在強監管、去杠桿背景下，房地產傳統生存模式正遭受前所未有的考驗。而發掘和關注新興領域成為地產從業人士突圍之路。

　　華本榮譽理事長、盛世神州基金董事長張民耕日前在“2017半年度宏觀經濟論壇暨聯峰投資綜合金融服務與項目發布會”感慨稱：“強監管后，不是想做就能做了，哪怕是單個項目基金，做之前必須在證監會下屬協會備案；另外，以前房地產企業包括我一直都在加杠桿，現在必須要去杠桿了。”

　　隨著去杠桿全面深入，有地產商們甚至認為，房地產行業的“黃金”和“白銀”時代都已經過去，并進入“銅鐵”時代。

　　當房地產的紅利期逐漸消退，“銅鐵時代”呈現出更新的行業特征：房地產長達十幾年的玩法和邏輯被打破，限購、限價等成為常態；地產商傳統開發業務生存空間愈發艱難，利潤空間也被一再擠壓；市場集中度持續強化，大象起舞，并購頻現。而在傳統開發業務之外，尋求創新性突圍，成為不少中小開發商的被迫選擇。

　　未來一年

　　房地產市場走勢向來是行業最為關注的話題，而這決定了不少企業的發展方向。自3月以來，調控深入已持續四個月有余。從統計數據上看，房價漲幅正穩步回落。但關于市場未來走勢，業內看法不一。

　　從宏觀層面看，國務院參事、經濟學家姚景源保持樂觀態度。他援引國家統計局數據：“中國經濟增長已連續6個季度保持在6.7%-6.9%。今年上半年全國房地產開發同比增長6.1%，銷售面積同比增長16.1%，銷售額增長26.5%。因此房地產下半年會保持穩中求進的狀態。”

　　高盛與姚景源預測基本一致，但對未來呈謹慎態度。高盛投資管理部亞洲區聯席主管王勝祖表示：“統計局數據顯示，消費對GDP增長的貢獻最大，達到將近2/3，全年經濟增長將在6.5%-6.7%。結合上半年6.9%的增速，這意味著下半年經濟增長將放緩。基建和房地產投資會趨緩，從而對下半年經濟造成下行壓力。”

　　對房地產未來走勢，張民耕保持樂觀態度。他認為這是一場博弈，在這次博弈中，經濟規律不可戰勝。他的判斷依據是，回顧歷次調控，經常是各種政策疊加，最終都會放松。另外，從需求角度看，目前，一二線城市需求非常強，既有自住改善需求，也有投資需求。

　　但地產商已經深刻意識到調控的嚴峻性。聯峰投資管理有限公司董事長胡寧峰表示，地產商將經歷一段生死期，“這次調整很大，又是在杠桿高點做的調整，如果政府的手稍微糙一點，看得見的手稍微強大一點，可能會出現重大問題。未來一段時間會是高潮迭出、激動人心、驚心動魄的一年。”這期間，房企之間的并購在所難免。

　　對于本輪調控的嚴峻性，融創中國董事長孫宏斌早在去年年底就預計，非常嚴峻。“對于這次調控的嚴密程度，很多企業是預計不足的。本輪宏觀調控嚴厲程度超過過往每一次。”

　　調控花樣出新背景下，開發商也將面臨更多的新課題。當代置業執行董事兼總裁張鵬表示：“未來一年，國家一定會出臺長效政策，包括取消預售政策、租售同權、房地產稅等，都有可能成為地產企業面臨的新課題。”

　　生存之道

　　在銅鐵時代中，大型地產商正加速規模擴張，以期通過提高市場占有率而降低市場風險。不過，一些中小地產商以及地產基金開始重新制定戰略。比如，從開發轉為運營，或者對房地產細分產業鏈創新。

　　胡寧峰判斷，地產已經到了真正以運營為主、從增量變成存量、從開發產銷變成深度運營的模式。

　　記者梳理，目前具有代表性的地產運營模式包括長租公寓、聯合辦公、在線度假公寓、新型商場零售、特色小鎮等，已逐漸成為地產商轉型運營的新載體。

　　比如，今年成立的聯峰投資將運營兩個名為“聯合生活”和“盟客中國”的地產項目，前者屬于商業地產，聯峰計劃收購商場，把餐飲、服裝、醫療、教育、娛樂等業態集合其中，以共享和疊加等原則，實現商戶與顧客、商戶間的流通，客戶定位90、00后。

　　盟客中國屬于聯合辦公，對標Wework（Wework在上個月的市值已達到170億美元，分布在全球45個城市）。聯峰計劃，除辦公區域出租外，更加注重增值服務，如創業過程中需要的人力、法律、稅務、孵化、投資，以及各個產業鏈上中下游企業的整合。“截至2017年初，盟客中國在北京、沈陽、成都等一二線城市開業三個項目，并完成百萬平米場地儲備。”聯峰投資負責人告訴21世紀經濟報道記者。

　　當代置業看到了年輕群體的消費潛力，張鵬補充，黑科技、新金融、新人群、新消費是地產商應該關注的機遇。

　　中民惠普金融董事長莊諾則瞄準了存量市場的機遇。他認為，中國家庭財富達到160萬億以上，其中57%是不動產，這些不動產存在于一個個社區中。

　　地產商也關注到了最近出現的一些新機會，如租售同權、共有產權房等。大成基金首席經濟學家、人民銀行金融研究所前所長姚余棟認為，北京的共有產權房，是地方政府讓利給地產開發，以滿足低收入群體需求，將來是一個大趨勢。

　　“怎么根據租售同權和共有產權，生產出符合市場需求的房地產產品和金融產品，是我們下一步要深入研究的。”張民耕說。

　　在強監管、去杠桿背景下，房地產融資方式也在發生改變。眾所周知，境內房地產基金多做債權類業務，采用“假股真債”模式，不愿意使用股權投資參與項目收益。但隨著近年來房地產行業調控不斷，金融管制逐漸加強，房企通道類生存空間愈發狹窄，房地產基金正回歸“本真”，股權投資再次備受關注。

　　“不能再簡單地用土地融資方法和中介性的私募基金了，這既不能滿足目前地產現發展，同時還會帶來風險？”張鵬表示：“金主也不能只能找信托、銀行，應該多找股權的、長期的、創新的合作方。”

　　地產商們也打算借機收購做不下去的中小型地產商，這是企業做大的機遇期。張民耕主張現金為王，隨時準備并購中小企業，“我們要面向中小企業做更多工作，可能我們的業務來源也在中小企業。”

　　路勁集團董事局主席單偉豹則瞄準了特色小鎮的并購機遇。他透露，路勁集團今年原本計劃建5個特色小鎮，但考慮到市場未來可能存在的并購機遇，因而壓縮到只建設3個特色小鎮。他表示：“等人家因壓力而破產時，我們去收購五六個。我堅信今年開3個，明年收購10個。因此現金很重要。”

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