小區物業糾紛增多曝諸多管理難題

　　近日，富力地產旗下北京“富力家園”小區物業貪腐、管理嚴重缺失、公共維修基金被盜等問題被業主和媒體曝光。然而，這只是物業管理糾紛的冰山一角。

　　近年來，關于小區物業糾紛的話題不絕于耳，小區物業管理之痛已經成為一個社會問題。

　　近期，就有重慶市的業主向《法制日報》記者反映關于小區公共收益和業主知情權等問題。記者調查發現，物業糾紛中諸多浮出水面的問題只是表象，更多懸念、更多痛點和難點還在后面。

　　公共收益收支成謎

　　業主知情權難實現

　　小區大門、中庭花園、樓房外墻、電梯四壁……各類廣告漸漸充斥小區的各個角落。這些廣告是怎么出現的？明明是封閉式的小區，為什么會有攤販進來擺攤設點？那些無關的社會車輛又是如何停進小區的？

　　隨著業主權利意識的提高，部分業主開始關注到這些問題。

　　“我已經交足了物業費，那這些廣告、攤位的收益用到哪兒了？一年能有多少收益？怎么不見給我們分紅，也沒有向我們公示過？”重慶市珠江太陽城小區的業主張女士終于按捺不住心中的疑惑，對小區物業提出了質詢，要求物業告知小區公共收益的收支情況、公示情況。

　　物業一名工作人員干凈利落地擋了回去：“我們沒有公示義務，因為我們是包干型物業公司，不是薪酬型物業公司。”

　　在張女士的強烈要求下，物業公司負責人終于回復稱，公共收益是以一個專門賬戶存在公司，并表示依照相關法律規定，公共收益的使用需要業主委員會討論形成多數意見決議，否則公共收益將只會用于小區專項維修基金。

　　張女士進一步追問小區一年總共有多少收益，物業負責人說不對某一位業主公開。

　　“不管是什么類型的物業公司，都是業主聘請來的管家，難道對于業主沒有告知的義務，我們業主沒有知情權？”張女士一頭霧水地向《法制日報》記者抱怨。

　　無獨有偶，重慶市龍湖春森彼岸小區的一位業主也有相似經歷，不同的是龍湖物業并沒有直接否認自己的公示或告知義務，而是采用打太極的方式始終不予回答。

　　“長達一兩個月的時間，十幾次通話，多次微信溝通，但龍湖物業一直推諉，要么說需要找財務要資料，要么說查賬需要業主請第三方獨立審計機構去查。不管我怎么解釋，怎么表達訴求，他們就這樣繞來繞去不做回答?！饼埡荷税缎^業主王先生對記者說，“龍湖是上市公司，是重慶本土的金字招牌，收取的物業費也是全市最高的，平時的物業服務倒不錯，解決問題也很快，但是這一次怎么就這么諱莫如深？這里面有什么不能見光的？難道真動了我們的奶酪？”

　　記者以業主的身份進行暗訪，也是同樣的遭遇。

　　小區公共收益在法律上是究竟如何界定的？業主是否享有知情權？物業公司是否應該向業主公示、告知？

　　圍繞這些問題，記者采訪了西南政法大學民商法學院教授黃忠。黃忠說，按照物權法第七十三條的規定，除非是城鎮公共綠地、公共道路或者明示屬于個人所有，否則建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。物權法第八十二條規定，物業服務企業根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。這意味著，公共收益屬于業主共有，業主享有對公共收益的知情權。

　　業委會主張集體權利

　　知情權屬于個人權利

　　業主實現知情權想來不是什么難事，然而在現實生活中卻舉步維艱，即便是大型房企物業也在推諉和回絕。記者在調查中發現，一些物業公司將不公開、不公示的原因推給業主委員會。

　　珠江太陽城小區物業一方面說自己沒有公示義務，一方面又說即便要了解情況也要通過業主委員會或20%以上的業主聯名，不單獨答復一位業主。龍湖春森彼岸小區物業也提到因為龍湖的小區都沒有業主委員會，所以業主要查賬需聘請第三方獨立審計機構。金科物業則表示公共收益都是業委會在負責，他們什么都不知道，同時表示他們只收過物業管理費，并沒有收過廣告費之類的費用。

