上月二手房套均461萬(wàn)為今年3月以來(lái)新低
　　8月一手房成交均價(jià)為5.4萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上月略降
　　南都訊 記者馮少文　金九銀十，過(guò)去的一個(gè)月表現(xiàn)或能為9月樓市帶來(lái)更精確的預(yù)期。數(shù)據(jù)顯示，8月，深圳樓市最明顯的變化是入市項(xiàng)目的驟然增加。8月新房市場(chǎng)入市項(xiàng)目達(dá)到18個(gè)，其中15個(gè)含住宅，推售量達(dá)到了7526套，環(huán)比上升209.71%。豪宅市場(chǎng)方面，3000萬(wàn)以上豪宅成交量在豪宅銷(xiāo)售中占比上升明顯，8月共賣(mài)了38套。

　　新房
　　供應(yīng)大幅增加成交量?jī)r(jià)齊穩(wěn)
　　8月，深圳樓市最明顯的變化是入市項(xiàng)目的驟然增加。深圳中原數(shù)據(jù)顯示，8月新房市場(chǎng)入市項(xiàng)目達(dá)到18個(gè)，其中15個(gè)含住宅，推售量達(dá)到了7526套，環(huán)比上升209 ．71%，推售面積達(dá)93.9萬(wàn)平米，環(huán)比上升304.91%。整體來(lái)看，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率約36%，較上月有所上升。豪宅項(xiàng)目華潤(rùn)深圳灣悅府、香山美墅果嶺、瑧灣匯開(kāi)盤(pán)去化超過(guò)七成，此外的卓越星源、壹城中心項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率較高。

　　而從申請(qǐng)預(yù)售情況來(lái)看，深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，新房住宅共13項(xiàng)目獲批，共計(jì)批售7533套，環(huán)比上升89.65%，批售面積達(dá)到78.9萬(wàn)平，環(huán)比上升83.15%。其中，寶安7個(gè)項(xiàng)目獲批，占比超過(guò)一半，其次是南山和龍崗。在8月住宅市場(chǎng)供應(yīng)大幅增加的情況下，全市新房成交量?jī)r(jià)齊穩(wěn)。數(shù)據(jù)顯示，8月新房住宅共成交1984套，環(huán)比下降1.93%；成交均價(jià)為54382元/平方米，環(huán)比下降0.12%。

　　行業(yè)觀察
　　預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)筑底回升的趨勢(shì)
　　8月批售推售大幅增加，深圳中原預(yù)計(jì)9月份將有16個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，其中6項(xiàng)目含住宅，7項(xiàng)目含公寓，4項(xiàng)目含辦公，還有一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。隨著開(kāi)發(fā)商的積極推盤(pán)，后市新房成交將穩(wěn)步回升。深圳中原表示，總體來(lái)說(shuō)，深圳樓市預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)筑底回升的趨勢(shì)，一方面，實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)；另一方面，政府政策趨于穩(wěn)定，觀望情緒將慢慢減弱，市場(chǎng)信心將進(jìn)一步回升。

　　Q房網(wǎng)表示，新房備案量近兩個(gè)月表現(xiàn)平穩(wěn)，從6月份的3000套下滑至近兩個(gè)月的2000套水平。從月內(nèi)情況來(lái)看，基本都呈現(xiàn)月初到月末前高后低的情況。另外，從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，自2016年3月至今，新房住宅備案面積同比18連跌。值得關(guān)注的是，7-8月份，新房批售量已經(jīng)率先放量，尤其是8月份，將直接帶動(dòng)后期的備案表現(xiàn)。從當(dāng)前市場(chǎng)判斷，9-10月份期間樓盤(pán)銷(xiāo)量好壞與實(shí)質(zhì)房?jī)r(jià)優(yōu)惠力度有關(guān)。8月份，深圳主力項(xiàng)目包括寶安華僑城四海云亭、龍崗萬(wàn)科麓山、龍華鴻榮源壹成中心和鴻榮源尚峻等。

　　樂(lè)有家表示，從近期新房項(xiàng)目入市節(jié)奏來(lái)看，開(kāi)發(fā)商對(duì)即將到來(lái)的金九還是具有信心，相信9-10月深圳開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目會(huì)有所增加，或會(huì)帶來(lái)今年以來(lái)深圳一手住宅成交量的首次回升。

