定義
指一家房地產(chǎn)有兩個或兩個以上的權(quán)利主體，即共有人，在實踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；后者是指兩個以上權(quán)利人對全部共有的房地產(chǎn)享受同等的權(quán)利，并承擔(dān)相等的義務(wù)。
介紹
共有產(chǎn)權(quán)房全稱共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房，2007年8月，淮安市開始試驗這一模式。該模式的核心內(nèi)容為：中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。其用地由劃撥改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價差和政府給予經(jīng)濟適用住房的優(yōu)惠政策，顯化為政府出資，形成政府產(chǎn)權(quán)。
簡單來說，就是政府在出讓土地之初，就在土地價格上作出一定讓步，差價則作為政府收購共有產(chǎn)權(quán)房的資金。通常，一個樓盤預(yù)留5%－10%的共有產(chǎn)權(quán)房。
與經(jīng)濟適用房相同，購房者存在一定的條件約束。在其購買共有產(chǎn)權(quán)房后，仍有各種優(yōu)惠。按照淮安的做法，購房者在5年內(nèi)，可以按照原始價格購買政府擁有的產(chǎn)權(quán)，5年后按照市場價格購買。5年內(nèi)，政府產(chǎn)權(quán)部分不收房租，5年后按照廉租房收取對應(yīng)產(chǎn)權(quán)的租金。
共有產(chǎn)權(quán)的模式下，購房者擁有其所屬產(chǎn)權(quán)的全部權(quán)利，可以抵押、轉(zhuǎn)賣。
無人搶購
2007年10月，淮安市推出了首批300套共有產(chǎn)權(quán)房。這300套住房面向的是自主購房者，而非拆遷安置戶。拆遷安置戶中的住房困難戶，同樣可以購買共有產(chǎn)權(quán)房。
這些房源散落在新新花園、洪福小區(qū)和嘉潤苑三個小區(qū)，每平方米均價2300元。當(dāng)時，市場價格約為每平方米2500元。
銷售結(jié)果，卻讓制度設(shè)計者淮安市房管局局長邵明大吃一驚。
按照當(dāng)時的設(shè)計門檻，人均收入低于400元/月的家庭，可以申購公有產(chǎn)權(quán)房。隨之出現(xiàn)的一個情況是咨詢者眾多，但真正申請的卻很少。截至當(dāng)年12月，實際申請家庭僅70戶。
在走訪調(diào)查后，房管部門發(fā)現(xiàn)，即便是共有產(chǎn)權(quán)房，低收入者仍然買不起。事實上，按照制度設(shè)計，如果是7∶3的共有產(chǎn)權(quán)房，購房者需要支付的房款，與購買一套普通經(jīng)濟適用房的價格一樣。“這個7∶3的比例并不是憑空想出來的，而是把經(jīng)濟適用房的價格與普通商品房的價格比較后得出的一個比例?！鄙勖髡f。
淮安市隨后放低準(zhǔn)入門檻，把人均收入放寬到700元/月，實際操作過程中，甚至放寬到800元/月。300套住房剛剛夠，也并未出現(xiàn)普通經(jīng)濟適用房供不應(yīng)求的局面。
這一結(jié)果與目前有關(guān)經(jīng)濟適用房的主流觀點正好相符，即經(jīng)濟適用房需面向中低收入家庭，真正的困難家庭無力購買經(jīng)濟適用房，更合適廉租房。
2008年，淮安繼續(xù)推出200余套共有產(chǎn)權(quán)房，門檻繼續(xù)降低，標(biāo)準(zhǔn)為人均收入800元/月，實際情況剛好達到了緊平衡，申請人數(shù)稍稍超出房源。
今年7月4日、11日，新一片200多套共有產(chǎn)權(quán)房將進行搖號。購買門檻仍然是人均收入800元/月，仍然是緊平衡。
按照設(shè)想，明年，共有產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量如果能夠進一步增加，邵明將把標(biāo)準(zhǔn)放寬到人均收入1200元/月，這在淮安市是雙職工家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)。
邵明說，第一批共有產(chǎn)權(quán)房推出后反應(yīng)冷淡，其壓力很大。在走訪調(diào)查過程中，有人坦言說，共有產(chǎn)權(quán)房不值得炒作，獲利空間不大，不如炒商品房。
倒逼得出
這恰好達到了共有產(chǎn)權(quán)房之設(shè)計目的：擠出弄虛作假的炒房者。
“當(dāng)初搞共有產(chǎn)權(quán)房，就是想規(guī)避經(jīng)濟適用房的制度漏洞。其最大的漏洞就是土地劃撥。這導(dǎo)致了同樣屬性的商品，在市場上卻存在完全不同的兩個價格，且相差很大。其暴利空間，足以讓君子變小人。這相當(dāng)于計劃經(jīng)濟時期的價格雙軌制，必然出現(xiàn)‘官倒’，最后的解決辦法是什么？就是并軌。到經(jīng)濟適用房而言，就是土地由劃撥改為出讓?！鄙勖髡f。
