“租賃時(shí)代”來(lái)臨，上市公司開始“跑馬圈地”。
“我們目前簽約的房間數(shù)還在持續(xù)增加，未來(lái)也不排除自己去拿租賃用地?！?月7日下午，世聯(lián)行董秘辦一位工作人員表示。
另?yè)?jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，從2016年開始組建長(zhǎng)租公寓“冠寓”團(tuán)隊(duì)的龍湖地產(chǎn)(龍湖·時(shí)代天街 龍湖·香醍溪岸)（00960.HK），目前已儲(chǔ)備15-16個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)今年開業(yè)可達(dá)10家以上。
7月底，隨著住建部、發(fā)改委等九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，廣州、深圳、南京、杭州、廈門等12城市成為首批住房租賃試點(diǎn)，廣州更是提出了“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的概念。
政策風(fēng)口上，資本和房企看到了其中的機(jī)會(huì)：以萬(wàn)科（000002.SZ）、龍湖、旭輝（00884.HK）等為代表的地產(chǎn)開發(fā)商和以世聯(lián)行（002285.SZ）為代表的地產(chǎn)服務(wù)商，不約而同成為這盤棋局的參與者。
“租售并舉，租售同權(quán)越來(lái)越成為城市房地產(chǎn)的新規(guī)則，具備長(zhǎng)租服務(wù)能力，相當(dāng)于獲得未來(lái)中心(樓盤資料)城市發(fā)展的門票?！笔缆?lián)行在2017年半年報(bào)中意味深長(zhǎng)地寫下這樣一句話。
10萬(wàn)間“小目標(biāo)”
從已發(fā)布的中報(bào)中，可以管窺上市公司的“租賃”布局。
萬(wàn)科無(wú)疑是長(zhǎng)租公寓的先行者之一。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查閱萬(wàn)科中報(bào)發(fā)現(xiàn)，其長(zhǎng)租公寓——泊寓業(yè)務(wù)已覆蓋21個(gè)一線及二線城市，累計(jì)獲取房間數(shù)超過(guò)7萬(wàn)間，累計(jì)開業(yè)超過(guò)2萬(wàn)間，開業(yè)6個(gè)月以上項(xiàng)目的平均出租率約87%。
中報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科新設(shè)立了包括上海泊寓實(shí)業(yè)有限公司、青島泊寓公寓管理有限公司、杭州泊寓公寓管理有限公司等5家子公司，還提出“2017年預(yù)計(jì)獲取房間數(shù)量超過(guò)10萬(wàn)間”的目標(biāo)。
另一家地產(chǎn)巨頭龍湖的長(zhǎng)租公寓品牌“冠寓”，截至今年8月底已進(jìn)駐8個(gè)城市，預(yù)計(jì)2017年底開業(yè)房間1.5萬(wàn)以上。
龍湖的優(yōu)勢(shì)在于聯(lián)動(dòng)現(xiàn)有地產(chǎn)、天街、物業(yè)、一展空間（聯(lián)合辦公）等內(nèi)部資源，打造 “商住辦”聯(lián)合體。
而同樣在2016年底進(jìn)入長(zhǎng)租市場(chǎng)的旭輝，旗下長(zhǎng)租公寓品牌“領(lǐng)寓”對(duì)準(zhǔn)的則是高校人群。2016年12月21日，旭輝與華東師范大學(xué)合作，共同建設(shè)留學(xué)生公寓和教師公寓。
此外，初創(chuàng)人群以及中小微企業(yè)也是其聚焦對(duì)象。今年4月27日，旭輝領(lǐng)寓和聯(lián)合辦公品牌Workingdom開展戰(zhàn)略合作，探索“辦公+生活環(huán)境”的模式。
老牌地產(chǎn)商碧桂園（02007.HK）也開始發(fā)力。今年4月，碧桂園成立了長(zhǎng)租事業(yè)部，拓展相關(guān)租賃業(yè)務(wù)。不過(guò)由于成立時(shí)間不長(zhǎng)，其長(zhǎng)租數(shù)據(jù)在中報(bào)中還尚未有所體現(xiàn)。
而除了上述傳統(tǒng)地產(chǎn)商外，深耕地產(chǎn)服務(wù)的世聯(lián)行，其“租賃”布局更讓市場(chǎng)關(guān)注。
世聯(lián)行早在2015年末就以輕資產(chǎn)模式切入長(zhǎng)租公寓，其今年中報(bào)顯示，截至6月，世聯(lián)行旗下紅璞公寓落地27個(gè)城市、全國(guó)簽約間數(shù)4萬(wàn)多間，在本次推進(jìn)12個(gè)租賃試點(diǎn)城市中，紅璞公寓已進(jìn)駐10個(gè)。半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，紅璞公寓構(gòu)建后一個(gè)月出租率達(dá)91.2%，第二個(gè)月出租率增長(zhǎng)至94.5%。