　　二手房
　　套均461萬(wàn)元
　　量?jī)r(jià)環(huán)比均下滑
　　8月二手住宅成交略有下滑，均價(jià)微降，因受一手限價(jià)影響，一手價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯，二手房成交受到影響。根據(jù)規(guī)土部門(mén)的備案數(shù)據(jù)顯示，8月二手住宅共成交5732套，環(huán)比下降1.33%；套均總價(jià)為461萬(wàn)元，環(huán)比下滑3.7%，創(chuàng)今年3月以來(lái)新低。分區(qū)域來(lái)看，8月各區(qū)域二手成交量總體小幅下滑，其中羅湖下滑最為明顯，下降幅度達(dá)9.4%；南山繼上月下滑9個(gè)點(diǎn)后，8月繼續(xù)下滑4.1%；而鹽田成交量上漲6.3%，漲幅最大；福田上漲3.6%。

　　從總價(jià)段的分布來(lái)看，在二手房成交中，房子總價(jià)在350-500萬(wàn)中間價(jià)段的成交占比最多，且較上月提升明顯，環(huán)比上升3.2%；500萬(wàn)- 800萬(wàn)價(jià)段也小幅上升。而低價(jià)段及800萬(wàn)以上價(jià)段成交均出現(xiàn)下滑，其中，150萬(wàn)以下總價(jià)段占比環(huán)比下滑2%。

　　行業(yè)觀察
　　對(duì)后市交易活躍度判斷不一
　　Q房網(wǎng)表示，從一線(xiàn)情況來(lái)看，8月二手房交易量與7月份相比變化不大，整體而言客戶(hù)數(shù)量和帶看量有所下滑。同時(shí)，客戶(hù)的放盤(pán)量增加，與新房供應(yīng)增加的情況同步，如果配合業(yè)主的誠(chéng)意售價(jià)，則有望帶動(dòng)后市的交易活躍度，但依然面臨信貸政策收緊的掣肘，市場(chǎng)很難有過(guò)熱的表現(xiàn)。

　　而樂(lè)有家則持不同意見(jiàn)，樂(lè)有家認(rèn)為，二手住宅的掛牌價(jià)與市場(chǎng)帶看數(shù)據(jù)均有所回升。樂(lè)有家數(shù)據(jù)顯示，8月購(gòu)房者看房次數(shù)較此前有所上漲，且寶安、龍崗、福田等多個(gè)區(qū)域掛牌均價(jià)上漲，全市掛牌均價(jià)為5.86萬(wàn)元/平方米，環(huán)比也微漲0.34%。

　　深圳中原指出，2017年上半年深圳政策收緊，投資客下滑明顯；而六月以來(lái)，新房限價(jià)作用顯著，調(diào)控初見(jiàn)成效，房?jī)r(jià)保持穩(wěn)中有降的趨勢(shì)，投資客因此有小幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。總體來(lái)說(shuō)，非深戶(hù)購(gòu)房占比處于長(zhǎng)期下降通道，4、5月份雖然有所回升，但是隨著信貸政策的進(jìn)一步收緊，貸款審批的審查力度加大，非深戶(hù)購(gòu)房占比有繼續(xù)下滑趨勢(shì)。

　　焦點(diǎn)
　　豪宅成交均價(jià)近10萬(wàn)元/平米
　　環(huán)比上漲4.2%
　　豪宅方面，8月一手豪宅共成交241套，環(huán)比減少6.9%，成交面積為4.49萬(wàn)平方米，環(huán)比下降10.86%；成交均價(jià)為99020元/平方米，環(huán)比上漲4.2%。分價(jià)格段來(lái)看，其中3000萬(wàn)以上豪宅成交38套，占比大幅上升達(dá)到15.8%，環(huán)比增長(zhǎng)10.4%；2000-3000萬(wàn)元豪宅成交占比下滑21.2%，為12.0%；1000-2000萬(wàn)元豪宅成交占比最大，為58.9%，環(huán)比增長(zhǎng)10.3%。天鵝湖花園成8月3000萬(wàn)元以上的豪宅成交主力。深圳中原表示，8月四個(gè)新入市的豪宅項(xiàng)目成交狀況良好，因?yàn)橐?guī)土部門(mén)備案的數(shù)據(jù)具有延遲性，預(yù)計(jì)后期豪宅成交量會(huì)有所回升。