中國(guó)樓市一直是全國(guó)人民的心病，上至最高決策層，下至平民百姓，都被其攪得睡不好覺(jué)，無(wú)論是房?jī)r(jià)上漲還是下跌，都牽動(dòng)著大伙的神經(jīng)。不過(guò)最近國(guó)內(nèi)出現(xiàn)的種種現(xiàn)象表明，中國(guó)樓市經(jīng)過(guò)一輪瘋狂上漲之后，其下行趨勢(shì)大局已定。
春江水暖鴨先知，最先洞察這一下行趨勢(shì)將很快到來(lái)的是資本市場(chǎng)。
Wind數(shù)據(jù)顯示，1477家上市公司在今年中報(bào)和去年年報(bào)中均具有投資性房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。其中，今年上半年，共有1160家上市公司的投資性房地產(chǎn)較2016年末有不同程度的減少，占比高達(dá)78.5%。這意味著，近八成擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司在上半年選擇了砍減等謹(jǐn)慎策略。其中，多達(dá)26家上市公司對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了清空式處理，不過(guò)上市公司清空總量絕對(duì)數(shù)并不大，僅有24億元。
上市公司用腳投票逃離投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)，說(shuō)明資本已經(jīng)判斷房?jī)r(jià)繼續(xù)上行的可能性很小，故出貨避險(xiǎn)。眾所周知，單一的資本流動(dòng)有時(shí)是感性的，有時(shí)是理性的，但是上述數(shù)據(jù)顯示，有近八成擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司都選擇砍減，這一集體金融行為應(yīng)該是理性的。
不僅是上市公司，地方國(guó)資委也直接向樓市喊話。近日,湖北省國(guó)資委出臺(tái)文件,要求自9月5日起,省出資企業(yè)及其各級(jí)子企業(yè),要謹(jǐn)慎開(kāi)展房地產(chǎn)新增投資,在建、在售房地產(chǎn),要加快建設(shè)進(jìn)度和銷售進(jìn)度,確保資金盡快回籠。
其次，這一趨勢(shì)也反應(yīng)到中國(guó)樓市的市場(chǎng)成交上，“金九銀十”成泡影表明樓市風(fēng)光不再。
據(jù)今年7月中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，TOP100名的房企，不同梯隊(duì)均呈現(xiàn)銷售金額下滑的現(xiàn)象。其中，TOP3的房企7月單月業(yè)績(jī)下滑幅度是20.1%、TOP4-20的房企下滑幅度是47.6%、TOP1-30的房企業(yè)績(jī)下滑幅度是42.2%、TOP31-50的房企業(yè)績(jī)下滑幅度是37.5%、TOP51-100的房企業(yè)績(jī)下滑幅度是41.1%。TOP100房企整體銷售下滑39.1%。
8月份，一線城市房?jī)r(jià)延續(xù)降溫態(tài)勢(shì)。
安居客房產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，8月份，除上海（樓盤(pán)）新建商品房均價(jià)環(huán)比7月微漲以外，北京（樓盤(pán)）、廣州（樓盤(pán)）、深圳（樓盤(pán)）三個(gè)一線城市的新房均價(jià)都有不同程度的下跌。其中，北京新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌13%居前。
二手房市場(chǎng)方面，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城數(shù)據(jù)來(lái)看，北京二手房?jī)r(jià)在5月、6月、7月連續(xù)三個(gè)月領(lǐng)跌。而在安居客的數(shù)據(jù)中，8月份，北京二手房均價(jià)則略有回升，上海、廣州、深圳二手房均價(jià)較7月基本持平。
房?jī)r(jià)降溫，也直接反映了成交量的低迷。安居客近期發(fā)布的報(bào)告指出，8月全國(guó)主力城市成交低迷，“一線城市供應(yīng)乏力、推盤(pán)量減少，購(gòu)房者入市熱情并不高。”
8月份，國(guó)內(nèi)二三線城市也無(wú)大起色。上海易居房地產(chǎn)研究院9月3日發(fā)布《8月份典型城市新建商品住宅成交報(bào)告》指出，8月份，30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)4.9%，同比減少15.1%。
進(jìn)入9月，樓市降溫的趨勢(shì)并沒(méi)有改變。
中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周一線城市整體成交量依然低迷，平均環(huán)比下調(diào)20%，其中北京環(huán)比下跌28%，同比跌幅達(dá)60%。廣州平均環(huán)比下跌32%，同比跌幅達(dá)72%。上海環(huán)比下跌22%，同比跌幅達(dá)27%;二線城市環(huán)比也出現(xiàn)下跌，環(huán)比跌幅達(dá)8%，同比跌幅32%。包括在2016年樓市非常活躍的南京（樓盤(pán)）、杭州（樓盤(pán)）、蘇州（樓盤(pán)）、南昌（樓盤(pán)）、福州（樓盤(pán)）、濟(jì)南（樓盤(pán)）等二線城市，在9月份首周成交量均有所下滑;而三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)分化，部分熱點(diǎn)城市繼續(xù)上升，但9月份整體熱度均不及預(yù)期。
