最近，融創中國發布公告，稱發行金額合計10億美元的兩組高息債券，票面利率分別為6.875%和7.95%，較高的融資成本從側面顯示出融創對資金“饑渴”。

融創此舉是眾多房企再度轉戰海外發債的一個縮影。彭博數據顯示，2017年初至7月25日，中國內地房企在境外共發行60只債券，發行總額為1964.51億元，已超去年整年的發行規模一倍以上。事實上，自2016年下半年房地產進入調控周期后，房企國內融資渠道大幅度收緊。盡管美元已經進入加息通道，海外發債面臨成本升高的風險，但仍難以阻擋房企海外“找錢”的熱情。不過，在房地產行業降杠桿的背景下，海外發債勢頭能否延續，還面臨政策上的不確定性。

房企再戰海外

在近年來多輪地產調控周期中，融資環境的變化直接決定著房企的一舉一動，房企融資呈現出內外融資騰挪的一次次輪回。

自去年三季度房地產進入又一輪調控周期后，房地產融資的主要渠道均受到不同程度的收緊。國內融資渠道方面，房企IPO自2010年之后一直未放開，房企再融資在本輪調控中也基本冰凍。銀行開發貸受到嚴格限制。2016年三季度以來，交易所對房地產公司債發行進行分類管理和限制，發行規模迅速下降。今年以來，地產企業國內發債規模超2200億元，但較去年同期的逾7500億元，大幅下滑超七成。據中國證券報記者不完全統計，時代地產、華發股份(8.030, -0.12, -1.47%)、卓爾發展、融創中國等多家房企的公司債發行申請，均遭遇終止或中止。近期僅招商蛇口(18.930, -0.13, -0.68%)擬發行的150億元小公募債申請獲得證監會批復。

Wind統計數據顯示，當前地產企業債券余額規模已達2.185萬億元，其中今年下半年地產企業債券到期規模為521.49億元。而2018年-2021年間，地產企業債券到期規模達1.698萬億元。

房企由此轉向海外發債。從單個企業來看，中國恒大位列首位。6月22日恒大公告顯示，公司發行38億美元債券，加上要約交換債券28.24億美元，合計發債66.24億美元；其次是佳兆業，達到35億美元。此外，中國海外發展、龍湖、碧桂園、綠地也都發行了5億-10億美元不等的境外債。

從融資用途來看，不少房企海外發債是為了替換舊債改善財務結構。中國恒大6月公告，其將以現有的多筆1-3年到期的優先票據，交換成4年、6年、8年期優先票據，金額為28.24億美元，并額外發行4年、6年、8年期合共38億美元優先票據。市場人士普遍認為，恒大本次票據的要約交換，實現了債務期限的大幅延長，同時新票據較現有票據的利率水平有大幅的降低，實現“低息債換高息債”，公司債務結構得到了優化。資料顯示，恒大此次要約交換的現有票據年利率區間在7.8%至12%。

7月募資規模環比大幅下滑

彭博數據顯示，7月有12家房企完成了海外發債，募資規模達約合300億人民幣，較6月發行規模驟降逾6成。

盡管7月發債規模環比大幅下滑，但從7月房企離岸債券發行情況來看，票面利率較之前幾月有明顯降低。

在已披露的數據中，7月融資成本最低的一筆是龍湖地產(龍湖·時代天街 龍湖·香醍溪岸)發行的4.5億美元優先票據，5年利率低至3.88%，遠低于同期境內銀行貸款基準利率。世茂股份(5.060, 0.00, 0.00%)和碧桂園各發行6億美元的5年期優先票據成本為4.75%，這2筆均等于同期境內銀行貸款基準利率。此外，綠地控股(7.750, -0.09, -1.15%)發行的1億美元債券1年期利率為4.5%，建業地產2億美元1年期優先票據利率為6.00%，寶龍地產3億美元3年期優先票據利率為5.95%，這些利率水平均低于6月平均發債成本。

在一向票息較高永續債方面，7月利率水平也有所降低。7月11日，綠城中國公布，與瑞士信貸、匯豐、花旗集團等訂立認購協議，發行本金總額4.5億美元優先永續票據，5.25%的分派率實現了綠城中國境外永續證券發行的歷史最低水平。公司表示，此次發行永續債券募集的資金，將主要用于提前贖回綠城中國剩余規模2.37億美元，票息為8.0%的高級債券及償還綠城中國部分銀團貸款；其余融得資金將作為補充日常營運用途。

分析人士指出，7月房企境外美元債的發行利率環比明顯降低，這將有助于房企降低融資成本，同時以較低成本募得的資金替換此前較高成本的資金，也有助于優化部分房企的資本結構，降低財務成本。

不確定性猶存

融資繞道海外由此帶來海外融資規模井噴，這在目前房地產降杠桿的調控方向下無疑面臨著政策變化的風險。6月中旬，國家發改委發布企業境外發行債券風險提示，點名5家企業發行外債未履行事前備案登記，并要求5家企業應盡快補辦有關備案登記手續。另一方面，業內認為7月單月海外發債規模環比大幅度降低，不排除是受到一定限制的結果。

另一個風險則是匯率和美元加息風險，美元加息已經落地，同時存繼續加息的可能性。中原地產首席分析師張大偉認為，整體看，房企今年融資難度明顯加大。2016年不少地產商以低成本的公司債替換了部分高成本資金，資金鏈依然寬裕，但在政策性融資難，回款慢的高壓下，房企資金壓力將持續增大。在這種市場環境下，即使美元加息，房企依然會積極加大海外融資的數額。

同創咨詢研究部研究員李想認為，在目前境內外融資環境下，除了債權，創新融資方式，包括發行資產支持計劃、超短期融資券、永續債、產業基金也將成為大部分房企融資的渠道。

近期還出現了一些房企通過金融機構進行股權融資的案例。近日，旭輝控股獲得平安集團斥資19.07億港元認購新股，增持后平安集團持股比例達到10.12%。市場人士認為，旭輝控股引入平安集團認購新股，除此以外，雙方可能會在戰略層面產生資金和資源的相互支持。（原標題：前7月房企海外發債規模超去年全年 政策不確定性猶存）

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