房地產(chǎn)ABS業(yè)務(wù)正在成為最近一個階段ABS(資產(chǎn)證券化)機(jī)構(gòu)的新聚焦點。 據(jù)悉，一方面，和監(jiān)管層大力推動住房租賃市場、釋放REITs監(jiān)管紅利的預(yù)期有關(guān);不少券商固收、基金子公司團(tuán)隊以及不動產(chǎn)運營商也在瞄準(zhǔn)這一潛在市場積蓄能量，不少從業(yè)機(jī)構(gòu)也在積極開展業(yè)務(wù)模式的討論與案例分析。
而有資管人士認(rèn)為，在監(jiān)管紅利及市場環(huán)境的積極作用下，有條件的積累類REITs等業(yè)務(wù)的項目經(jīng)驗，有助于部分機(jī)構(gòu)在未來制度紅利釋放時進(jìn)一步取得先機(jī)。 一位中糧地產(chǎn)人士則指出，REITs等工具的松動預(yù)期，也會給不動產(chǎn)項目傳統(tǒng)的運營模式帶來新的變化;而未來對于自持不動產(chǎn)運營能力的高低也將對開發(fā)商提出新的挑戰(zhàn)，一些商業(yè)、住宅自持項目運營能力更強(qiáng)的房企有望脫穎而出。 紅利漸進(jìn)路徑 事實上，近期頂層設(shè)計及地方政府所推動的租賃住房市場建設(shè)，也成為利好房地產(chǎn)ABS市場的政策背景。 日前，住建部聯(lián)合發(fā)改委、公安部、財政部、人民銀行等九部委曾聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》(下稱153號文)，提出要多舉措加快發(fā)展住房租賃市場，而這一政策方向可能帶來的業(yè)務(wù)機(jī)會也被市場所關(guān)注。 恰逢其時，日前證監(jiān)會債券部主任蔡建春也提出要加強(qiáng)規(guī)則體系建設(shè)、強(qiáng)化事中事后監(jiān)管，完善信息披露制度，“加快推動REITs等具有重要意義的創(chuàng)新產(chǎn)品盡快落地”。 而作為產(chǎn)品備案方的基金業(yè)協(xié)會(下稱中基協(xié))近期也在成立ABS專業(yè)委員會中，流露出重視房地產(chǎn)ABS的信號。例如中基協(xié)會長洪磊指出，要在《基金法》和《證券法》的框架下研究推動公募REITs相關(guān)規(guī)則制度方案，為監(jiān)管機(jī)構(gòu)提供政策建議。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者同時發(fā)現(xiàn)，在ABS專委會的專家顧問組成上，也能看出明顯的REITs研究方向。其中9人團(tuán)隊中有3人有著RETIs或房地產(chǎn)“基因”。 其中，國務(wù)院發(fā)展研究中心REITs課題組組長中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇，國內(nèi)最早一批的房地產(chǎn)私募機(jī)構(gòu)中城投資總裁路林，以及清華大學(xué)鑫苑房地產(chǎn)金融科技研究中心副主任郭杰群，均與REITs、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)。 一位接近中基協(xié)的機(jī)構(gòu)人士表示：“監(jiān)管層的這一動向或?qū)⒔o證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)的ABS業(yè)務(wù)帶來新機(jī)遇，特別是房地產(chǎn)類ABS有望成為業(yè)內(nèi)人士重點關(guān)注和研究的主題。” 值得一提的是，作為ABS專委會顧問的孟曉蘇近日在博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，其負(fù)責(zé)的REITs課題組工作之一就是把REITs產(chǎn)品“中國化”。 “最近中國證監(jiān)會以中國證券行業(yè)基金業(yè)協(xié)會的名義組織了專門委員會，來推動不動產(chǎn)證券化，我是這個機(jī)構(gòu)的顧問，同時我是戰(zhàn)略發(fā)展組的組長，現(xiàn)在REITs的啟動已經(jīng)水到渠成，”孟曉蘇透露，“根據(jù)證監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)同志的設(shè)想，在十九大前做好準(zhǔn)備，‘再擼起袖子加油干’，爭取讓REITs在中國早日落地。” 