近年來,哪些房企是中國房地產行業里最為耀眼的“并購王”?當然要數陽光城(000671,股吧)和融創中國!7月10日,融創中國與萬達集團簽訂了西雙版納萬達文旅項目等13個文化旅游城項目股權轉讓及北京(樓盤)萬達嘉華、武漢(樓盤)萬達瑞華等76個酒店轉讓協議,在房地產圈內引發廣泛關注。一方面,是因為“并購王”們的胃口越來越大,并購的企業和項目越來越多;另一方面,陽光城、融創中國這類高擴張房企,凈負債率均排名行業前列,是典型的“帶著高負債的鐐銬跳舞。”
公開資料顯示,今年一季度末,陽光城凈負債率更是進一步走高,達到316.5%。雖然去年相對寬松的融資環境給了企業長債換短債、優化債務結構的機會,但隱形的債務壓力,以及布局區域受政策影響而導致去化不利的風險,都給陽光城蒙上一層隱憂。
融創中國也好不到哪兒去。申萬宏源(000166,股吧)的研究報告指出,截至2016年末,融創中國凈負債率已經從2015年末的76%大幅上升至2016年末的208%。其總有息負債規模從2015年末的420億元大幅增長至2016年末的1130億元,同期凈負債規模從150億元增長至430億元。除了費用開支大幅增長以及利潤率復蘇慢于預期,該券商對融創中國在當前中國房地產市場的調控政策環境下,仍選擇在杠桿率激增情況下快速擴張規模帶來的風險同樣表示擔憂。
陽光城、融創中國的典型案例表明:高負債下的規模化擴張與尋求高質量轉型之間存在很大的矛盾。對于未來的房地產行業來講,房企的銷售規模再大,貌似沒有太多意義,因為這個行業的利潤率一直在降低,今年的年報出來估計行業的平均凈利率可能降低至8~9%,銷售規模千億元,凈利潤也就幾十億元,這種情況下,還背負80%以上的資產負債,規模越大其背后隱藏的企業運營風險也就越大,于是有的企業開始選擇逐步退出房地產,走向“輕資產”道路。
55家重點上市房企年報顯示,凈負債率的高低與房企的擴張速度和發展戰略密不可分。2016年是陽光城的并購大年,甚至稱為業內新晉“并購王”,其在2016年全年新增土地儲備項目25個,總建筑面積977.8萬平方米,同比增長高達210%。其中,通過收購共計獲得13個項目(55宗地塊),并購價款為124.96億元,計容建面835.90萬平方米,靠并購而來的土地占據新增土地儲備大半江山。然而,大舉擴張雖然給陽光城帶來了可觀的土地儲備,也導致債務進一步高企。年報數據顯示,2016年陽光城凈負債率高達256.82%,同比上升了86.18%;有息負債總額為674.9億元,同比增加了81.21%。
融創中國同樣也因2016年的大舉并購而負債率高企。2016年年報顯示,融創中國凈負債率為121.52%。但值得注意的是,在計算上市公司凈負債率時并未將永續債計算在內。事實上,融創中國截至2016年年末共有100億元的永續債,由于永續債并無債務到期時間,因此在財務數據統計時并未將其歸為債務,而是作為權益計算。因此“明股實債”的永續債實際上暗藏了財務風險,融創中國的負債壓力實際上比凈負債率體現出的數據更高。
對于融創中國和陽光城來講,一方面,企業規模化的訴求仍然不會改變,今年有可能通過加速并購繼續走向千億元或幾千億元的銷售規模,但是,房地產行業的市場容量一年也就10萬億左右,如果未來3年出現2~3家萬億的房企,再有20家左右的千億元房企,那么,市場格局也就會在未來3~5年定局。這對于規模化的龍頭房企來講,規模已經沒有優勢,更重要的是,高質量的轉型之路怎么樣走?
對于大型房企來講,從開發商到運營商的轉變已經開始布局,比如萬科并購印力集團、恒大并購醫療行業公司等外延式擴張顯然加速了公司轉型的速度,筆者認為,外延式擴張顯然要比內生式擴張來得快,并且也避免走很多彎路,也節省了自身探索帶來的成本。或許,在養老地產、產業地產、物流地產等“地產+X產業”領域的轉型中,并購或合作在未來對于大型品牌房企來講更為重要。
歷史經驗表明:每一輪市場調整期的到來都將有一批房企退出房地產市場,行業“大魚吃小魚”并購與整合的現象也會頻繁發生。就最近兩年的土地市場而言,北上廣深等一線城市、南京(樓盤)、蘇州(樓盤)、合肥(樓盤)、廈門(樓盤)等核心熱點地王頻現,要想在上述熱點城市公開招拍掛土地市場上拿地,不拿地王似乎很難下手。即使今年上半年樓市進入調整期,因為政府推地節奏與土地政策門檻較高等因素,品牌房企也很難從核心一二線城市拿到地,因此,從典型品牌房企來看,已經將觸角伸向二級市場進行項目或項目公司股權收購。
由于獲得土地儲備或項目的成本相對較低,近兩年來股權收購的案例越來越多。
從土地儲備或項目的成本的角度來看,通過直接收購房企的股權的方式成本相對較低,并且布局核心戰略要地也更為迅速,對于提升銷售業績而言也更為直接。“買地太貴就買公司股權”這種方式往往會受到善于資本運作的品牌房企的歡迎。
同樣,對于房企轉型的方向來講,通過收購進行規模化擴張顯然加速了陽光城、融創中國的轉型的速度,顯然要比內生式擴張來得快,且避免了走很多彎路,也節省了自身探索帶來的成本,但如何平衡高負債下的規模化擴張與尋求高質量轉型之間的矛盾,或許是陽光城、融創中國為典型代表的“并購王”們需要加強反思和同步解決的現實問題。
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