財(cái)經(jīng)365訊（編輯 錢多多）之所以問這個(gè)問題，原因很簡(jiǎn)單，“共有產(chǎn)權(quán)房”已被視為解決首次置業(yè)人群住房需求的唯一方式。換句話說，如果大家不想被高房?jī)r(jià)折磨，又想要有一套不用交房租的房子，那就只能等著買“共有產(chǎn)權(quán)房”了。
所謂共有產(chǎn)權(quán)房，顧名思義，產(chǎn)權(quán)你和政府共享，使用權(quán)100%歸你，而且產(chǎn)權(quán)可繼承，價(jià)格比周邊便宜不少。北京第一個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，錦都家園22000元/平米，比周邊便宜3萬元，而南京在2017年12月27日一次性推出的1499套共有產(chǎn)權(quán)房，單價(jià)僅1萬元，僅是周邊商品房?jī)r(jià)格的三分之一。
共有產(chǎn)權(quán)房只會(huì)自上而下地從住房供需矛盾最突出的城市鋪開，一線城市和強(qiáng)二線城市肯定最先啟動(dòng)，比如北京和南京。
共有產(chǎn)權(quán)房的確拉低了購(gòu)房門檻，如果你真的是“房住不炒”型的購(gòu)房者，那么這種房子堪稱完美。
現(xiàn)在我們回到最初的問題:共有產(chǎn)權(quán)房能成功嗎?
在這里，我要先定義下“成功”。在我們看來，共有產(chǎn)權(quán)房成功的標(biāo)志是這個(gè)蛋糕足夠大，要讓夾心層夠分(夾心層暫定義為首次置業(yè)人群)。按照住建部政策研究中心主任秦虹的觀點(diǎn)，未來共有產(chǎn)權(quán)房要承當(dāng)起解決夾心層，也就是首次置業(yè)人群的住房需求。
言下之意，如果一個(gè)城市中有10萬個(gè)首套房購(gòu)房者，那么共有產(chǎn)權(quán)房至少要準(zhǔn)備10萬套。
我們以北京為例來試著探討這個(gè)問題。我們?cè)噲D找到北京首次置業(yè)者的確切數(shù)據(jù)，但很遺憾，并沒有找到。為此，我們以租房的相關(guān)數(shù)據(jù)來大致估算一下有多少潛在首次置業(yè)者。
鏈家公布的一組數(shù)據(jù)顯示，2017年北京有35%的人在租房者，而截至2016年末，北京常住人口約2173萬人，也就是說大概有760萬人是在租房生活。
再看看北京第一個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，錦都家園，這個(gè)項(xiàng)目有12萬戶符合條件的家庭參與爭(zhēng)奪427套房，平均281戶家庭爭(zhēng)奪1套房。由于共有產(chǎn)權(quán)房強(qiáng)調(diào)職住統(tǒng)一，申請(qǐng)朝陽的共有產(chǎn)權(quán)房基本上只有再次朝陽區(qū)工作生活的家庭才能申請(qǐng)。朝陽區(qū)有12萬戶，而北京有16個(gè)區(qū)，可能最終的缺口不敢想象。
而北京未來5年僅供應(yīng)25萬套共有產(chǎn)權(quán)房，不足全體租房人口的4%。注定會(huì)有一大批人會(huì)一輩子停留在最低層的“租”上面。這個(gè)數(shù)量有多少?鏈家的數(shù)據(jù)是1000萬人。
跟進(jìn)的南京也是如此，整個(gè)南京樓市，夾心層購(gòu)房需求比例大概是30%，每年南京供應(yīng)新房10萬套左右，對(duì)應(yīng)的夾心層購(gòu)房需求大概在3萬套，但南京能供應(yīng)的共有產(chǎn)權(quán)房，每年不過幾千套。
所以共有產(chǎn)權(quán)房要想解決首次置業(yè)者的住房需求，非常非常難，基本不可能“成功”。
哪些人會(huì)因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)房受益?
共有產(chǎn)權(quán)房這個(gè)東西既然出來了，那還是得分配的。怎么分是個(gè)問題，按照共有產(chǎn)權(quán)房的保障屬性，肯定是最困難的家庭先分，事實(shí)上共有產(chǎn)權(quán)房的搖號(hào)規(guī)則也是這么設(shè)定的。
由于共有產(chǎn)權(quán)房數(shù)量非常少，所以基本上最困難的家庭分完后，剩下占大頭的不那么困難的夾心層基本上只能淪為看客。
現(xiàn)在你看明白了，共有產(chǎn)權(quán)房的實(shí)際效果其實(shí)和過去的經(jīng)適房、兩限房沒什么兩樣，它連最底層的那部分人的購(gòu)房需求可能都滿足不了，夾心層怎么可能做到“人均一套”呢?
有人會(huì)問了，既然數(shù)量這么少，為什么不能大規(guī)模增加數(shù)量呢?想法很好，現(xiàn)實(shí)困難重重，需要共有產(chǎn)權(quán)房的城市，土地都非常貴，不能都用來“搞慈善”，太多地方等著土地出讓金過日子。
所以，指望共有產(chǎn)權(quán)房的夾心層兄弟們，可能大多要失望了。對(duì)于暫時(shí)沒房的人來說，未來唯一希望的是租房市場(chǎng)發(fā)展得快一些發(fā)展得好一些，租金能夠穩(wěn)定些。要知道，這個(gè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)起來也十分不易。想獲取更多財(cái)經(jīng)資訊，請(qǐng)關(guān)注財(cái)經(jīng)365！