由于需求溢出效應，此前環一線城市吸引了大量有購買力的外來購房者，推動房價快速上漲。“然而這部分人的收入并不全部來源于當地，推高了這些小城市的房價收入比，”易居研究員曹倪娜指出。
目前，這一現象已得到遏制。自今年“3·30”起，嘉善、東莞、佛山、廊坊等多個環一線城市在“因城施策”的背景下相繼出臺調控新政，要求外地戶籍購房需提供社保，這大大提高了外來置業者的購房門檻。
在佛山、東莞、惠州、蘇州、張家口等城市，3月起的這輪調控在“限購”外又疊加了“限價”“限售”等措施，使部分環一線樓市成交量價迅速冰封。
多位開發商人士坦言，與限購限售相比，限價的威力更大。“限價”調控則使新房入市變得困難。以佛山為例，限價令劃定了新建商品房價格備案標準，超過備案價格的不得發證銷售。上半年，開發商撐著都沒有去領證，而到了下半年尤其是11月，高達60個以上的新項目如雨后春筍般推出，價格也被限制在一定范圍內。
一份網傳文件顯示，在佛山順德，大良、陳村、北滘、樂從范圍內，毛坯商品住房最高銷售單價不得超過24000元/平方米；在禪城，新建毛坯商品房最高價格不得超過15000元/平方米。
這大大增加了市場的供應量和開發商的競爭壓力，也造成了新房與二手房價格倒掛，部分核心區域內配套成熟的二手房售價超越了同區域新房，如佛山湖景路片區二手房單價在20000元以上，近期開盤的綠地璀璨天成價格僅為18000元/平方米。
“限售”調控則打擊了投資購房需求。中原研究中心認為，各地在“金九銀十”之際密集出臺限售，反映房地產調控將會延續。
年內難現“翹尾”
環一線城市是此前出貨量較大的區域，房企多重倉于此。如今在供過于求的局面下，房企面臨的庫存壓力相當顯著。
以臨深城市東莞為例，據東莞中原統計，截至10月31日，東莞住宅庫存面積為510.88萬平方米，同比上升49.49%，住宅庫存量創下近27個月的新高紀錄，同時消化周期持續拉長至10.1個月。
伴隨開發商的密集促銷，2017年的最后六周，環一線樓市是否會出現“翹尾”？
張宏偉認為，目前核心一二線城市銷量并沒有明顯起色，加之調控不放松，各地很難再現翹尾行情。嚴躍進也指出，如無錫等部分一線周邊城市，由于此前交易量較大，接下來可能會出現透支現象。
如果這樣的市場趨勢延續到2018年，也就意味著2018年房企將面臨“銷售目標提高，但是市場環境更加惡化”的大環境，很顯然，房企2018年重置銷售目標背后的壓力將越來越大。
“可以預想，明年一季度因為樓市調控與春節等因素，市場行情將持續低迷。如果房企不開足馬力銷售，二季度銷售量將難有起色，半年報業績會面臨較大的壓力。”張宏偉指出，明年春節后房企應啟動“大幅降價”促進銷量的快速提升。
中原研究中心則指出，開發商應制定合理的營銷策略，加速消化庫存量，完成資金回籠。
盡管當下走勢不容樂觀，但市場并不看空環一線樓市遠期表現。中泰證券首席經濟學家李迅雷指出，房地產不大會出現大幅上漲的情況，但還是存在結構性機會。預計接下來房地產會出現銷量下降、增速負增長，房價疲弱。
但是，由于要防范發生系統性金融風險，這意味著房價不能出現大跌。一旦房價出現低迷，可能就會有鼓勵性的措施出臺。
而房價的結構性機會，主要看人口的流向。嚴躍進也認為，接下來一線城市周邊率先成功通行地鐵或高鐵的片區，有較大可能出現交易量和價格反彈。想獲取更多財經資訊，請關注財經365！
