，從源頭上進(jìn)行土地制度的改革就是題中之義。15日，國(guó)土部部長(zhǎng)姜大明在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上的講話(huà)引起了市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注。
一是將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法;
二是深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居;
三是將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶(hù)資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。
這是否意味著未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)土地供給制度將出現(xiàn)巨變?在多大程度上對(duì)市場(chǎng)格局產(chǎn)生何種影響?
1.提高城市中大量”二地主”盤(pán)活存量土地積極性，多主體增加土地供應(yīng)
首先,這里需要澄清的是, 媒體將姜部長(zhǎng)的講話(huà)理解為“住宅用地政府不再壟斷供應(yīng)”的表述并不準(zhǔn)確，我國(guó)法律規(guī)定土地所有權(quán)只有兩種形態(tài),一種是國(guó)家所有,一種是集體所有，集體土地又可以通過(guò)一定征收程序轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地。所以正基于此，城市建設(shè)用地的土地所有權(quán)只能歸國(guó)家所有，而地方政府又是國(guó)家利益的唯一代表，所以說(shuō)，在任何時(shí)候，政府對(duì)于土地供應(yīng)都是獨(dú)家壟斷。
正是在這樣長(zhǎng)期獨(dú)家壟斷的情況下，地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)既是土地一級(jí)市場(chǎng)的“運(yùn)動(dòng)員”，又是城市建設(shè)規(guī)劃制定、行業(yè)宏觀調(diào)控的“裁判員”，這樣的雙重角色設(shè)計(jì)使得現(xiàn)行土地制度又成為推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上漲的核動(dòng)力。
實(shí)際上，在當(dāng)前中國(guó)任何一個(gè)城市，就土地而言，用于居住的土地完全足夠，導(dǎo)致住宅開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)不足的根本原因主要在于不合理的土地利用方式，土地得不到有效合理的利用，大量閑置土地造成資源浪費(fèi)。而此次講話(huà)中提出的重點(diǎn)就是要盤(pán)活現(xiàn)有存量土地資源。大量的土地的使用權(quán)人可以通過(guò)相應(yīng)的法律程序?qū)⒌托А㈤e置存量土地轉(zhuǎn)化為住宅用地。目前，很多國(guó)有企業(yè)都處在積極轉(zhuǎn)型過(guò)程當(dāng)中，尤其是一些落后的重工業(yè)企業(yè)，在經(jīng)濟(jì)效益愈下的情況下，經(jīng)營(yíng)情況難以為繼，同時(shí)隨著城市的不斷擴(kuò)張，城市用地愈加緊張，重工業(yè)帶來(lái)的環(huán)境污染也使其無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，開(kāi)始逐步向城市的更外圍進(jìn)行搬遷，那么原有的工業(yè)用地就可以利用這樣的方式進(jìn)行盤(pán)活，作為增加住宅供應(yīng)量的有效渠道。
尤其是在城市更新過(guò)程中，原有大量的工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)物流用地使用權(quán)人的合法利益能夠保障，可以減少政府拆遷、收儲(chǔ)再出讓環(huán)節(jié)的社會(huì)矛盾，提高這些低效土地使用權(quán)人參與盤(pán)活存量土地二次利用的積極性，有效縮短土地供應(yīng)周期;與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也可以提前介入土地轉(zhuǎn)性開(kāi)發(fā)，降低土地成本，能夠起到平抑房?jī)r(jià)的積極作用。
2.集體用地建設(shè)租賃住房，只與部分城市”城中村”有關(guān),增加租賃住宅供應(yīng)有限
為增加租賃住房供應(yīng)，拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道，已經(jīng)在北京、上海、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽(yáng)、成都13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，這也就意味著，以后住宅用地將不僅是國(guó)有建設(shè)土地供應(yīng)，農(nóng)村集體建設(shè)用地也將參與，但是只能通過(guò)建設(shè)租賃住房的方式入市。但值得注意的是，真正對(duì)此類(lèi)集體建設(shè)用地能夠進(jìn)入租賃住房市場(chǎng)的也主要是一些大城市的城中村和城鄉(xiāng)結(jié)合部村鎮(zhèn)土地，整體對(duì)市場(chǎng)的影響相對(duì)有限。
農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”與耕地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)分置同類(lèi)，增加農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)性收益，加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程
農(nóng)村宅基地的“三權(quán)分置”實(shí)際與之前提出的農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)分置類(lèi)似，保持宅基地集體所有權(quán)不變情況下，鼓勵(lì)農(nóng)村住宅流轉(zhuǎn)、租賃、抵押等獲取財(cái)產(chǎn)性收入的一種方式。
隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)，進(jìn)城落戶(hù)人口逐漸增加，此外，隨著“新農(nóng)村”建設(shè)推進(jìn)，村民搬入現(xiàn)代化新居，閑置的老宅也成為農(nóng)村宅基地空置的一個(gè)重要原因。面對(duì)農(nóng)村人少地多的情況，“三權(quán)分置”無(wú)疑能有效盤(pán)活閑置土地，鼓勵(lì)其通過(guò)租賃方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，讓農(nóng)村住宅“活動(dòng)”起來(lái)，增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入。其中值得注意的一點(diǎn)是，土地在流轉(zhuǎn)過(guò)程中集體所有權(quán)的基本的原則并不會(huì)有所改變。
事實(shí)上，在2016年中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)分置辦法的意見(jiàn)》中就提到了“三權(quán)分置”的概念。此次表述則是進(jìn)一步從法理的角度進(jìn)行規(guī)范，賦予宅基地一定的權(quán)利，未來(lái)將會(huì)允許讓渡使用權(quán)，用來(lái)出租、抵押等。但同時(shí)，姜大明還表示“城里人到農(nóng)村買(mǎi)宅基地口子不開(kāi)”，重點(diǎn)還是要保障農(nóng)民的權(quán)益。
這將對(duì)城鄉(xiāng)接合部，尤其是城市近郊農(nóng)村住宅流轉(zhuǎn)帶來(lái)新機(jī)遇，增加住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)具有積極意義。更重要的則是，通過(guò)增加落腳城市的農(nóng)民土地權(quán)益性收入，并為其提供法理保障，使“三個(gè)一億人”實(shí)現(xiàn)就近城鎮(zhèn)化提供物質(zhì)生活保障，加速新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。
整體而言，土地多主體供應(yīng)的探索，更加有利于資源獲取能力更強(qiáng)的大型房企的合作開(kāi)發(fā)，同時(shí)也給城市本土“地主”進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域提供了彎道超車(chē)的機(jī)會(huì)。而農(nóng)村土地改革又為城市住房剛性需求提供資金保障，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模仍將階段性高位維持。想獲取更多財(cái)經(jīng)資訊，請(qǐng)關(guān)注財(cái)經(jīng)365！