開(kāi)發(fā)商把過(guò)往專注到銷售規(guī)模的熱情延伸到長(zhǎng)租公寓上，釀成一個(gè)個(gè)長(zhǎng)租公寓的保有規(guī)模。它們絕大多數(shù)從零開(kāi)始，但又很快且勇氣十足地喊出“十萬(wàn)間公寓”的目標(biāo)口號(hào)。
萬(wàn)科、碧桂園、中海、龍湖、招商蛇口、佳兆業(yè)等主流開(kāi)發(fā)商已先后加入長(zhǎng)租公寓的新戰(zhàn)場(chǎng)，在一二線城市做弄潮兒。而藍(lán)海和紅海只有一線之差。顯然，留給開(kāi)發(fā)商思考的時(shí)間已經(jīng)不多了，2017年7月開(kāi)始，接二連三的租賃政策出臺(tái)，催促更多開(kāi)發(fā)商上路。
但行業(yè)匆忙，仍需理智。決心于投奔怒海的開(kāi)發(fā)商必須自我回答關(guān)于業(yè)務(wù)盈利的關(guān)鍵問(wèn)題：習(xí)慣了高周轉(zhuǎn)、賺快錢的運(yùn)營(yíng)模式，能否適應(yīng)回報(bào)周期長(zhǎng)、利潤(rùn)率低的長(zhǎng)租公寓行業(yè)?企業(yè)能夠承受多長(zhǎng)的微利甚至虧損的過(guò)渡期?
搶占長(zhǎng)租公寓高地
深圳大芬，因每年生產(chǎn)和銷售的油畫(huà)數(shù)量以百萬(wàn)計(jì)，有“中國(guó)油畫(huà)第一村”之稱。大芬地鐵站C出口繼續(xù)前行，路過(guò)新樓盤(pán)倚龍華庭，繼續(xù)直行數(shù)百米，路過(guò)一個(gè)報(bào)刊亭，一個(gè)賣花姑娘，還有信和購(gòu)物廣場(chǎng)后，到達(dá)茂業(yè)城。
茂業(yè)城是1995年建的老小區(qū)，鏈家二手?jǐn)?shù)據(jù)顯示，目前茂業(yè)城的成交均價(jià)約為30465元/平方米，幾乎是大芬均價(jià)最低的二手小區(qū)。而馬路對(duì)面的星都豪庭，二手均價(jià)已達(dá)49567元/平方米，茂業(yè)城斜對(duì)面的桂芳園小區(qū)均價(jià)也已接近43000元/平方米。
龍湖長(zhǎng)租公寓“冠寓”選址于此，在今年3月，以租賃方式簽下茂業(yè)城小區(qū)內(nèi)一棟1~8層的物業(yè)，改成480個(gè)單間公寓出租。第一財(cái)經(jīng)了解到，冠寓大芬店將在9月15日正式開(kāi)業(yè)。換言之，從項(xiàng)目簽約到開(kāi)業(yè)，龍湖在大芬店上付出的時(shí)間約為6個(gè)月，與行業(yè)平均水平相當(dāng)。
天下武功，唯快不破，這個(gè)原理安放在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域同樣奏效。
關(guān)于長(zhǎng)租公寓成本的計(jì)算，從運(yùn)營(yíng)方從原業(yè)主處拿下房源的那一刻開(kāi)始。過(guò)往，業(yè)內(nèi)對(duì)長(zhǎng)租公寓成本的計(jì)算，主要關(guān)注其房源租金以及裝修成本，但時(shí)間成本卻往往被忽略。但實(shí)際上，縮短開(kāi)業(yè)時(shí)間，相當(dāng)于減少回報(bào)周期。
建筑面積在30~35平方米之間的大開(kāi)間，精裝，拎包入住，房間里的過(guò)道同時(shí)充當(dāng)廚房。房間之外，公寓項(xiàng)目里，留出一定的公共空間，用作配套設(shè)施(咖啡廳、健身房或其他社交性場(chǎng)所)，冠寓產(chǎn)品與市場(chǎng)上多數(shù)長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品相似。
