財經365訊（編輯 錢多多）2017年，武漢住宅市場調控成果顯現，成交量大幅下降，截止去年12月商品房出清周期升至5.97個月，較上年同期增加1.91個月。
同時，武漢推出“租購并舉”的頂層設計，培育發展以長租公寓為代表的住房租賃市場，成為國家從供給側解決城鎮居民住房問題，實現“讓全體人民住有所居”的重要舉措。
戴德梁行武漢估價及顧問服務部主管謝穎在接受第一財經記者采訪時坦言，以全國平均成本1800元/套/月計算，租房市場規模將超1萬億元。而作為全國首批開展利用集體建設用地建設租賃住房的試點城市，武漢流動人口租房比例預計將達60%~70%，住房租賃需求旺盛，未來市場巨大。
1、住宅供銷比回歸合理區間
2017年，武漢住宅相關政策主要集中在住房租賃新政和規范市場行為兩個方面，2016年以來的系列調控措施成果基本顯現，供需矛盾從2017年二季度開始有所緩解。
2017年，武漢市商品住宅累積新增供應2086.5萬平方米，較去年同期增加3.1%;商品住宅累積成交面積為1820.6萬平方米，同比減少36.2%，降幅較為顯著。
受政策調控和房貸收緊影響，居民購房回歸理性的趨勢明顯。在武漢16個區中只有漢南和青山的成交量超過了去年，分別比2016年提高了13.8%和27.0%。相比2016年大部分區域的供不應求，調控后的2017年主城區大部分區域的銷供比回歸合理區間，只有部分區域例如江漢、硚口、青山和東湖風景區仍處在供需不平衡的狀態。截至2017年第四季度，武漢市商品住宅市場的銷供應比為0.7，略低于0.8-1.2的合理的區間，且有繼續下降的趨勢。
截至2017年12月底，武漢全市商品住宅可售面積為1085.6萬平方米，基本與去年同期持平。全市庫存情況雖較上半年有所回暖但仍處于較低水平，截至12月份武漢商品房出清周期微升至5.97個月，比去年同期增加了1.91個月。
戴德梁行武漢及長沙公司總經理黃廣平認為，短期來看，武漢住宅市場的出清周期有明顯的上升趨勢，短期內預計供應將有所加大。長期來看，預計武漢住宅市場將繼續保持中偏緊的調控力度，價格將繼續保持平穩小幅上升的態勢。
2、1萬億租房市場規模
2017年被業內稱為中國住房租賃市場元年。
2017年4月，住建部下發《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，提出建立健全租購并舉的住房制度;2017年9月，北京、上海、成都、武漢等13個城市作為首批試點被批準開展利用集體建設用地建設租賃用房。
國家衛計委的數據顯示，目前全國流動人口達2.47億人，一線城市流動人口比例超過40%、二線城市平均流動人口比例也有20%?！傲鲃尤丝谧夥勘壤?0~70%的水平?！敝x穎說，以全國平均成本1800元/套/月計算，租房市場規模將超1萬億元。
巨大的市場空間使得長租公寓成為開發商在房地產白銀時代的新選擇。據不完全統計，在全國前30強開發商中已有8家企業建立了自有的長租公寓品牌，定位覆蓋從中低端至中高端市場，6家企業開始在北京、上海、廣州、深圳、成都、武漢等18個一二線城市經營長租公寓項目。
就武漢而言，目前武漢長租公寓市場雖然處于發展初期，但卻呈現爆發式增長。自2015年引進長租公寓模式后，武漢目前已涌現出20余家品牌長租公寓，運營的公寓約5萬間，其中集中式公寓6000多間，萬科泊寓、小米公寓等則將在2018年陸續入市。
值得注意的是，隨著長租公寓投資熱的興起，這一市場也面臨新的難題與挑戰：土地資源稀缺，核心區域優質物業緊俏，拿地成本因此不斷上漲;項目收購或租賃的商業項目面臨的結構、建筑改造難題;盈利模式單一，投資回報周期較長。謝穎說，房源變得更稀缺了。
不過，隨著居民居住觀念的升級和市場的調整，以及與之相關的諸如租購同權、稅收、住房租賃資產證券化等支持以超常規的速度實現，住房租賃市場將迎來發展黃金期。
如何獲取更高的租金溢價?謝穎建議，長租公寓主要面對的青年群體，應通過特定細分群體特定需求的滿足，增強客戶黏性，品牌戰略應強調差異化和精細化;打造長租公寓的居住生態圈，提供更多增值服務，提高公寓居住的居住便利度;長租公寓的重資產屬性導致其離開金融工具難以實現快速規?；虼诵枰猂EITs(房地產投資信托基金)和其他金融創新手段實現輕資產運營，以達規?；康?。想獲取更多財經資訊，請關注財經365！