在業(yè)內(nèi)呼吁和醞釀多年之后，我國面向個(gè)人投資者的公募REITs產(chǎn)品的啟動(dòng)已經(jīng)進(jìn)入軌道。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者日前獲悉，證監(jiān)會(huì)正在加緊研究制定相關(guān)的政策法規(guī)，而在國家鼓勵(lì)住房租賃市場發(fā)展和多地推進(jìn)租賃新政加大金融支持的大背景下，租賃運(yùn)營類、公寓類以及公租房等相關(guān)企業(yè)的REITs將成為政策最先鼓勵(lì)的方向。

　　從本質(zhì)上看，REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)嘗試推出“類REITs”產(chǎn)品。不過，這些“類REITs”產(chǎn)品主要面向的機(jī)構(gòu)投資人，真正公募REITs產(chǎn)品至今還未推出。

　　中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇此前在公開場合透露，最近中國證監(jiān)會(huì)以中國證券行業(yè)基金業(yè)協(xié)會(huì)的名義組織了專門委員會(huì)，來推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)證券化。而記者也了解到，目前國內(nèi)多家長租公寓管理企業(yè)在積極與證監(jiān)會(huì)聯(lián)系發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，尤其是REITs項(xiàng)目。

　　鼓勵(lì)住房租賃市場發(fā)展成為今年房地產(chǎn)業(yè)的政策重點(diǎn)之一。在2016年國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》、明確培育和發(fā)展住房租賃市場的基礎(chǔ)上，2017年7月，住建部、發(fā)改委、財(cái)政部等九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，鼓勵(lì)多種方式和渠道拓寬租賃住房來源，確立12個(gè)首批住房租賃試點(diǎn)城市。

　　在相關(guān)政策的推動(dòng)下，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，住房租賃的市場空間將非常廣闊。有研究預(yù)測，2020年國內(nèi)住房租賃市場規(guī)模可達(dá)1.6萬億元，2030年則可達(dá)4萬億元。一線城市人口凈流入多，尤其是北上深三大城市的住房租賃市場規(guī)模以年均15%的速度在增長。

　　值得注意的是，長久以來，融資渠道窄一直是住房租賃企業(yè)面臨的主要困境之一。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)東方金誠結(jié)構(gòu)融資部總經(jīng)理郭永剛在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，目前我國長租公寓市場的參與者主要包括大型房地產(chǎn)商、酒店行業(yè)、房屋中介機(jī)構(gòu)旗下的長租公寓運(yùn)營商以及以互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司居多的其他運(yùn)營商。“除大型傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商具備豐富融資渠道外，其他公寓運(yùn)營商目前主要依托于三種融資渠道：銀行貸款或表外融資；通過互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品；股權(quán)融資或股東借款、私募融資。上述融資途徑普遍存在規(guī)模有限、成本較高的問題。”他說。記者了解到，住房租賃企業(yè)往往采取租入房源的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，這種運(yùn)營模式有利于企業(yè)快速發(fā)展，但也導(dǎo)致其沒有充分的抵押物來獲得銀行貸款等傳統(tǒng)融資，而部分持有房屋產(chǎn)權(quán)的公寓經(jīng)營企業(yè)則因?yàn)闊o法有效盤活資產(chǎn)，難以進(jìn)行擴(kuò)張發(fā)展。

　　事實(shí)上，REITs的落地加速也有跡可循。近期深圳、杭州等地出臺(tái)的租賃新政中，均提出加大對(duì)住房租賃的金融支持。

　　不少業(yè)內(nèi)人士表示，資產(chǎn)證券化(ABS)以及REITs的融資方式適用于國內(nèi)的住房租賃企業(yè)，未來有望成為這類企業(yè)融資的重要渠道。值得注意的是，今年1月，長租公寓運(yùn)營商魔方公寓發(fā)行了我國首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，而在今年8月，鏈家旗下長租公寓運(yùn)營商自如也發(fā)行了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

　　中信證券資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)線執(zhí)行總經(jīng)理俞強(qiáng)表示，不論是基于租金收益，還是基于租賃物業(yè)本身，資產(chǎn)證券化均可以為住房租賃企業(yè)提供存量盤活的金融工具，尤其是基于租賃物業(yè)本身開展REITs運(yùn)作，可以協(xié)助住房租賃企業(yè)開展輕資產(chǎn)化運(yùn)作，從長期持有資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)閷Ｗ⒂谧赓U住房管理，從而一方面促進(jìn)企業(yè)快速提高租賃住房投資規(guī)模，進(jìn)而推進(jìn)住房租賃市場的快速發(fā)展；另一方面有助于企業(yè)提高投資收益率，從而形成住房租賃市場的長效機(jī)制。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)金融專業(yè)委員會(huì)副秘書長荊蘭竹在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，REITs是中小投資者在投資房地產(chǎn)實(shí)體外，享受房地產(chǎn)紅利的有效渠道，投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，具有較好的變現(xiàn)性。荊蘭竹說，REITs的收益全部來源于房產(chǎn)租金收入和房地產(chǎn)升值部分，其與股市、債市的相關(guān)度較低，收益的大部分都將用于發(fā)放分紅，長期回報(bào)率相對(duì)較高。

　　不過，也有業(yè)內(nèi)人士表示，我國REITs的推進(jìn)仍然面臨一些稅收方面的難題。郭永剛表示，比如，美國REITs具有稅收優(yōu)惠，在公司層面可免征企業(yè)所得稅，同時(shí)美國REITs投資的房產(chǎn)也屬于免稅資產(chǎn)。然而，目前我國還沒有稅收支持政策，在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、REITs運(yùn)行和投資人獲得收益等環(huán)節(jié)均存在較高稅負(fù)。