除通過限購、限貸等手段調節(jié)需求端外，樓市“供給側調控”也在持續(xù)發(fā)力，這既涉及土地供應，也涉及到新增房源的及時入市。
為確保住宅用地年度供應調控目標如期實現(xiàn)，國土資源部近日要求各地統(tǒng)計供應進度，并將對供應進度偏離調控目標較大的城市進行督導整改。
一線城市宅地供應超往年
一位不愿透露姓名的國土部專家表示，近年來國土部在土地供應和地價監(jiān)測方面一直有持續(xù)監(jiān)控，每當?shù)胤酵恋厥袌龀霈F(xiàn)“異常地塊”時，部里會要求地方及時上報說明原因，并及時管控。
國土部近日稱，上半年全國地級以上城市和百萬人口以上縣市制定了中長期住宅用地供應規(guī)劃和三年滾動計劃，按照“五類”調控目標推進2017年住宅用地供應工作?！澳壳案鞯?/span>房地產用地管理和調控效果初現(xiàn)，一線和二線熱點城市住宅用地供應量增加，高價地頻出勢頭基本得到遏制。”
上述“五類”調控目標管理，出自今年4月國土部和住建部聯(lián)合下發(fā)的《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》。
該文件要求地方合理安排住宅用地供應，住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應規(guī)模，去庫存任務重的城市要減少以至暫停住宅用地供應。各省級國土主管部門要按照“五類”(顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停)調控目標，加強對本地區(qū)市縣住宅用地年度供應計劃編制和實施工作的監(jiān)督指導。
具體到一個城市如何確定“五類”調控目標，主要依據(jù)是當?shù)氐臉鞘袔齑媲闆r。
“各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規(guī)模、結構和時序，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36~18個月的，要減少供地；12~6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏?！鄙鲜鑫募Q。
數(shù)據(jù)來源：2016中國國土資源公報
從房地產市場的實際表現(xiàn)來看，一線和二線房地產市場熱點城市，大多屬于要增加供地的范圍。
從北京來看，今年2月，北京確定的2017年住宅用地供應計劃是610公頃，且商品住宅用地僅計劃安排260公頃，其中單列自住型商品房用地83公頃。
而到了4月，北京發(fā)布《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計劃》，未來5年，該市計劃供應住宅用地6000公頃，以保障150萬套住房建設需求。
根據(jù)該計劃，2017年北京的住宅供地計劃也相應調增，計劃供應住宅用地1200公頃，其中國有建設用地1000公頃，集體建設用地200公頃，以保障30萬套住房建設需求。
3月份以來，為配合北京樓市新政，降低樓市熱度，北京土地供應節(jié)奏明顯加快，住宅用地的供應量、成交量較2016年成倍增加。
北京市委書記蔡奇8月底在“區(qū)委書記會”上表示，要積極回應群眾關切的醫(yī)療、教育、就業(yè)、住房、交通、環(huán)境等問題，群眾歡迎的事要做到底，今年確定的供地計劃，各區(qū)都要完成。
中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至8月23日，一線城市年內住宅土地供應明顯加速，特別是北京與上海。北京年內供應的住宅土地也已經達到了50宗，規(guī)劃建筑面積達到了621萬平方米，同比2016年全年上漲了182%。
“一線城市年內供應住宅用地150宗，合計規(guī)劃建筑面積達到了1714萬平方米，均接近2016年全年水平。同比2016年同期的774萬平方米上漲達到了121%?！敝性禺a首席分析師張大偉稱。
他認為，整體來看，一線城市住宅土地市場的供應還將繼續(xù)增加，全年土地供應將明顯超過往年，極大緩解未來房地產市場的供需緊張。隨著一線城市的土地供應持續(xù)增加，部分區(qū)域市場的價格松動下行可能性明顯增加。
房源供應是關鍵
土地供應出去了，開發(fā)商是否能按合同約定開工，能否及時形成有效的房源供應，也是本輪樓市調控一大關鍵問題。
國土部近期將在房地產市場熱點城市開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況大檢查，以期推動房地產開發(fā)商按合同約定開工、竣工，盡快形成住房有效供應，緩解市場供需矛盾。
國土部副部長王廣華表示，要因城施策持續(xù)加強房地產用地市場管控，強化建設用地開發(fā)利用情況全程監(jiān)管。
地方政府此前已經有所行動。今年6月，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會發(fā)布《關于辦理商品住宅項目預售許可有關事項的通知》，要求房地產開發(fā)商全力推進“拿地未開工和開工未入市項目”盡早開工入市，并在通知后附上未開工項目名單。
今年以來，“構建購租并舉的住房體系”成為樓市調控的一大政策方向，各地方國土部門也陸續(xù)在土地市場上推出70年產權的出租房用地，以求增加租賃房源的供應。
此外，國土部、住建部8月28日對外發(fā)布的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》稱，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
國土部稱，此舉旨在增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。
張大偉認為，部委鼓勵集體用地建設租賃房，有利于提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性，上述13個城市基本都屬于一、二線城市，這些城市國有土地相對緊張，而部分區(qū)域存在的城中村等集體土地，如果部分進入租賃市場有利于房源供應，也有利于城中村改造。
這13個城市中，北京和上海數(shù)年前就獲得批準進行此類試點。從2011年起，北京先后在朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351地塊、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個集體土地地塊開展了租賃住房項目試點，建設租賃住房1.28萬套。
“北京、上海作為首批試點城市，幾年來試點項目運行取得了良好的效果，增加了住宅用地來源和租賃住房供給?！眹敛客恋乩盟矩撠熑苏f。
除了京滬外，其他11個城市因剛剛獲批試點，從公開資料上，尚未發(fā)現(xiàn)有相關實施細則發(fā)布。
南京市國土局相關人士近日表示，他們也在關注國土部、住建部印發(fā)的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，將加緊研究，根據(jù)該方案編制更具體的南京的實施細則，待上報獲批后公布實施。
上述土地專家表示，目前多數(shù)城市相關方案和實施細則尚未出臺，目前還無法統(tǒng)計這13個城市能夠提供多少集體土地，建設多少數(shù)量的租賃房源，加之租賃房建設也需要一定周期，所以目前難以預判此舉能對租房市場，乃至房地產市場產生多大的影響。