而在孟曉蘇舉例的模式中，政府機(jī)構(gòu)的不動產(chǎn)及收益也具有上市的潛在可能。 “用以政府為主的優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，由政府和原商業(yè)機(jī)構(gòu)回租，保證收益，這種收益流還可以上市。”孟曉蘇舉例稱，“另外如約定在基金到期之后，如20年或25年之后，由政府原價回購資產(chǎn)，這樣可以減少資產(chǎn)評估的障礙，防止國有資產(chǎn)流失，爭取在今后再把它做成永續(xù)化的資產(chǎn)。” 分析人士指出，考慮到國內(nèi)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀，以REITs來推動降杠桿的政策目標(biāo)，也能達(dá)到防范和化解金融風(fēng)險的作用。 “目前去杠桿是國內(nèi)防范化解金融風(fēng)險的重要工作，而國內(nèi)負(fù)債的特點之一就是大量寄居在不動產(chǎn)上，如果能夠利用REITs將不動產(chǎn)推向資本市場，對于當(dāng)下‘降杠桿’來說有著積極意義。”一位匯金系券商宏觀分析師表示。 比拼運營能力 在政策紅利預(yù)期的催動下，部分機(jī)構(gòu)也在著手對與不動產(chǎn)有關(guān)的類REITs等項目進(jìn)行儲備和挖掘。 “業(yè)務(wù)準(zhǔn)備往往要在政策紅利釋放之前就開始。”北京一家基金子公司負(fù)責(zé)人表示，“REITs的預(yù)期正在不斷強(qiáng)化，而現(xiàn)階段一些資管團(tuán)隊則在通過多操作類REITs項目來積累相關(guān)經(jīng)驗，并著手研究REITs業(yè)務(wù)的潛在可能。” 在部分ABS機(jī)構(gòu)的推動下，類REITs業(yè)務(wù)規(guī)模也漸成規(guī)模。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者根據(jù)東方財富(300059)iChoice數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至8月15日類Reits項目數(shù)量達(dá)24只，總規(guī)模為703.93億元。
事實上，國內(nèi)長租公寓、存量商改住等政策信號也被相關(guān)資管機(jī)構(gòu)所留意。 “此前的項目主要是偏商業(yè)類的，而國內(nèi)如果長租公寓市場能夠孵化成型，REITs業(yè)務(wù)也會有相應(yīng)的介入空間。”上述基金子公司負(fù)責(zé)人指出。 而在房地產(chǎn)人士看來，REITs預(yù)期的強(qiáng)化也將對傳統(tǒng)的房地產(chǎn)運營模式帶來變化。“過去開發(fā)商拿地的原因是因為可以去銀行抵押獲得流動性，但這種模式會讓資產(chǎn)負(fù)債固化擴(kuò)張。”前述中糧地產(chǎn)人士稱。 該人士認(rèn)為，在融資方式變化下，開發(fā)商的競爭要素也將從“拿地融資”向不動產(chǎn)資產(chǎn)運營轉(zhuǎn)向。 “在不動產(chǎn)本身基礎(chǔ)要素相當(dāng)?shù)那闆r下，不動產(chǎn)的經(jīng)營、運營能力將會凸顯。”前述中糧地產(chǎn)人士認(rèn)為，“國外的不動產(chǎn)運營生態(tài)已經(jīng)相對成熟，而國內(nèi)在這方面還有較大的可發(fā)展空間，因為同樣一塊地產(chǎn)，優(yōu)質(zhì)的運營顯然能帶來更客觀的收益和現(xiàn)金流，也會利于證券化。”
目前一級土地市場“自持”土地的增多，或為未來一段時間各類開發(fā)商提供轉(zhuǎn)型窗口。 “房地產(chǎn)市場調(diào)控導(dǎo)致開發(fā)商資金壓力加大，不少開發(fā)商組成聯(lián)合體拿地，而最終比拼的要素則成了自持率，我們之前一次拍地就是輸在了自持率上。”一家市值排名前5的上市房企項目負(fù)責(zé)人表示，“但現(xiàn)在自持土地的增多，其實也在促使開發(fā)商向房地產(chǎn)運營機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型。”（原標(biāo)題：REITs紅利加速釋放: 新生態(tài)亟考資產(chǎn)運營)