近期，南京多家銀行首套房利率再次上浮，最高上浮20%，部分銀行停貸，樓市資金再度緊張。在限貸、限購、限價、限售等調控政策的影響下，中原南京研究總監羅浩向筆者直言，南京樓市已整體趨穩。

不過，南京是一個強周期性的市場。同策咨詢判斷，南京的商品住宅成交量增速周期為25個月左右，成交面積將于2018年初迎來波峰。

在城市潛力和周期帶動下，融信等眾多開發商也正謀求在南京市場的高潛力增長。

南京樓市整體企穩傳統旺季供求現回暖

8月中旬，人民銀行南京分行、江蘇銀監局向轄內相關單位聯合發文，嚴查個人消費貸款違規流入房地產市場，限貸力度再升級，加之限購、限價、限售的政策影響，南京上半年商品住宅面積同比下跌58.2%，8月南京二手房成交8215套也同比下降了36.28%。

羅浩告訴筆者，從南京樓市成交量和樓盤認購情況看，客戶已較理性看待政策調控，市場熱度有所下降。

但不容忽視的是，同策咨詢數據顯示，按5月~7月的平均成交套數計算，南京新建商品房去化周期僅3.2個月，庫存量和存銷比一直低位徘徊，未來3~6個月市場供應不足。

“供不應求將帶動市場釋放活力，而南京樓市成交價格的持續上漲，也給了開發商足夠信心?！币荒暇鞘蟹治鋈耸恐赋觯@是下半年南京樓市沖量的重要理由。

據報道，9月13日溧水某樓盤再度公開銷售一套133萬元的退房遇135組客戶報名爭搶，而此前南京江北高新某樓盤一度刷新南京最低中簽率也印證南京購房者對后市的預期逐漸明朗。

據悉，當前主要熱門城市樓市的存銷比普遍小于10，如上海（樓盤）、深圳（樓盤）為7，近期持續走強的合肥（樓盤）、南京為4，去化周期較短也為樓市火爆提供底氣。

羅浩指出，下半年南京樓市行情趨于明朗，至明年即使不考慮政策放松，南京樓市或都將面臨需求長期受限后的合理釋放。

仙林湖板塊受青睞融信謀求高溢價增長

的確，南京樓市是一個長期平穩的強周期市場，上述機構人士指出，作為1.5線城市的南京，也是集政治、經濟、文化等各種資源為一身，同時，源源不斷的高校畢業生也為城市提供新鮮的血液，這些都是南京樓市的支撐。第三產業的發展會帶動人才需求，南京的人口規模持續擴大，市場需求會逐步增大，這從客觀上決定了南京市場的長期穩定性。

基于此，就眾多開發商大舉進入南京的基石。以融信在南京的首個項目為例，據了解融信在去年9月23日以24957元/平方米的樓面價拿下仙林湖G58地塊，從地塊條件和綜合成本測算，項目產品或趨向中高端。據筆者了解，G58將在2018年6月入市。

當前，仙林湖板塊已有樓盤售價3萬/平方米以上，在本身價格條件就有優勢的基礎上，該項目具有足夠長的時間儲備溢價空間。

實際上，就南京市場而言，仙林湖板塊的特殊優勢天然能給予物業不小的升值想象。

在南京的規劃中，仙林湖板塊被賦予了頗高的規格，不僅投入2.6億元用于板塊內五條主干道路的景觀提升和修補，仙林湖南部中心區白象片區更是以高等教育、產業及居住功能為主，集中安排國際知名工科大學、著名科研機構和居住用地，以“產、學、研”同步發展為特色，并規劃有仙林大學城、百萬平方米商業綜合體等大型工程，力爭形成南京市重要的高新技術產業園，具有很高的土地價值。

羅浩就表示，仙林湖板塊由于此前經歷過多輪開發，目前已進入了一個繁榮期，也是南京新的富人區，該區域內產品容積率較低，產品類型吸引的客群以富裕階層為主力。

而這種高等產業規劃區內，住宅規劃有限，已有的住宅項目，其實受到政策影響不大，即使嚴控依舊，在行情帶動下加上區域優勢，住宅項目的溢價空間也很大。

正如南京林業大學社會學系主任孟祥遠直言，交通、教育資源、品牌開發企業共同促進板塊升級，仙林湖板塊的區域價值有跳躍式的提升，但同時該區域供應關系偏緊。

目前仙林湖的居住地塊屈指可數，預計供應量十分有限。數據顯示，今年上半年板塊供應量4.14萬平方米、成交量9.54萬平方米，同比均下跌8成。但價格方面，板塊成交均價為25983元/平方米，同比上漲了23%。持續的上漲趨勢，全然印證了區域“物以稀為貴”的溢價能力。

深度布局全國現金流穩定持續拓展規模

融信初入南京市場，便選擇了一個潛力突出的板塊，實際上這在融信的布局歷程中并非第一次。

用著這樣的“潛力眼光”，融信已先后布局上海、杭州（樓盤）、福州（樓盤）、廣州（樓盤）、廈門（樓盤）、成都等多個一二線核心城市。

近年通過多種方式，融信也以原有入駐的城市為核心，形成了多個“1+N”的衛星城布局，今年與海亮的輕資產模式合作，更使融信快速填補了中西部核心城市的布局，完成深度全國化。

而深究融信的布局歷程則會發現，“打造標桿高端精品”是其實現集團規?；懽兊闹匾绞?。如在福州的融信·白宮、融信·雙杭城，在廈門的融信·海上城，在杭州的融信·杭州公館，及上海的融信綠地虹橋世界中心等均是當地標桿產品。

實際上，目前融信正處于快速發展階段，但在公司規模增大的情況下，由于項目收入結轉利潤增加和輕資產戰略，融信權益總額不斷增加。

而進入南京后，融信依舊延續打造標桿產品的理念，通過品牌影響力的塑造獲得認可，此后再根據市場狀況，以更容易進行快速拓展。（原標題：南京樓市入回暖周期 融信借潛力板塊謀快速拓展）