自去年十月“深八條”調控政策出臺以來，截至今年7月，深圳一手住宅均價連續(xù)10個月穩(wěn)中有降，且高度穩(wěn)定在5.5萬元/㎡上下的水平。
據(jù)深圳Q房網數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，從規(guī)土委官網公布的一手住宅備案量來看，自2016年“325政策”出臺當月開始，深圳新房住宅成交量同比率先進入下跌通道，從備案面積來看，目前已經實現(xiàn)同比17連跌。
一手住宅成交量大跌
據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統(tǒng)計，7月全市共計網簽2023套一手住宅，環(huán)比下降31%，同比下降32%；成交面積為20.35萬㎡。此外，全市一手住宅的成交均價仍維持高位盤整的趨勢，為54446元/㎡，環(huán)比下跌46元/㎡，環(huán)比跌幅為0.08%。同時自去年“10·4新政”出臺以來，全市一手住宅的成交均價步入連跌趨勢，7月的成交均價較去年同期相比下跌4%。
業(yè)內分析認為，深圳銀行放貸進一步收緊，四大行已經全部取消首套房貸利率優(yōu)惠，將利率恢復至基準，房貸利率的上浮、放款速度的減慢、市場觀望情緒的濃厚都可能是造成成交量大跌的原因。
二手住宅量價雙雙下滑
根據(jù)規(guī)土委備案數(shù)據(jù)顯示，7月二手住宅市場成交情況不及上個月，其中成交套數(shù)不足6000套，共計成交5809套，環(huán)比下滑8%。全市各區(qū)域的月度備案量全部在1500套以下，且全線縮水。其中龍崗以1480套的成交量穩(wěn)居全市首位，較6月下降7%，在全市的成交占比為25%。寶安以1211套的成交量次于龍崗，較6月下降9%，在全市的成交占比為21%。
福田、羅湖和南山三區(qū)的月度成交占比均大致在17%左右。福田成交1008套，環(huán)比下降16%；羅湖成交1000套，較6月減少1套，環(huán)比降幅僅為0.1%；南山成交997套，環(huán)比下降9%。此外，“低存量”鹽田區(qū)繼續(xù)保持百余套的成交量，在全市的成交占比僅為2%。7月鹽田成交113套，環(huán)比下降16%。
7月深圳二手住宅市場6大區(qū)域成交套數(shù)普遍下滑，其中福田、鹽田下跌幅度最大，達16%，而羅湖基本與上月持平。除鹽田外各區(qū)自4月份以來每月成交量都保持在1000套甚至更多，表現(xiàn)較為穩(wěn)定。
價格上，二手住宅價格長期保持穩(wěn)定。從深圳中原研究中心樣板房源的漲跌區(qū)間上來看，7月成交均價環(huán)比沒有較大的波動，處于-5%~0%區(qū)間的占大多數(shù)，總體價格大部分仍是處于下降區(qū)間。
7月銷售情況
成交大戶：寶安、龍崗
7月86%的成交來源于寶安和龍崗兩區(qū)，但是兩區(qū)的成交量全部降至1000套以下。寶安以933套的成交量位居全市首位，較6月下降28%；成交均價比較堅挺，為52636元/㎡，環(huán)比上漲1%。
龍崗以806套的成交量僅次于寶安區(qū)，較6月下降36%。成交均價環(huán)比大幅下降12%，至33139元/㎡。
南山以156套的成交量位居全市第三位，較6月下降28%，在全市的成交占比為8%。
福田和羅湖的月度成交量仍然維持在100套以下低位。其中福田成交量84套，環(huán)比下降14%，在全市的成交占比為4%；成交均價繼續(xù)領漲全市，為96536元/㎡，環(huán)比下跌2%；羅湖成交44套，環(huán)比大幅下降49%，在全市的成交量占比僅為2%；成交均價為75868元/㎡，環(huán)比下跌1%。
根據(jù)規(guī)土委統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，鹽田7月沒有新房成交。
月度銷冠：壹成中心
成交前十的樓盤有三個地處寶安，分別是寶亭錦園、益田假日府邸、華業(yè)玫瑰四季馨園；三個地處龍崗，分別是奧園翡翠東灣花園、合正丹郡、龍園大觀。
不過上月銷冠是處于龍華的鴻榮源壹成中心，成交套是138套，成交均價超過5.6萬/平方米。
值得一提的是，同樣地處龍華、也是鴻榮源開發(fā)的尚峻花園，上個月成交量排名第五，成交量為86套，成交均價超過了6.3萬/平米，可見鴻榮源這兩個項目單價都不低。
展望：
以觀望為主
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心表示：受市場調控壓力及銀行信貸進一步收緊的影響，現(xiàn)階段的市場仍以觀望為主。不過隨著7月住宅項目的批售速度明顯加快，短期內一手住宅的網簽量或將小幅增加。此外，近期二手實際市場的成交量出現(xiàn)“穩(wěn)中有跌”的趨勢，預計短期內二手住宅的備案量上升動力并不足。
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