隨著行業(yè)玩家增加，大量復(fù)制拓展下，公寓與公寓間的區(qū)別不大。價(jià)格差多數(shù)由房間面積和區(qū)位地段拉開(kāi)。更深刻影響長(zhǎng)租公寓的品牌和口碑的是運(yùn)營(yíng)方的服務(wù)水平，但這個(gè)重要的隱性因素要慢慢培養(yǎng)和體現(xiàn)。
龍湖深圳公司總經(jīng)理張智聰曾告訴第一財(cái)經(jīng)記者，目前為止，龍湖已在深圳拿下6個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，除了大芬項(xiàng)目外，還有后瑞和平湖等5個(gè)項(xiàng)目。張智聰透露，這6個(gè)項(xiàng)目一半是重資產(chǎn)項(xiàng)目(自持)，一半是輕資產(chǎn)項(xiàng)目(租賃)。
9月15日，冠寓后瑞店和大芬店同日開(kāi)業(yè)，此后，龍湖在深圳的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目將逐漸進(jìn)入開(kāi)業(yè)狀態(tài)。在此之前，9月2日，冠寓在北京的首個(gè)項(xiàng)目正式亮相，是龍湖在北上廣深推出的第一個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。而龍湖正式提出以冠寓為品牌進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓，是在2016年8月。
一年鋪墊，多點(diǎn)開(kāi)花，這是龍湖的速度。但行業(yè)有行業(yè)的節(jié)奏，2017年7月開(kāi)始，自中央到地方，租賃政策接二連三出臺(tái)，原本想“再等等看”的房企們已經(jīng)坐不住了。
2017年8月，多家房企在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上宣布布局長(zhǎng)租公寓，如中海、越秀、碧桂園等。部分房企，連戰(zhàn)略、目標(biāo)城市、盈利模式都尚未思考清楚，多少顯得行色匆匆。
行業(yè)中，原本主要由如魔方、YOU+等長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方參與，如今多了開(kāi)發(fā)商、中介的加入，熱鬧又擁擠。
碧桂園希望長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)可以成為公司業(yè)績(jī)發(fā)展的新的增長(zhǎng)點(diǎn)。碧桂園深圳公司長(zhǎng)租事業(yè)部總經(jīng)理白洋透露，今年4月，碧桂園已成立長(zhǎng)租事業(yè)部，在深圳，很快就有公寓項(xiàng)目落地。
魔方副總裁陳雷表示：“開(kāi)發(fā)商大肆加入這個(gè)市場(chǎng)，魔方想要在二級(jí)市場(chǎng)上獲得房源，已經(jīng)越來(lái)越困難。我們接下來(lái)會(huì)挖掘更多拓展渠道，未來(lái)的方向之一，便是加強(qiáng)與地方政府的聯(lián)系，在公租房等保障性住房上展開(kāi)合作，獲取城市公租房的運(yùn)營(yíng)盈利權(quán)。”
盈利是明天的問(wèn)題
越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)張招興告訴第一財(cái)經(jīng)，隨著租售并舉模式的推行，行業(yè)邏輯改變?cè)诩础?/span>
合屋創(chuàng)始人、CEO羅鳳鳴認(rèn)為，不論是從政策、開(kāi)發(fā)商紛紛布局，還是行業(yè)資本并購(gòu)的探索等角度而言，今年都是中國(guó)住房供應(yīng)市場(chǎng)供給側(cè)改革最具代表性、轉(zhuǎn)折性的一年。
問(wèn)題是，當(dāng)改變發(fā)生時(shí)，誰(shuí)能決定行業(yè)的進(jìn)程，誰(shuí)能為行業(yè)探索出一條可行的盈利路徑?