　　按照這些物業公司的答復，很多業主不理解，難道不通過業主委員會，業主就什么權利都不能行使？

　　最近，重慶市渝北區人民法院發布了物業服務糾紛典型案例，渝北區法院民四庭庭長黃青松在接受《法制日報》記者采訪時說，業委會在法律上的地位的確非常重要，因為在物業管理合同、物業服務合同中，業主的權利是屬于全體業主的集體權利而非個人權利，需要業委會或業主大會主張才行，不能由個人進行主張。

　　然而，尷尬的是，目前重慶的多數小區都沒有業主委員會。業委會成立之難是物業管理的又一痛點。

　　黃青松說：“我們很多街道社區都開展了組織成立業委會的工作，前期宣傳發動工作都做了，最后選舉時業主卻不來，業主對個人權利的漠視是導致業委會缺位的一個重要原因?！?/span>

　　另外，業主之間利益不完全統一，有的業主擔心業委會成員侵占利益，“各人自掃門前雪”等想法以及諸多現實問題導致業委會的成立一直面臨困境。

　　珠江太陽城小區物業工作人員說，珠江太陽城小區曾成立過業委會，卻因為業主的不信任而解散，業主更加信任政府相關部門對小區物業的監管。

　　據重慶市江北區五里店街道城市管理科李學贊介紹，業委會屬于自治組織，街道辦只有協調督促的職能，并不能去牽頭成立。一個住宅小區成立業委會，需要20%以上業主同意?！鞍凑铡吨貞c市物業管理條例》規定，需要小區半數以上業主書面同意后才能由政府指定物業所在地社區居(村)民委員會代行業委會的職責。而半數以上業主書面同意存在實施困境”。

　　那么，業主的知情權是否屬于集體權利，是否必須通過業主委員會才能行使？答案是否定的。

　　黃青松說，業主知情權是一項個人權利，業主在知情權受到侵害時可以向法院起訴。

　　《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條規定：“業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：(一)建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；(二)管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；(三)物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；(四)建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；(五)其他應當向業主公開的情況和資料?！?/span>

　　職能部門人員不足

　　物業監管有待加強

　　成立業委會，難；不成立業委會，難；成立了業委會，還是難。正如最近曝光的富力地產旗下北京“富力家園”小區，其業委會并不缺位。

　　物業糾紛逐漸增多，除了采用訴訟方式進行維權，也有不少業主希望加強對物業公司的監管。對此，李學贊說：“我們的工作主要是調解矛盾，街道對物業管理起到的更多的是督促引導作用?！?/span>

　　比如對有些物業自稱屬于包干型物業公司不具有公示義務這種情況，李學贊說：“按法律規定，公共收益屬于業主共有，物業公司必須進行公示。如果業主找到街道，我們會對物業進行督促，要求物業公示公共收益或聯系物業查看賬目。”

　　“政府部門本就應為老百姓做好服務，但我們現在的工作也面臨一些問題，一是責任劃分，再就是人員配備?！崩顚W贊建議進一步細化監管職責。

　　據李學贊介紹，目前街道負責物業管理的專業管理人員較少，五里店街道下轄14萬多人，70多個小區，但只有城市管理科的1名工作人員在兼管，“希望能加強人員配備，同時加強工作人員的法律培訓”。

　　那么，對于物業公司的監管，房管部門是否有相應職能和力量？重慶市國土房管局相關人員表示，“根據國務院《物業管理條例》等有關規定，縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。根據《重慶市物業管理條例》的相關規定，重慶市區縣房管部門主要通過物業管理區域備案、物業管理招投標的監督指導、物業服務合同備案、日常巡查等方式對物業企業從事物業服務活動進行監管”。

　　然而，在今年上半年物業服務企業“雙隨機”檢查中，重慶市國土房管局抽查的20家物業企業中，有12家企業存在不同程度的問題。

　　重慶市人大四屆五次會議召開時，就有代表提出，重慶市國土房管局物業科作為全市物業管理主管部門的職能科室，工作面廣量大，人員嚴重不足，加上信訪問題不斷增多，難以實現常態化、有序化的指導和監管。

　　記者調查也發現，因物業糾紛常涉及規劃、環保等多部門，物業監管中責任不明、配合不暢等問題時有發生，這亦成為物業監管中的痛點、難點。

　　物業糾紛的頻發也引發社會各界的關注。

　　近期，20余位法律、物業界專家學者共同倡導發起成立中國物業律師聯盟，旨在通過標準化物業費清收、協助成立業委會等方式，解決物業管理中出現的問題，改善物業環境。

（原標題：小區物業糾紛增多曝諸多管理難題）