值得一提的是，世聯(lián)行還穩(wěn)拿廣州、杭州、武漢集中式公寓市占率第一。
“除了以租金作為收入，未來(lái)也會(huì)在長(zhǎng)租公寓加入購(gòu)物、健身等社區(qū)配套服務(wù)，并且考慮和公司現(xiàn)有金融業(yè)務(wù)相嫁接，這些都將會(huì)形成附加收入來(lái)源?！?9月7日下午，世聯(lián)行董秘辦人士表示。
“輕重”模式盈利待考
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理公司財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，目前長(zhǎng)租公寓主要有兩種商業(yè)模式：一種是與項(xiàng)目持有方或經(jīng)營(yíng)方簽訂長(zhǎng)期租賃合同，負(fù)責(zé)改造裝修及運(yùn)營(yíng)管理的“輕資產(chǎn)”模式，一種將自有用地裝修改造，然后出租運(yùn)營(yíng)的“重資產(chǎn)”模式，而不少房企正嘗試將兩種模式結(jié)合。
除了“輕與重”不同模式，上述參與主體的盈利前景也受到關(guān)注。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，長(zhǎng)租公寓主要通過(guò)租金差實(shí)現(xiàn)盈利，后期也有服務(wù)費(fèi)、水電價(jià)差、加盟費(fèi)，包括金融衍生收入及生活社區(qū)服務(wù)等。
但從上市公司現(xiàn)有數(shù)據(jù)來(lái)看，其盈利之路還不明朗。
如世聯(lián)行在半年報(bào)中透露，因“拓展成本和公寓前期運(yùn)營(yíng)成本增加”，資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)營(yíng)收3.34億元，營(yíng)業(yè)成本3.68億元，導(dǎo)致毛利為虧損3336.64萬(wàn)元，同比下降211.91%，不過(guò)其強(qiáng)調(diào)，“現(xiàn)階段公寓業(yè)務(wù)暫時(shí)虧損在可控范圍內(nèi)”。
而龍湖的中報(bào)數(shù)據(jù)則顯示，今年1-6月已開業(yè)投資性物業(yè)不含稅租金收入11.4億元，其中，天街、星悅薈、家悅薈、冠寓租金收入占比分別為87.1%、10.7%、1.5%和0.3%。據(jù)此推算，冠寓不含稅租金收入僅為342萬(wàn)元。
第一太平戴維斯中國(guó)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，目前北京、上海的中高端服務(wù)式公寓平均租金為215.5元/平方米/月、235元/平方米/月，毛租金回報(bào)率分別約為1.5%-2.5%、4%-5%。
“相比傳統(tǒng)地產(chǎn)商拿地-建房-銷售的模式，做長(zhǎng)租公寓，拿房-建房-自持出租-運(yùn)營(yíng)的模式，對(duì)其資金籌措能力和持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力都是極大的挑戰(zhàn)，而國(guó)企開發(fā)商優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)，其通過(guò)參與政府的整體開發(fā)，通過(guò)商業(yè)零售，辦公，酒店等轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商，可以獲得持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。”第一太平戴維斯上海住宅租賃部董事吳珺也告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。
某上市房地產(chǎn)公司投資總監(jiān)也指出，“不少國(guó)企因?yàn)榕c政府合作，在發(fā)展長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域有著天然優(yōu)勢(shì)，或成主力軍。”他同時(shí)提到，輸出管理能力將是未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的核心。
克而瑞研究中心高級(jí)研究員朱一鳴則認(rèn)為，“相比地產(chǎn)開發(fā)商有多元的融資形式，地產(chǎn)服務(wù)商在運(yùn)營(yíng)方面更有優(yōu)勢(shì)，畢竟很多長(zhǎng)租公寓要求的不光是硬件設(shè)施，還要有相應(yīng)的社區(qū)配套和社群氛圍?！?/span>