長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方一開(kāi)始進(jìn)入這個(gè)行業(yè)就是打著情懷的旗號(hào)：給都市里漂泊的年輕人一個(gè)家。但無(wú)論再加多少情懷，成本與盈利，始終是商業(yè)世界里逃避不過(guò)的關(guān)鍵問(wèn)題。
因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商等新運(yùn)營(yíng)方的加入，長(zhǎng)租公寓行業(yè)獲取房源的成本大大提升。世聯(lián)行早在今年年初已表明，深圳、上海等城市獲得房源的成本太高了，即使年輕人多、市場(chǎng)大，也不會(huì)重點(diǎn)布局，相反武漢等二線城市的盈利水平就好看很多，是世聯(lián)行重點(diǎn)布局的城市。
世聯(lián)行最新的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，公司資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)毛利為虧損3336.64萬(wàn)元，同比下降211.91%，主要是因?yàn)閳?bào)告期公司積極拓展公寓管理業(yè)務(wù)，支付給出租方的租金費(fèi)用和攤銷的室內(nèi)裝修配置費(fèi)用增加所致。
今年上半年，世聯(lián)行公寓管理業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)494.78%至6767.28萬(wàn)元，但成本也同比增加了11276.57萬(wàn)元。
世聯(lián)行董事、總經(jīng)理朱敏表示，目前，紅璞公寓尚未形成完整的盈利周期，但現(xiàn)階段公寓業(yè)務(wù)暫時(shí)的虧損在公司可控制的范圍內(nèi)，同時(shí)其他盈利業(yè)務(wù)會(huì)對(duì)出現(xiàn)階段性虧損的紅璞公寓業(yè)務(wù)進(jìn)行補(bǔ)充。
萬(wàn)科的半年度報(bào)告也顯示，由于長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的發(fā)展，公司的長(zhǎng)期攤銷費(fèi)用大幅增加近32%至12.67億元。
龍湖索性放棄了在3年內(nèi)盈利的想法，把冠寓的動(dòng)態(tài)投資回收期設(shè)定為五到六年。
以冠寓大芬店為例，張智聰告訴第一財(cái)經(jīng)，“大芬店店址原是茂業(yè)城中獨(dú)立的一棟，但獲取成本不便透露。”目前，大芬店租金約為2850元/間，根據(jù)朝向、樓層的不同，有數(shù)百元的浮動(dòng)。此外，租金需另繳服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)等。張智聰表示，目前沒(méi)有明確的盈利目標(biāo)。
龍湖冠寓的整體目標(biāo)是到今年年底開(kāi)業(yè)15000間，中期目標(biāo)是突破5萬(wàn)間，并在2020年成為業(yè)內(nèi)前三名，租金收益超過(guò)20億。
整體而言，長(zhǎng)租公寓的裝修成本多數(shù)為1萬(wàn)~2萬(wàn)元/間的水平，而獲取房源的租金成本也跟隨市場(chǎng)行情波動(dòng)，只有資金成本，每個(gè)運(yùn)營(yíng)方的水平不同，這將是長(zhǎng)租公寓盈利水平的關(guān)鍵。
相比單純的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方，開(kāi)發(fā)商最大的優(yōu)勢(shì)在于超低的資金成本，這意味著開(kāi)發(fā)商能獲得更大的盈利空間。
陳雷表示：“去年年底，魔方發(fā)行了首輪ABS，這是整個(gè)公寓行業(yè)里的第一單。我們把200多家門店中的30家未來(lái)5年的營(yíng)業(yè)收入打包成ABS去募集資金。魔方的回報(bào)周期在5~6年間，但(為了拓展規(guī)模)每年要開(kāi)一兩百家門店，我們的錢不夠投資，接下來(lái)還會(huì)把門店的收入打包，繼續(xù)發(fā)行ABS。”
但一家同樣布局長(zhǎng)租公寓的房企高管則對(duì)記者表示：“我們不需要發(fā)行ABS，我們有其他渠道的更低廉的資金。”（原標(biāo)題：長(zhǎng)租公寓入紅海：“盈利是明天的問(wèn)題”）