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文 / 楊羚強
“中梁人五年實現3000億，幫助高層財務自由，收入過億；幫助中高層實現富裕之家，收入過千萬；幫助中層實現住洋房開豪車，收入過百萬；幫助基層有房有車……”
中梁地產戰略發布會的一紙PPT最近刷屏。盡管銷售金額增幅超過147%，但這家前7月累計銷售額達到408億的開發商，顯然并不滿足于行業第26名的位置，野心勃勃地提出5年3000億的宏大目標。
但是，實現這個目標，中梁需要付出比其他地產公司更高的代價。在銷售排名前30的房企中，中梁是唯一沒有上市平臺的地產商。為了實現5年3000億元的銷售規模，中梁大量利用信托和私募資金拿地。而且由于政策限制，這些資金所拿的地塊都在非熱點的三四線城市。
在業界看來，中梁的賭博不是沒有機會。但是，對房企的賭技，有著非常高的要求。無論是產品，還是投資，都要更精確，只要一招出錯，很可能就會摔倒多米諾骨牌中的一塊。
這也許是，中梁那紙高管年收入億元PPT發布的原因。
三四線城市杠桿拿地
留意去年一線城市“地王”現象的地產圈內人知道，造成當時“地王”迭現的重要原因是信托、資管計劃、私募基金等渠道的資金大量流入土地市場，讓地產企業在自有資金僅有10%甚至更少的情況下杠桿拿地。
但是在今年一月，中國基金業協會推出的《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號-私募資產管理計劃**房地產開發企業、項目》（簡稱《規范第4號》）后，北京（樓盤）、上海（樓盤）、廣州（樓盤）、深圳（樓盤）、廈門（樓盤）、合肥（樓盤）、南京（樓盤）、蘇州（樓盤）、無錫（樓盤）、杭州（樓盤）、天津（樓盤）、福州（樓盤）、武漢（樓盤）、鄭州（樓盤）、濟南（樓盤）和成都16個市場的房地產開發項目開始融資變難，拿信托、私募、資管計劃里的資金去支付土地出讓金的，更是在嚴禁之列。
但在三四線城市，由于監管部門并沒有嚴格規定，開發商在拿地之后，依然可以動用信托、私募、資管計劃等渠道的資金用于支付土地出讓金。這使得房地產企業有機會在三四線城市高杠桿拿地，并形成中梁今年銷售業績增幅，遠高于同業的高增速就發生在這一背景下。
比如，7月底剛剛成立的四川（樓盤）中梁尊享1號集合資金信托計劃(第九期)，就是一個可以用信托融資支付土地出讓金的信托計劃。
根據上述信托計劃公布的方案，信托資金全部用于向上海午全午全進行股權投資，受讓上海中梁持有的上海午全20%股權，最終實際用于支付項目公司在安徽省亳州市蒙城縣2017-8、2017-9地項目土地出讓金（包括償還股東前期代付的土地款）及開發建設。
而同期成立的另一個信托計劃-中梁飄往置業股權收益權投資集合資金信托，也是投資景德鎮梁泰置業有限公司（以下簡稱“景德鎮梁泰”）負責運營的A20地塊項，并以這一項目公司的母公司——上海飄往置業有限公司100%股權收益權以及景德鎮梁泰提供A20地塊項目土地追加抵押擔保。
翻看中梁去年及今年已經發行的信托計劃，絕大部分的信托計劃，投資以及抵押項目在非核心城市圈周圍的三四線城市。
而幾乎所有信托計劃都是以中梁地產的董事長楊劍作為連帶責任保證擔保。換句話說，中梁任何一個項目債務償還出現問題，楊劍都要用個人資產替這些項目補上“窟窿”。中梁地產5年3000億的銷售規模，是以押上楊劍全部身家為代價的。
100%的準確率：才能保證戰略的成功
中梁地產略顯激進的財務風格，和上市前的閩系房企很像。在2012年到2016年的5年中，很多規模迅速膨脹的閩系房企就是依靠高杠桿策略，成功實現了銷售規模的逆襲，最終完成了上市所必要的規模。
然而，中梁地產需要背負的風險，卻遠比那時的閩系更高。當年，由于三四線城市人口凈流出，房地產企業紛紛離開三四線城市，轉而在一二線城市布局開發，并因此迅速抓住了那五年一二線城市人口激增的紅利。
而由于政策原因，中梁地產卻選擇在三四線城市拿地。北京師范大學金融研究中心主任鐘偉說，“如果2017年年初在中國的三四線小城鎮拿地，套你一輩子是應該的，賠錢也是應該的。”
中國指數研究院上海分院副總經理張志杰說，總的來看，三四線城市不是好的投資標的，只有人口基數大和都市圈附近的三四線稱號司可以持續。
但這不代表，中梁地產在三四線城市的大規模投資，一定會是輸定的。
張志杰說，至少在今年內三四線城市的樓市行情不會終結。
而中梁地產的高管更樂觀，說“中國的房地產至少還有20年”。
對此，蘭德咨詢總裁宋延慶認為，在產品有競爭力，投資足夠精準的情況下三四線城市仍然有機會。
他舉了北方一個三四線城市的例子說，那個城市原來的房子品質很差，是塑鋼窗的，所以價格賣得很低。但是，現在房子已經和一線城市的頂級豪宅品質一模一樣。所以，雖然房價漲了一倍多，但是卻不愁賣。他認為，三四線城市，未來會是個股時代。有能力的企業會在三四線城市越干越好，沒有能力的企業則會陷入泥潭。他相信中梁有能力在三四線城市圓三千億的夢。
不過，對中梁來說，理想很豐滿，現實很骨感。只要一招出錯，就可能滿盤皆輸。
從這個角度看，能拿到億元薪酬的高管，不僅要有足夠的膽量，還要有過人的謀識，才可以保證在頭發絲上跳舞的中梁，涉險局仍能過關。
而這樣的人，顯然同樣需要押上自己的身家才能贏得老板的信任。事實上，中梁目前的高管，本身都是合伙人。
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