鏈家研究院院長 楊現領
昨天，觀點地產第十七屆博鰲房地產論壇在海南舉辦。“樓市又一年”主題下，各界地產精英相聚博鰲電視論壇，在激烈的論道中探索樓市新象。鏈家研究院院長楊現領在觀點交鋒中提出過去一年房地產結構性變革三大趨勢——二手房時代來臨、租賃崛起以及房屋居住屬性回歸。
鏈家研究院院長 楊現領
二手房發展是必然趨勢
在目前房地產市場二手房、新房、租賃三足鼎立的市場格局中，二手房市場得到快速發展，逐步成為市場主角。楊現領提供一組數據：2016年，北京二手房成交量為27萬套，新房10萬套，上海2016年二手房交易量為37萬套，新房10萬套。數據顯示：兩大一線城市二手房交易遠大于新房，并且全國有10個城市的二手房交易量均已超過新房。
楊現領分析，目前在一線城市，85%的需求是由二手房滿足，二線和大部分的強三線城市也正在快速進入二手房時代。周期性調整將進一步加速二手房市場發展步伐，這也將成為必然的趨勢。在闡明原因時，楊現領指出，一線城市的換房需求與改善性需求是剛需，二手房可選擇的空間大，恰恰能滿足這部分剛需。
發展租賃是長效機制的基礎條件
在過去一年，中國房地產市場一個顯著的結構性變化，就是租賃迅速崛起。過去的半個月，廣州等城市相繼推出“購租同權”政策，鄭州、揚州等多城市明確提出“租房落戶”，政策又一次加碼釋放紅利。
在楊現領看來，租賃是中國房地產市場剩下最大的紅利，也是長效機制重要的基礎性條件。目前國內城市租金收入比遠低于國際大都市：一線城市租金收入比不到30%，二線城市不足25%，三四線城市普遍在20%以下，倫敦、紐約和東京等國際大都市則為60%，這為長效機制建立提供了一個基礎條件。
中國高房價使越來越多的人進入租房市場，目前有租賃需求的群體70%為年輕人，他們通過合租或整租的形式滿足居住的需求，這在國際大都市情況也是一致的。一組客觀數據顯示，香港人均租房面積約10平米，東京人均租房面積20平米，北京、深圳、上海人均租房面積約17平方米。這些現實情況被當今的年輕人尤其是生活在一線城市的年輕人普遍接受。因為租賃市場能夠為那些尚且不能進入交易市場的年輕人提供體面且有尊嚴的生活環境。
楊現領認為，租賃有前途，長效機制就有前途，在租金收入比還比較低的情況下，不需要期待長效機制的到來，因為它已經在路上。
圍繞“住”的產業鏈將迅速崛起
今年房地產市場還有一個重大變化在于：市場出現去投機化表現，房屋回歸居住屬性。住有所居是第一步，而未來是讓廣大中國人民實現“住得好”，這意味著圍繞“住”的產業鏈和服務鏈的崛起。
“與‘住得好’相關的一切的產業，都有很大的機會，比如城市更新，‘老破小’改造，讓居住更體面的租賃以及核心城區、核心地段的高品質商品房，都有很大的價值。”楊現領談到。
與此同時，楊現領認為如今租賃運營商的核心挑戰在于房源不足，建立長效機制解決“住”的問題，還應充分發揮國有企業的引領和帶頭作用，讓國有閑置資源進入市場，實現與市場機構在運營端的合作，盤活閑置，讓更多的人“有所住”且“住得好”。
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