地產行業迎來“青銅時代”
回顧近20年的中國房地產發展，自1998年房改以來，房地產市場漸漸步入高增長。尤其是2004~2010年，伴隨成交量、價格、投資量、利潤和供求比五大指標的飛速發展，行業迎來“黃金時代”。
從2011年開始，上述指標加之房屋新開工、竣工等各項延伸指標開始降速，行業步入中增長階段，但城鎮化、人口、經濟和住房飽和度等指標依然有一定支撐力，這一階段被成為“白銀時代”。
猶如王小波的時代三部曲，隨著房地產調控長效機制逐步形成，整個行業或將漸漸進入到第三個階段——青銅時代。
“集中度的確是這一階段的鮮明指標。”胡華如告訴記者，未來行業內兩個現象會更加明顯，其一是非同一控制人的房企的數目會大幅降低；其二是前十大房企的市占率大幅提升。
胡華如提供的數據顯示，今年上半年前十房企銷售口徑的市占率上升了近9個百分點，接近30%。而明后年，前十大房企市占率將接近50%，有的房企年銷售額可能達到萬億元。
東方證券首席房地產分析師竺勁則向媒體記者認為，房地產行業的集中度或在2022年之前達到穩定狀態，根據測算，TOP10房企銷售市占率將達到36%（2016年底僅19%）。而基于房企強大的土地獲取能力，TOP1房企的市占率將達到8.4%，在這段時期，龍頭房企的成長將實現質的飛越。
“在新房限價的情況下，如果房企鋪開的城市過少，將很難盈利。所以小的地產公司只能出售資源，一些戰略出現問題的房企必須進行轉型，否則就面臨被兼并或者退出。”胡華如直言。
土地是支撐龍頭房企規模擴張的關鍵，因而土地市場也將呈現出集中度的加速提升。“目前土地市場集中度提升的速度，甚至超過行業銷售集中度。”竺勁表示，當下對土地儲備的投資積極程度，可以被視為房企銷售的先導指標之一。隨著大型房企的規模擴張，拿地競爭激烈、土地成交總價增速會越來越快。而未來房地產行業的銷售集中度提升增速，會向土地市場集中度提升的平均增速靠近。
竺勁表示，擁有更大規模的開發商，往往能有更好的公司信用評級優勢，這則反作用于公司的融資能力，他們往往能在同樣的負債率背景下更易獲取融資，且融資成本更低，而房企間的差距就這樣日益擴大。
