近日，上海樓市又有新動作！

　　據上海市規劃和國土資源局掛出的消息，上海一次性掛牌出讓4塊地理位置極佳的國有建設用地，總規劃建筑面積21.85萬平方米，用途全部為租賃用途！

　　據公告，4幅地塊分別為浦東新區北蔡社區Z000501單元03-02、03-03地塊，長寧區古北社區W040502單元E1-10地塊、浦東新區南碼頭街道濱江單元06-05地塊、徐匯區漕河涇社區196a-08地塊。

　　參照此前上海市出讓給國有企業的兩塊租賃用地，成交價基本上就是目前測算的樓面價，綜合價值約為16.87億。而按照土地價值和面積計算，4塊土地如全開發為商品房，那么市場價值約為200億！

　　把租賃用途的土地潛在成交價和按照商品房標準成交的價格做一個對比的話，那么可以得出一個結論，上海市政府此次讓利183.13億元！

　　那么這些土地拿出來租賃的話，回報率有多少呢？

　　以最貴的長寧區古北社區地塊計算，12762元/平方米的樓面價，最終成本大概是2.5萬左右；目前臨近地區一套125平米的房子月租金是1.5萬；按照上述計算，租金回報率在5%~6%的水平，已經是合理的租金回報率了。

　　上海市的舉措可以說既在情理之中，又可以說在意料以外。

　　說是情理之中是因為，此前上海就已提出“十三五”期間供應租賃住房用地1700公頃，占全部供地比重的30.9%；

　　意料之外是因為，離2020年十三五結束還有很長時間，但上海市政府卻快速在短期內連續推出8塊租賃用地，速度令人驚嘆，還讓人看到，租賃用地不涉及賺錢和利益，全然是讓利之舉！

　　自7月18日住建部等九部委聯合發布《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》以來，據中原地產研究中心統計，最近一年多時間里，全國有超過8個省份及超過20個城市出臺了有關租賃的政策內容。而此次上海市政府的動作讓我們看到，政府是實實在在通過讓利來落實租賃政策，為租購并舉，先租后買的實施保駕護航！

　　一直以來大家對于房價很不滿意，各種各樣的批評涌現，比如什么人為土地稀缺，造成客觀政府抬高房價，地價漲所以房價才會漲等等——質疑造成的后果就是：象征性地限購并不能解決問題，越限購，饑餓營銷的效果越好，以前不著急買房的都憋不住了，開發商就在這里頭翻江倒海，搞得大家人心惶惶。

　　但就在今年，趨勢突然變了——高房價的歷史性轉折點已經到來，樓市降溫已成不爭事實。

　　據國家統計局8月18日公布，7月70個大中城市房價環比持平或下降的城市個數增加，15個一線和熱點二線城市新建商品房價格同比漲幅繼續全部回落。專家分析，因地制宜、因城施策效果進一步顯現，投資、投機性需求進一步退出。

　　另外，大家對房地產的怨言，竟有人聽了，還積極做出改變。

　　某著名地產開發商任先生一直拿供地說事，說北京2016年房價暴漲，是因為2016年供地突然少了，實際供地只有454公頃，而原計劃2017年供地也只有480公頃，商品住宅只有100公頃左右，沒有可賣的房子了，所以房價才會漲。

　　結果這個批評之后，北京今年半年時間就完成了去年的供地總量，也修改了今年的供地計劃，相比于原計劃，多供地將近一倍，基本回到2015年的水平。

　　土地供給的問題，似乎有回應了，那么有人說地價高推動房價漲的問題，上海也給出了改變。

　　7月初上海拿出兩宗土地，只租不售。此舉震驚全國，因為地價一下壓低到10年前，浦東張江和嘉定新城的這兩塊地的樓面價只有5000多塊錢。正當很多人質疑這種自宮式供地能否持久時，就在昨天，上海又用實際行動給出回應。

　　可以預見，一個企業有足夠利潤空間的租金水平，能拉低當地房租3-6成，未來的只租不售，肯定可以期待。隨著各地只租不售的繼續推出，想必租金價格應該在明年底后年初，這一大批只租不售的樓盤建成的時候，就會有很強烈的市場反應了。

　　如今為調控樓市，各村都有高招，一線城市似乎已成排頭兵，至于二三線城市，他們更重要的任務似乎是給一線城市承接人口，爭奪人才。以前我們總是封堵一線，但結果很差?，F在用了疏堵結合的辦法，一邊一線往外驅趕，另一邊二三線來爭搶接收，這是一個新的思路。

　　預示房地產市場20年來的少有信號

　　近日，浦東張江、嘉定新城以底價拍出兩幅只租不售的租賃住宅地塊后，上海市靜安區規劃和土地管理局發布公告，將市北高新技術服務業園區兩幅商業用地規劃為社會租賃住宅，擬為園區就業人口供應近千套租賃住房。截至目前，上海已經有8幅租賃住房用地正式推出。

　　中共上海市浦東新區委員會黨校郭琳琳認為，上海掛牌浦東和嘉定兩宗地塊招標，被稱為開先河的“只租不售”房，這次招標預示了中國房地產市場20年來少有的一個信號。

　　從表面上看，是從“土地財政”向“公共服務”轉變，從實質上看，追尋市場化和工業化的真正目的，是人的城市化，而后者才是拉動中國新發展階段經濟快速增長和推動增長結構轉型的新引擎。因此，當高房價成為人的城市化的阻礙時，采取多種形式解決進城人員的居住困難，便成了首要問題。解決這個問題，前20年是通過大量推出商品房，未來20年甚至更長時間，將通過更多的租住和優化結構來解決。所以“限地價、限房價、競自持面積”等，就成為此次開發“只租不售”房的主要特征。

　　根據7月7日出臺的《上海市住房發展“十三五”規劃》明確，一是增加住宅供應面積，其中租賃住房用地1700公頃；二是大幅增加本市租賃住房供應，在新增的170萬套房中，租賃住房約70萬套。

　　專家表示這充分說明上海對租賃市場發展的決心，預計后續類似全自持型的用地會增加，這有助于后續樓盤交易結構的轉變。(原標題：一次性讓利180億！一線城市樓市這回拼了）

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