去年4月以47.6億元豪奪南京麒麟G09宅地的北京京奧港集團，彼時可能不會想到，其開發的京奧港·未來墅的身價會一降再降。
日前，該樓盤終于領到銷售許可證，均價25715-25993元/平方米，僅比樓面地價高出3000多元/平方米，基本是貼著地價賣。
據了解，類似京奧港·未來墅的情況，在合肥、蘇州、廈門等熱點城市并不少見。由于各地嚴格實施限價政策，一些當初高價拿地的房企期望通過高房價消化拿地成本并獲得暴利的如意算盤紛紛落空。
業內人士認為，房企拿地的資金大多是融資而來，成本普遍較高，隨著時間的流逝，資金鏈壓力會增大。房企應合理定位，盡早入市，加快資金回籠，規避市場風險。
"身價"一降再降
去年4月15日，北京京奧港集團在經過61輪激烈競拍后，以47.6億元拿下了南京麒麟G09宅地，樓面價22353元/平方米，創出了麒麟板塊的新高。當時，周邊樓盤的價格在1.7萬-2.2萬元/平方米，上述樓面價屬于典型的"面粉貴過面包"。
根據公司最初規劃，在該地塊開發的京奧港·未來墅將被打造成"南京第三代豪宅典范"，并放出"精裝豪宅價格要賣到4萬元/平方米"的口風。然而，受限價等樓市調控政策的影響，該樓盤價格預期卻不斷下調，從4萬元/平方米，到3.5萬元/平方米，再到3萬元/平方米，直至最終被核準的25715-25993元/平方米，較最初的預期價格下降了三成多。當然，產品也從最初的"精裝豪宅"改成了"毛坯房"。
售樓處工作人員表示，這主要是受限價措施影響，如果房價定得過高，就無法通過政府審核備案。因此，開盤已延后了近一年，對開發商來說，已不想捂盤往后再拖。
據了解，京奧港·未來墅目前的定價略高于周邊二手房的掛牌價。業內人士指出，按照目前的售價，該樓盤的利潤空間很小，如果成本控制不好的話，開發商有可能虧本。
首期融資11月到期
值得注意的是，京奧港·未來墅的土地款是開發商通過信托融資支付的，而且第一期還款日已近在眼前。
"宏金46號集合資金信托計劃"顯示，借款方為北京京奧港集團有限公司，資金投向京奧港·未來墅地塊。該計劃是結構化產品，總規模49.6億元。其中，優先級資金34.72億元，次級資金14.88億元，分兩期發行。第一期34.45億元，優先級28億元，次級6.45億元，優先次級比約為4.34:1；第二期15.15億元，優先級6.72億元，次級8.43億元，優先次級比約為0.8:1。第一期到期日是2017年11月12日，第二期到期日是2018年2月26日。
目前，距該信托計劃第一期到期只有2個月。一位業內人士表示，除非開發商已解決資金問題，否則，一定會在首期融資到期前開盤，通過資金回籠來歸還借款。
據了解，該筆巨額融資是以標的地塊土地使用權抵押、項目公司100%股權質押、京奧港地產連帶保證、實際控制人連帶保證設置風控措施的。
中融信托有關人士告訴記者，該信托計劃運轉正常，項目質地較好，進度正常。項目方反饋將擇機入市，并未受到限制。
類似賣房案例漸多
其實，受政府限價等調控政策影響的不僅僅是南京樓市，合肥、蘇州、廈門等熱點城市的一些高地價樓盤，也大多在貼著地價賣。
據"哥們買房"統計，去年土地拍賣火熱之時，合肥市九區三縣誕生了23幅高地價，到目前僅有10個樓盤項目入市。由于政府嚴格限價，這些高地價項目的樓面價與備案價差距一般都在3000元/平方米左右，個別差價甚至不到500元/平方米。如新站某知名樓盤，樓面價9614元/平方米，備案價（高層）僅為10499元/平方米，兩者差價不足千元。
在同一個板塊，有的高地價樓盤的備案價與周邊普通樓盤相差無幾。如合肥新站區的華地·紫悅府比，比附近的昌·香樟原著的樓面價高1574元/平方米，但備案價卻相同，留給開發商的盈利空間非常小。
業內人士告訴記者，一般而言，高地價拿下的項目，為了更多追求溢價率，會選擇高端豪宅產品。如今選擇推出毛坯產品的，多半是因資金壓力。從去年高地價樓盤的入市情況來看，目前分化趨勢明顯：一些地價不算特別高（2.5萬元/平方米以內）的項目，正在降低身段，貼著地價，抓緊入市；一些超級高地價項目，基本只能捂著。
業內人士認為，限價等樓市調控措施短期內難以松動，隨著時間的流逝，靠融資拿地的房企將會面臨巨大的資金鏈壓力，與其捂盤硬扛，不如盡早把握入市時機，通過合理定位規避資金風險。
