江湖一直傳言“廣州房?jī)r(jià)低”，清醒的人會(huì)說(shuō)這是廣州的優(yōu)勢(shì)，糊涂的人、心懷偏見(jiàn)的人會(huì)說(shuō)這是廣州經(jīng)濟(jì)不行的論據(jù)。

最近半年吧，我經(jīng)常在陪一個(gè)朋友看房，他是從北京跑到廣州來(lái)的。廣州房?jī)r(jià)低、能給戶口、空氣好，是他選擇南下的三個(gè)原因，看了半年房子之后，他覺(jué)得“給戶口”和“空氣好”是真的，“房?jī)r(jià)低”是假的。

今天這篇文章就來(lái)比較一下廣州和深圳的房?jī)r(jià)，看看二者究竟還有多大的差距。考慮到政府公布的成交價(jià)，往往被雙合同、回遷房、限價(jià)、限簽等各種因素給“均價(jià)”了，所以拿這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)比較是極不靠譜的，很多文章之所以得出“廣州房?jī)r(jià)低”的結(jié)論也是因?yàn)椴捎昧斯俜綌?shù)據(jù)。

從實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)看，普通人能接受到的最接近真實(shí)行情的還是鏈家客戶端發(fā)布的價(jià)格，這個(gè)價(jià)格一般是業(yè)主自己的報(bào)價(jià)，而且議價(jià)空間很小，是買家真正需要面對(duì)的價(jià)格。

我對(duì)廣州深圳都還算比較熟，下面就根據(jù)鏈價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)比較一下兩座城市的真實(shí)房?jī)r(jià)。

很多人會(huì)根據(jù)行政區(qū)域來(lái)比較，但行政區(qū)劃其實(shí)并不能反映城市的價(jià)值秩序，我更傾向于把城市抽象化，分成中心區(qū)、次中心區(qū)、近郊、遠(yuǎn)郊四個(gè)檔次，然后一一做比較。

1、先來(lái)比較中心區(qū)，廣州的中心區(qū)很好識(shí)別，那就是以珠江新城第一高樓為圓點(diǎn)，在珠江以北畫一個(gè)半徑為5公里的半圓（珠江以南最多只能算次中心），出了這個(gè)半圓，是找不到另一個(gè)可以抗衡的中心了，而且離這個(gè)半圓越遠(yuǎn)越便宜，廣州樓市的空間秩序是呈金字塔結(jié)構(gòu)的。

那么在這個(gè)半圓內(nèi)，珠江新城東區(qū)和中區(qū)稍微體面一點(diǎn)的房子都已經(jīng)接近10萬(wàn)了，西區(qū)、天河北、體育西還能找到五六萬(wàn)的房子，半圓內(nèi)整體的均價(jià)到8萬(wàn)沒(méi)什么問(wèn)題。匯悅臺(tái)、柏悅府、凱旋等豪宅項(xiàng)目的話，報(bào)價(jià)則是10w＋了，有的甚至報(bào)到16萬(wàn)。

深圳的話，中心區(qū)不是那么好識(shí)別，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)是福田，但是南山有科技力量支撐，所以在房?jī)r(jià)上比福田還硬，東部呢還有廣州沒(méi)有的漂亮海岸線，大小梅沙的豪宅也不輸給福田和南山。整體來(lái)看的話，不論是福田的香蜜湖，還是南山的后海、紅樹(shù)灣、華僑城，還是鹽田的海景豪宅，也都是10萬(wàn)左右的水平，這和廣州的珠江新城差不多一個(gè)價(jià)位。

當(dāng)然，最貴的深圳灣一號(hào)據(jù)說(shuō)已經(jīng)到20萬(wàn)了，這個(gè)比廣州最貴的匯悅臺(tái)還是要貴一些的，但其他的像深圳灣公館、翡翠海岸這些，和廣州的幾個(gè)豪宅項(xiàng)目差不太多。

總體來(lái)看，廣州的中心區(qū)比較集中，深圳的中心則有好幾個(gè)，但兩個(gè)城市核心區(qū)的均價(jià)已經(jīng)差不太多了，當(dāng)然深圳的頂級(jí)豪宅還是更貴一些。

