26日，住建部有關負責人表示，將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。

業(yè)內(nèi)人士表示，“租售同權”或“租購同權”概念的正式提出，進一步凸顯租賃在住房供應體系中的重要性，立法完成后“租售同權”或進一步推廣。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會法律事務專業(yè)委員會秘書長康俊亮表示，租購并舉是房地產(chǎn)長效調(diào)控的政策之一，這一政策預期肯定有利于提高租房者權益，穩(wěn)定租賃關系，增加租賃房源，有利于房價的穩(wěn)定。

　　清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉也認為，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的一項重要舉措，增加房屋租賃市場的有效供給，能夠讓城鎮(zhèn)居民家庭更自由地進行租買選擇，更好地滿足城鎮(zhèn)居民，特別是“新市民”的住房需求。

　　住建部等九部門近日聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業(yè)轉型為住房租賃企業(yè)，鼓勵民營的機構化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，廣州、深圳、南京等12個城市成為首批試點。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從目前來看，我國城市租售比懸殊，因此對于房源擁有方來說，租賃收益不高，選擇長期出租的比例不高，而且相比售價的大幅度波動，房租體現(xiàn)的是房屋的居住價值，相比購房可以選擇信貸等杠桿，租房者很難承受房租的上漲。所以在市場交易中，房主或者持有轉租權的中介在定價和交易合同簽署上屬于強勢地位。

　　值得注意的是，康俊亮指出，從提出到落地成為普惠百姓的重要政策，需要靠部門合力，單靠房屋主管部門無法解決附加于住房的戶籍、學位、社會保障等差異帶來的不同權問題。也有業(yè)內(nèi)人士表示，為了避免給公共資源供需造成更大壓力，應多方面進行改革。例如規(guī)定租期年限，以及提供租房繳稅憑據(jù)，以防假合同爭取入學名額等。

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　　租售同權有望走向立法 保護租客權益為核心理念

　　從上海推出只租不售住宅用地，到廣州提出租購同權，再到住建部等9部委聯(lián)合發(fā)文在廣州等12城試點租賃市場改革，近一個月來，住房租賃市場改革成為關注熱點。

　　7月26日，新華社報道，“住建部有關負責人說，將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。”

　　這一表述迅速引起市場熱議。21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，目前，已有國務院層面的《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》正式公示，其意見反饋期已在6月19日截止，但目前尚未有租賃市場相關法律進入人大立法計劃。而是否能有法律層面的“上層建筑”，對于租賃市場改革，顯然有著重要意義。

　　立法腳步加快

　　進入2017年，租賃市場立法的腳步明顯加快。

　　今年2月，在國新辦舉行的房地產(chǎn)和棚戶區(qū)改造有關情況新聞發(fā)布會上，住建部副部長陸克華表示，相關部門正在加快住房租賃市場立法，將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。

　　同月，國務院印發(fā)2017年立法工作計劃。其中提到，年內(nèi)將制定城鎮(zhèn)住房保障條例，同時推進統(tǒng)住房租賃市場改革涉及的立法項目。21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，在全國人大常委會2017年立法工作計劃中，尚沒有相關法律的制定計劃。

　　今年5月19日，住建部公示了《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》(下稱《條例》)，并向社會公開征求意見。其中，第二章共13條內(nèi)容，均為住房租賃的相關條例，涉及租金、合同制定、押金收取、居住空間標準等多個方面。

　　《條例》的公示，以及近期開始推動的廣州、深圳等12城市的租賃市場試點工作，被認為是租賃市場立法腳步加快的標志。

　　易居研究院副院長楊紅旭認為，重點保護租客權益成為了此次《條例》及后續(xù)政策的核心理念之一。

　　近期成為關注焦點的租售同權在《條例》中亦有所體現(xiàn)，經(jīng)備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩(wěn)定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領居住證，并享受規(guī)定的基本公共服務。

　　楊紅旭指出，目前討論的租售同權主要集中在教育領域。從各地經(jīng)驗來看，部分城市持有當?shù)鼐幼∽C，已經(jīng)可以享受本地入學待遇，但沒有明確界定租房是否可以享受優(yōu)質(zhì)學區(qū)房。結合廣州近期推出16條租房新政，規(guī)定符合條件的租房者也可以享受優(yōu)質(zhì)學區(qū)房，外地租戶的“市民化待遇”，正在不斷實現(xiàn)。

　　涉及多領域改革

　　盡管《條例》已經(jīng)初步制定完成，但要繼續(xù)深化城鎮(zhèn)住房制度改革，建立租購并舉的住房制度，顯然還需要更多更有力的措施。

　　多位受訪人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，住房制度改革，還需要法律層面的制度支持。

　　中國人民大學公共管理學院教授葉劍平表示，當下推進的以租購并舉為目標的住房制度改革，實際上是以住房為抓手，推動社會服務均等化，反映出社會治理思路的轉變。而《條例》作為國務院制定的行政法規(guī)，部分措施不具有強制性，在租賃市場的專門法律尚未制定的情況下，其落地實施還需要地方政府的強制性政策和法規(guī)配合。

　　21世紀經(jīng)濟報道注意到，發(fā)達國家或地區(qū)的相關法律法規(guī)，同樣多側重于保護承租人權利，且多有強制性規(guī)定和措施。

　　以德國為例，德國民法規(guī)定，一般情況下，房東出租后三年內(nèi)不得將租金漲幅超過20%，即使有正當理由想提高租金，也必須經(jīng)過房客同意。房客不同意，房東只能提起訴訟，而不能自己強行提高租金。

　　對此，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌指出，在我國，住房租賃市場發(fā)展相對滯后，缺乏法律保護的承租人往往處于弱勢地位，享受不到應有的的權利和地位，這也使得租售同權成為相關制度建立所要解決的的核心問題。

　　他表示，盡管當下的租售同權主要特指教育領域，并且已經(jīng)取得明顯進展。但實際上，租售同權還應當包含租房者不被隨意漲租金、克扣押金等財產(chǎn)權利，不被隨意驅趕、安全居住的等多方面權利，其中涉及到出租人、承租人、中介三方的復雜關系，涉及到住房以外多個領域的改革，這都亟待法律制度的規(guī)范。

（原標題：租售同權將獲立法保障 完成后或進一步推廣）

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