去年年底全面收緊的房企發債，近期有了解凍的跡象。據Wind不完全統計，今年7月和8月共發行房企公司債和企業債19只，其中有不少如萬科、金地等耳熟能詳的房地產企業。這一數量已超過今年前六個月房企發債數量之和。
“去年年末到上半年，監管層對地產債一直卡著不讓發，進入下半年就放開了。”南方一家上市券商債券部相關人士稱，雖然房企發債有松動的跡象，但審批尺度與去年相比更為嚴格。
房企發債“解凍”
“之前是給了批文的不讓發，在會的要求不斷反饋，不給批文。”湘財證券相關人士透露，今年二季度開始，地產債逐步恢復了正常受理、審批，只是審核尺度會嚴格按照去年10月發布的《關于試行房地產、產能過剩行業公司債券分類監管的函》（簡稱監管函）中的要求執行。
實際上，自2016年10月份以來，房企發債監管趨嚴后，這類發行融資一直處于緊收狀態。據Wind不完全統計，2016年11月至2017年6月期間，房企發行的公司債和企業債僅累計發行20只。其中在2016年12月、2017年1月、2月和6月出現只發行1、2只的情況，今年5月份甚至出現了房企發債數為0的情況。與之形成鮮明對比的是，2016年1月至10月，房企發行的公司債和企業債累計235只，平均每月發行23只。
進入下半年，監管層開始對房企發債發放放行條。據Wind統計，今年7月和8月房企發行公司債和企業債累計19只，其中有不少如萬科、金地等耳熟能詳的房地產企業。
“地產債肯定還是會讓發，只是審核尺度會比去年更為嚴格。”深圳一家中型券商債券部負責人稱，預計今年四季度房企發債數量并不會出現較大幅度的增加，畢竟防控地產泡沫是今年監管的大方向。除此之外，城投債對于老少邊窮等財政較弱的區縣級平臺，也會適當限制。
“去年10月之前，房企發債沒有明確的審核尺度，基本都靠審核機構靈活把控。”前述上市券商債券部相關人士稱，而監管函出臺后，明確了房企發債的準入門檻，對房企發債的資質提出了更高的要求。
房企發債的準入門檻提高
究竟，監管層對房企發債做了哪些要求？
去年10月份之后，各地政府對房地產的調控政策加嚴，滬深交易所也先后發布了監管函，細化了房企發債的準入門檻，這至今仍是指導房地產企業發債的規范性文件。
具體來看，兩個交易所發布的監管函都對房地產、產能過剩行業，分別采取了“基礎范圍+綜合指標評價”、“產業政策+綜合指標評價”的分類監管標準，并規定了房地產、煤炭和鋼鐵企業應合理審慎確定募集資金規模、明確募集資金用途及存續期披露安排。最重要的一點是，明確房地產企業的公司債券募集資金不得用于購置土地。
隨后，11月11日，國家發改委下發《關于企業債券審核落實房地產調控政策的意見》，要求嚴格限制房地產開發企業發行企業債券融資用于商業性房地產項目。
這兩個文件一出，房企發債數量明顯減少，甚至有不少房企公司債走向“終止”。
“此前房地產企業發債并不是全盤禁止，而是需參照交易所之前發布的監管函要求執行，所以難度的提高導致房企發債數量大幅降低。”上述深圳某中型券商債券部負責人表示。
今年四月，交易所就曾對房企發債放開了一個口子：如果房地產企業不滿足現有的發債申報要求，但有其他的某一非房地產業務板塊占營業收入的比例超過了30%，也可以申報。但是，募集資金用途依然不得用于購置土地，只能投向非房地產業務，并且需要進行專戶監管。
中原地產統計數據顯示，今年一季度，全國房企包括私募債、公司債、中期票據在內的發債金額僅為649.5億元，同比減少了83.8%，“井噴式”發債潮大勢已去，房企正在面臨融資成本回升的壓力。
