隨著房企陸續(xù)公布半年報(bào)，市場(chǎng)嚴(yán)控之下，各家房企的“御寒”水平也逐漸顯現(xiàn)。
2017年8月8日晚間中國(guó)金茂公布的半年期公告顯示，今年1—6月中國(guó)金茂收入178.37億元，較去年同期相比上漲104%。其中，盈利增長(zhǎng)主要來(lái)源于城市及物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的收入，達(dá)到158.18億元，較上半年同期增長(zhǎng)127%；凈利約為25億元，較去年同期上升93%。
盡管在公告中金茂一同列舉了商務(wù)租賃、金茂酒店和金茂大廈等地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)收入等，但土地一級(jí)開發(fā)對(duì)于上半年的盈利增收，顯得尤其公布“功不可沒(méi)”。
公告顯示，城市及物業(yè)開發(fā)收入的翻倍增量，主要來(lái)源于長(zhǎng)沙梅溪湖國(guó)際新城土地一級(jí)開發(fā)交付結(jié)算及銷售物業(yè)后，結(jié)算金額較去年同期的大幅增長(zhǎng)。
2011年初，彼時(shí)尚未更名為中國(guó)金茂的方興地產(chǎn)，與長(zhǎng)沙市政府簽署梅溪湖國(guó)際服務(wù)與科技創(chuàng)新城開發(fā)協(xié)議》，成為梅溪湖新城開發(fā)招募項(xiàng)目的投資人，獲得梅溪湖核心片區(qū)土地一級(jí)開發(fā)權(quán)。次年方興一級(jí)土地出讓錄入達(dá)到50.86億元，占公司全年業(yè)績(jī)近25%。
嘗到甜頭的金茂持續(xù)在一級(jí)土地市場(chǎng)上發(fā)力。2014年底，金茂與南京江寧區(qū)政府簽約獲取青龍山國(guó)際生態(tài)新城的一級(jí)開發(fā)權(quán)。隨后的2年時(shí)間里，也正是南京地價(jià)迅猛上漲的時(shí)期。就在今年7月，朗詩(shī)以13.4億元總價(jià)拿下青龍山G22地塊，樓面地價(jià)達(dá)到1.73萬(wàn)元／平方米。公告顯示，金茂擁有青龍山新城80%的權(quán)益。
業(yè)績(jī)會(huì)上中國(guó)金茂執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官李從瑞表示，二級(jí)開發(fā)毛利率在10%—15%，一級(jí)開發(fā)毛利率則要翻倍。按此計(jì)算一級(jí)開發(fā)毛利率在20%—30%左右。
而實(shí)際上報(bào)告期內(nèi)主要的兩個(gè)一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，長(zhǎng)沙梅溪湖國(guó)際新城和南京青龍山國(guó)際生態(tài)新城的毛利率，均在50%左右，使得公司總體業(yè)務(wù)利潤(rùn)維持在33%的水平。
這也就不難理解，今年年初金茂定下的580億元全年銷售目標(biāo)中，要求510億元來(lái)源于二級(jí)開發(fā)，70億元來(lái)源于一級(jí)開發(fā)。
與翻倍的收益形成對(duì)比的是上半年的物業(yè)銷售額。投資者關(guān)系總監(jiān)鄭秋平在當(dāng)日的中期業(yè)績(jī)上表示，上半年中國(guó)金茂累計(jì)物業(yè)銷售額241.08億元，同比增長(zhǎng)約50%。按照年初的銷售目標(biāo)，前6個(gè)月完成全年的任務(wù)量為41.56%，并實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備515萬(wàn)平方米。
不過(guò)對(duì)于今年下半年，李從瑞還是頗有信心，表示盡管嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策還將持續(xù)，但還是會(huì)考慮開發(fā)商的成本和收益，并透露在預(yù)售證限制最嚴(yán)厲的上海，其項(xiàng)目?jī)r(jià)格已經(jīng)弄好，預(yù)售證也有了，只是在排隊(duì)，因此并不擔(dān)心。
就在8月8日，北京住建委官網(wǎng)披露的信息顯示，包括金茂府在內(nèi)的三個(gè)央企項(xiàng)目預(yù)售證獲批，均價(jià)都超過(guò)9.4萬(wàn)元／平方米。這也是時(shí)隔7個(gè)月，北京首次批準(zhǔn)單價(jià)“破8”的項(xiàng)目。
今年6月的周年股東大會(huì)上，李從瑞表態(tài)中國(guó)金茂只進(jìn)入一線城市和經(jīng)濟(jì)活躍的二線城市，2019年要實(shí)現(xiàn)800億元的簽約量，進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)第一梯隊(duì)。在本次業(yè)績(jī)會(huì)上，他也再次強(qiáng)調(diào)金茂要實(shí)現(xiàn)每年20%—30%的銷售增長(zhǎng)。
從上半年的銷售情況來(lái)看，800億元和年30%的增長(zhǎng)可能并不難實(shí)現(xiàn)，但是要沖入“第一梯隊(duì)”顯得還有不小的難度。
克而瑞發(fā)布的2017年1—7月中國(guó)房企銷售金額排行榜TOP100顯示，碧桂園以前7個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售3339.1億元的銷售成績(jī)位列第一，位居第10位的金地集團(tuán)銷售金額達(dá)到782.2億元，第20位的富力地產(chǎn)銷售額也有489.4億元。而在土地儲(chǔ)備方面，今年1—7月融創(chuàng)新增土地建筑面積約達(dá)到6844萬(wàn)平方米，第10位的華潤(rùn)置地也新增646.4萬(wàn)平方米的土地建筑面積。
相比之下，不論是新增500多萬(wàn)平方米的土地面積，還是800億元的銷售目標(biāo)，想進(jìn)入行業(yè)第一梯隊(duì)，中國(guó)金茂還有不小的差距要追趕。
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