無(wú)論是上市房企的成交量萎縮，還是地產(chǎn)中介對(duì)“金九銀十”市場(chǎng)表現(xiàn)的預(yù)判，都表明中國(guó)樓市已經(jīng)過(guò)了瘋狂期。
再次，西安（樓盤(pán)）、長(zhǎng)沙（樓盤(pán)）等城市樓市調(diào)控極端方式的出臺(tái)也表明，樓市的供需矛盾已經(jīng)不可能將會(huì)進(jìn)一步緩解。
本輪房?jī)r(jià)的一路飆升，最主要的原因還是供需失衡，而這種供需失衡主要是國(guó)內(nèi)各界對(duì)房地產(chǎn)作為投資品的金融屬性判斷不足。不過(guò)隨著中央最高決策層讓房屋回歸其居住屬性的調(diào)控思想的出臺(tái)，中央各部門(mén)先后出爐了諸多政策降低商品房的投資屬性，縮減金融杠桿，投資性房地產(chǎn)交易逐步減少。
另外，在一些供需矛盾比較突出的城市，樓市調(diào)控的極端措施也先后出臺(tái)。
9月11日，西安房管局出臺(tái)限購(gòu)六大狠招。
一、對(duì)教唆、誘導(dǎo)或協(xié)助購(gòu)房人提供虛假證明材料，規(guī)避住房限購(gòu)政策的開(kāi)發(fā)企業(yè)，一經(jīng)查實(shí)，按照我局《關(guān)于實(shí)行商品房銷售違法違規(guī)行為記分管理的通知》(市房發(fā)〔2017〕64號(hào))的規(guī)定，嚴(yán)肅處理。
二、對(duì)教唆、誘導(dǎo)或協(xié)助購(gòu)房人提供虛假證明材料，規(guī)避住房限購(gòu)政策的代理銷售公司，一經(jīng)查實(shí)，取消并停止一切代理業(yè)務(wù)。
三、對(duì)教唆、誘導(dǎo)或協(xié)助購(gòu)房人偽造證明材料、騙取購(gòu)房資格的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，一經(jīng)查實(shí)，責(zé)令停業(yè)整頓，嚴(yán)肅處理相關(guān)責(zé)任人。涉及違法的，依法追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。
四、對(duì)教唆、誘導(dǎo)或協(xié)助購(gòu)房人提供虛假證明材料騙取購(gòu)房資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員，一經(jīng)查實(shí)，取消其代理、銷售及經(jīng)紀(jì)服務(wù)資格。涉及違法的，依法追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。
五、對(duì)通過(guò)提供虛假資料騙取購(gòu)房資格的個(gè)人，一經(jīng)查實(shí)，注銷當(dāng)事人網(wǎng)簽合同，并取消購(gòu)房家庭成員在我市的購(gòu)房資格，且5年內(nèi)不得在西安市購(gòu)房。涉及違法的，依法追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。
六、對(duì)工作人員出現(xiàn)違規(guī)違紀(jì)的行為，一經(jīng)查實(shí)，將依照黨紀(jì)、政紀(jì)進(jìn)行嚴(yán)肅處理。涉及違法的，移交司法機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。
進(jìn)入九月，樓市供需矛盾十分突出的還有湖南長(zhǎng)沙。
9月3日 ，長(zhǎng)沙高鐵南站旁一樓盤(pán)網(wǎng)上開(kāi)盤(pán)，907套房源10秒在網(wǎng)上搶光。“秒光現(xiàn)象”背后，是長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)從2016年下半年開(kāi)始的瘋漲。湖南中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，在限網(wǎng)簽大背景下，2017年上半年長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)(天心區(qū)、芙蓉區(qū)、雨花區(qū)、開(kāi)福區(qū)、岳麓區(qū))新建商品住宅真實(shí)成交價(jià)格達(dá)9426元/平米，同比上漲42.26%。
9月12日，長(zhǎng)沙市住房保障服務(wù)局推出定向限價(jià)商品住房，第一批20個(gè)項(xiàng)目共建設(shè)11682套，第二批建設(shè)計(jì)劃正在制定中。在首批項(xiàng)目中，長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)新橋小區(qū)三期項(xiàng)目將有1208套房屋推出，其銷售價(jià)格僅為每平方米4950元，明顯低于長(zhǎng)沙樓市均價(jià)。
上述舉措可以看出，經(jīng)過(guò)10多年的地產(chǎn)宏觀調(diào)控實(shí)踐，地方政府已經(jīng)能夠相當(dāng)嫻熟的運(yùn)用行政或經(jīng)濟(jì)的手段來(lái)實(shí)現(xiàn)自己對(duì)樓市的調(diào)控目標(biāo)。
西安、長(zhǎng)沙樓市新政的出爐表明，在供需矛盾比較突出的城市，地方政府為了穩(wěn)定市場(chǎng)將會(huì)不惜使用重典。（原標(biāo)題：中國(guó)樓市向下趨勢(shì)大局已定）