2、來(lái)看次中心，這里次中心的定義是距離第一高樓5到10公里的區(qū)間，廣州的話，可以選取客村、東圃、同和、公園前幾個(gè)板塊，深圳可以選取水貝、深圳北站等板塊。目前，客村（包含赤崗）的電梯房報(bào)價(jià)5w＋，品質(zhì)高、朝向好的可以到6w，東圃5w＋，同和、公園前3w到6w都有。

也就是說(shuō)，廣州這幾個(gè)次中心的電梯房基本上已經(jīng)5萬(wàn)＋了，深圳的次中心略貴（水貝大概6萬(wàn)＋，深圳北5萬(wàn)＋），但二者的差距同樣不大。

3、來(lái)看近郊，我對(duì)近郊的定義是距離第一高樓10到25公里之間，廣州可以選取廣鋼、牛奶廠、南浦、科學(xué)城，深圳可以選取龍華、丹竹頭、寶安中心區(qū)。目前，廣剛、牛奶廠的新房已經(jīng)接近5萬(wàn)了，南浦的二手房接近3萬(wàn)，科學(xué)城的新房3萬(wàn)＋。龍華也能到5萬(wàn)，但三四萬(wàn)的房子也有，丹竹頭4萬(wàn)＋，寶安中心區(qū)因?yàn)榭拷昂＃罡吣艿?萬(wàn)＋，但五六萬(wàn)的房子也有很多。

總體來(lái)看，深圳近郊比廣州近郊要成熟一些，價(jià)格也相對(duì)高一點(diǎn)，但價(jià)差真心不大了，牛奶廠、廣剛兩大熱門板塊的價(jià)格已經(jīng)完全不輸龍華了。

4、來(lái)看遠(yuǎn)郊，這里對(duì)遠(yuǎn)郊的定義是距離第一高樓25公里之外的地方，廣州可以選取亞運(yùn)城、蕉門河、新塘，深圳可以選取坪山、沙井、鳳崗（東莞臨深）。目前，亞運(yùn)城2.5w＋，蕉門河2w＋，新塘2.5w＋。沙井4w＋，坪山3w＋，鳳崗2w＋。這么看，深圳遠(yuǎn)郊比廣州遠(yuǎn)郊還是貴，大約能貴到1.5到2倍。

小結(jié)：

綜合來(lái)看的話，兩個(gè)城市的中心區(qū)已經(jīng)基本齊平了，豪宅的話，深圳略貴；次中心的話，深圳略微，但差距不大；近郊的話，廣州已經(jīng)趕上來(lái)了，和深圳的差距同樣不大；二者的真正差距在遠(yuǎn)郊，深圳的遠(yuǎn)郊和近郊已經(jīng)很難靠?jī)r(jià)格區(qū)分了，廣州地盤大，遠(yuǎn)郊才剛剛城市化，所以價(jià)格還相對(duì)不高，但也普遍2w＋了，這個(gè)真心不便宜了。

如果按照買房客通用的劃分原則（中心區(qū)、次中心、外圍區(qū)）來(lái)統(tǒng)計(jì)的話，廣州的格局大概是8、5、3，深圳是10、6、4，二者的差距也是不大的。

所以，真正了解兩地樓市的人都知道，廣州房?jī)r(jià)真心不低了，不要再認(rèn)為房?jī)r(jià)還是廣州的優(yōu)勢(shì)，更不要拿房?jī)r(jià)來(lái)黑廣州了。

當(dāng)然，同樣的結(jié)論會(huì)有不同的解讀。比如，當(dāng)我把“廣州房?jī)r(jià)即將追平深圳”這個(gè)結(jié)論跟幾個(gè)朋友分享時(shí)，有的人會(huì)說(shuō)廣州房?jī)r(jià)虛高，得降，有的人則說(shuō)，這不科學(xué)，深圳還得漲，也有人說(shuō)通脹如水，最終會(huì)淌平一切的。（原標(biāo)題：別再說(shuō)廣州房?jī)r(jià)低了！它和深圳的差距真心不大了）