2004年，邵明在上海學(xué)習(xí)時了解到，上海當(dāng)時正在考慮讓此前的經(jīng)濟適用房統(tǒng)一轉(zhuǎn)性為商品房，此后不再做劃撥土地的經(jīng)濟適用房。實際的案例支撐了邵明的邏輯。
2005年，江蘇開始出現(xiàn)“租售并舉”的經(jīng)濟適用房模式，主要是為了解決拆遷困難戶中買不起經(jīng)濟適用房家庭的住房問題。
兩種模式合二為一，倒逼出了淮安的共有產(chǎn)權(quán)房模式。再根據(jù)價格比例，倒逼出了7∶3的共有產(chǎn)權(quán)模式。5∶5比例的推出，是為了照顧更為困難的家庭，實際就是讓買不起7∶3共有產(chǎn)權(quán)房的家庭，再按照7∶3的比例購買。
共有產(chǎn)權(quán)房模式的核心，即把傳統(tǒng)經(jīng)濟適用房中，政府的隱性產(chǎn)權(quán)顯化，以解決經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)存在的諸多問題和“退出”機制，并以此限制“進入”機制。通過明晰產(chǎn)權(quán)，讓經(jīng)濟適用房價格依據(jù)市場調(diào)節(jié)，解決經(jīng)濟適用房中存在的權(quán)力尋租等分配不公的痼疾。其基礎(chǔ)把土地劃撥改為出讓，在根源上讓經(jīng)濟適用房和市場接軌。
“共有產(chǎn)權(quán)房試驗開始以后，其體現(xiàn)的優(yōu)勢比原來預(yù)想的要好得多。”邵明說，很多是其當(dāng)初沒有預(yù)計到的。
按照邵明的設(shè)想，比例可以按照不同收入階層進行調(diào)整?！跋喈?dāng)于無機變速。以前的經(jīng)濟適用房按照設(shè)定的門檻一刀切，相當(dāng)于只有一個擋位，現(xiàn)在可以自由調(diào)擋。根據(jù)不同條件的人群，可以設(shè)計不同的比例。比如讓中等收入家庭按照8∶2的比例買房?！?/span>
在南京市建委研究室高級經(jīng)濟師陸玉龍看來，政府掌握部分產(chǎn)權(quán)，限制了投機行為，也正是共有產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)點。
陸玉龍說：“這個機制，體現(xiàn)了政府資助窮人的公正和公平，并使部分人從福利制度中及時退出成為可能。因為這個政策的出臺，直接原因應(yīng)該是經(jīng)濟適用房制度的漏洞已經(jīng)越來越突出，其原本的初衷和功能被遮蔽了或者削弱了?！?/span>
引發(fā)爭議
共有產(chǎn)權(quán)房推出至今，也并非沒有爭議。
數(shù)量，是最急需解決的一個問題。區(qū)區(qū)幾百套房子，能多大程度起到保障功能？共有產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量，與普通經(jīng)濟適用房的數(shù)量還不在同一個級別之上。
“當(dāng)初推出共有產(chǎn)權(quán)房的時候，是一個全新事物，是一個試驗，因此沒有大規(guī)模推。也是在‘摸著石頭過河’。”邵明說。
另外，在這一模式中，淮安市政府并未拿出真金白銀。這一點也成為共有產(chǎn)權(quán)房被詬病之處。
不過，在邵明看來，這正是共有產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)勢所在。“兩年的試驗，并未出現(xiàn)傳統(tǒng)經(jīng)濟適用房的諸多弊端，好處倒是不少。下一步可以考慮把量做起來?！?/span>
想要實現(xiàn)這一效果，共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)量，必須達到一定數(shù)量，足以影響樓市。
按照理論上的理想推算，共有產(chǎn)權(quán)房在達到一定數(shù)量之后，將可能出現(xiàn)一個臨界點，退出者與進入者達到一個動態(tài)平衡。
最為嚴(yán)厲的批評認為，淮安模式涉嫌與民爭利，沒有把經(jīng)濟適用房政策中的優(yōu)惠給予購房者，最為明顯的一點莫過于，以一套經(jīng)濟適用房價格只能買到70%的房子產(chǎn)權(quán)。
對于這一點，時代周報記者采訪的大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士并不認同。一個不為人關(guān)注的關(guān)鍵問題是，經(jīng)濟適用房其實也是有限產(chǎn)權(quán)，政府擁有的產(chǎn)權(quán)，只有在購房者退出時才顯現(xiàn)，為隱性產(chǎn)權(quán)。
事實上，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部內(nèi)部，有關(guān)共有產(chǎn)權(quán)房問題也一直存在很大的爭議。一名不愿署名的官員透露，最初反對的意見占上風(fēng)?，F(xiàn)在，經(jīng)過淮安2年的試驗，這一模式正在逐步得到認可。
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