財(cái)經(jīng)365訊（編輯 錢多多）即便新一年釋放出新額度，但銀行控制房貸投放額度、占比(不超過(guò)新增貸款30%)并未放松。
新年剛到，樓市調(diào)控就開始分化了。從2018年1月1日起，海南實(shí)施新一輪分稅制財(cái)政體制，非房地產(chǎn)稅收向縣市傾斜，房地產(chǎn)稅收向省里傾斜，以引導(dǎo)市縣擺脫對(duì)樓市的過(guò)度依賴。同時(shí)，為保留更多嫩甜的空氣、碧綠的海水、潔凈的海灘，海南祭出了史上最嚴(yán)苛的土地管理措施，建設(shè)用地總量和強(qiáng)度雙控。而千里之外的西北蘭州，則“敢為人先”地松綁了限購(gòu)政策，非核心區(qū)取消了限購(gòu)，核心區(qū)非戶籍仍限購(gòu)一套，但取消社保、納稅要求，取而代之的是三年限售。
不是說(shuō)好的，保持調(diào)控政策連續(xù)穩(wěn)定，甚至連喘氣歇腳的念頭都不能有嗎?海南強(qiáng)化調(diào)控，蘭州松綁調(diào)控，丈二和尚摸不著頭腦。事實(shí)上，這就是分類調(diào)控，分清事權(quán)，向長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)換。限購(gòu)從來(lái)都是短期的，樓市情緒高昂甚至失控的情況下，限制購(gòu)買資格才是殺手锏。但經(jīng)驗(yàn)證明，市場(chǎng)和購(gòu)買力之間搭起防火墻時(shí)，下一波需求也在積蓄中。本輪房?jī)r(jià)暴漲，需求狂熱，完全是地方過(guò)度依賴和杠桿這“兩把火”燒的。現(xiàn)在，長(zhǎng)效機(jī)制加快推進(jìn)，兩把火下面的薪正在抽走。
海南革新省和市縣分稅制，讓地方依賴樓市這個(gè)陽(yáng)謀大白于天下。西北要大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化，相對(duì)落后的蘭州要建基礎(chǔ)設(shè)施，可以依賴。但是，中國(guó)只有一個(gè)有碧水藍(lán)天和天然氧吧的海南，它不能依賴樓市，上世紀(jì)90年代泡沫破滅的傷現(xiàn)在還沒好(海南產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)差)。試想，本地居民年可支配收入剛過(guò)2萬(wàn)元的省份，80%的購(gòu)房者是投資客，千萬(wàn)元級(jí)別的房屋銷量排全國(guó)前五，這個(gè)地方的樓市風(fēng)險(xiǎn)有多大!因此，海南這樣特殊的地方，一定要切斷樓市依賴的臍帶。
土地財(cái)政不是壞事情。美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也靠樓市，關(guān)鍵是土地財(cái)政和房地產(chǎn)稅收用在刀刃上。“開正道、堵旁門”的財(cái)稅改革，地方債務(wù)規(guī)范，房產(chǎn)稅改革都在進(jìn)行時(shí)。但是，羅馬城非一天建成，現(xiàn)有的制度下、城鎮(zhèn)化模式下，還不能切斷對(duì)土地財(cái)政和房地產(chǎn)的依賴。既然如此，一方面要在“補(bǔ)短板”的供給側(cè)改革新重點(diǎn)下，將政府收入用于民生訴求上，以推進(jìn)以人為本的城鎮(zhèn)化，讓新市民扎根;另一方面，落實(shí)地方主體責(zé)任，分清中央地方事權(quán)。
過(guò)去，老說(shuō)中央地方財(cái)權(quán)事權(quán)不對(duì)等。現(xiàn)在，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議講得很清楚，“分清中央地方事權(quán)”。未來(lái)調(diào)控中，中央負(fù)責(zé)“定調(diào)子、管宏觀”，地方要做好差異化“落地”。土地財(cái)政、房地產(chǎn)稅收的財(cái)權(quán)給到你，但控制房?jī)r(jià)上漲和樓市泡沫的事權(quán)也要對(duì)等承擔(dān)。要處理好樓市和財(cái)政、經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，不能靠“加杠桿”穩(wěn)增長(zhǎng)、不能靠托底房?jī)r(jià)攫取土地財(cái)政和房地產(chǎn)稅收。目前，預(yù)警式調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制已建立，一旦房?jī)r(jià)上漲突破界限，就發(fā)出預(yù)警函，約談問(wèn)責(zé)隨之而來(lái)。
限購(gòu)的負(fù)面問(wèn)題很突出，一旦樓市穩(wěn)定了，限購(gòu)即可撤出，但一定要把投資投機(jī)需求擋在外面，限售無(wú)疑是較好的篩選手段。以限售代替限購(gòu)，一方面可以避免限購(gòu)挫傷改善型需求，另一方面，限售直接降低交易頻率、流動(dòng)性溢價(jià)，避免短期大規(guī)模買入和賣出，真正落實(shí)“房住不炒”。國(guó)家屢次強(qiáng)調(diào)調(diào)控政策穩(wěn)定連續(xù)的情況下，蘭州對(duì)調(diào)控政策做“結(jié)構(gòu)性”調(diào)整，無(wú)疑動(dòng)了一番腦筋，也得到了認(rèn)可。當(dāng)然，認(rèn)可的前提是，作為另一把火的杠桿，也被控制住了。
即便新一年釋放出新額度，但銀行控制房貸投放額度、占比(不超過(guò)新增貸款30%)并未放松。以深圳為例，目前按揭投放周期延長(zhǎng)至4-6個(gè)月，而去年初僅為2個(gè)月左右，且每月僅投放80億(2016年月平均投放近200億)。作為今年經(jīng)濟(jì)工作“三大攻堅(jiān)戰(zhàn)”之首的金融“去杠桿”，推進(jìn)力度很大，房貸利率持續(xù)走高。杠桿控制住了，樓市就控制住了，國(guó)家有這個(gè)決心和信心。新年伊始，海南被問(wèn)責(zé)后強(qiáng)化調(diào)控，并涉及到稅改，嚴(yán)格供地管制，而蘭州則適時(shí)調(diào)整政策，這既是調(diào)控“一城一策”的深化，也是邁向長(zhǎng)效機(jī)制的開始，可謂新年新景象。想獲取更多財(cái)經(jīng)資訊，請(qǐng)關(guān)注財(cái)經(jīng)365！