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來源:中財(cái)網(wǎng)

　　7月24日消息,“鎮(zhèn)上的要求男方在縣城有房子,縣里的要求在市里有房子,市里的要求在省城有房子……這房價(jià)能不起來嗎?”面對(duì)眾多三四線城市樓市火爆的局面,在某中部省份長期從事婚介工作的張女士給出了她的答案。

　　而在中介崔先生看來,北漂、滬漂、深漂們連夜飛回故鄉(xiāng)搶樓盤已經(jīng)成了三四線樓市火爆下的“常規(guī)動(dòng)作”。

　　國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,6月份,70個(gè)大中城市中,15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅全部回落;新建商品房住宅漲幅超過或達(dá)到1%的有20個(gè),二手房漲幅超過或達(dá)到1%的有14個(gè),基本全部為三四線城市。三四線的樓市火爆,究竟是誰在推動(dòng)?這一波漲幅又能持續(xù)多久?而繁榮的背后又有哪些跡象值得我們留意?
　　小鎮(zhèn)青年的相親新規(guī)
　　近期一篇探討北京著名相親角“相親鄙視鏈”的文章在各大社交軟件上刷了屏。該文章指出,在北京,沒有房子和沒有戶口的單身人士在相親市場(chǎng)備受冷遇。事實(shí)上,不是只有北京的丈母娘看重男方的固定資產(chǎn)。

　　“現(xiàn)在我家那邊的相親規(guī)矩是,男方必須在市區(qū)里有一套房子,而且必須是單獨(dú)的婚房,不是和父母同住的那種?！眮碜院颖睖嬷莺娱g的段先生稱。

　　而在中部省份長期從事婚介工作的張女士也總結(jié)出了一條“規(guī)律”:“鎮(zhèn)上的一般要求男方在縣城有房子,縣里的要求在市里有房子,市里的要求在省城有房子?！?nbsp;
　　在張女士看來,這恰恰就是三四線樓市房價(jià)上漲的推手之一。她的分析并非沒有道理。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號(hào):jwview)表示,三四線城市往下的鄉(xiāng)鎮(zhèn)中,教育資源和醫(yī)療資源的分布很不均衡。在這種情況下,城鎮(zhèn)化其實(shí)就體現(xiàn)在了(人們從)小城鎮(zhèn)往上一級(jí)的城市走,這一需求也支撐了三四線城市近年來房價(jià)的上漲。

　　大城市漂族回爐
　　“沒有戶口就沒有立錐之地,”在北京工作長達(dá)10年的李曦在2016年春節(jié)前夕選擇了離職回到故鄉(xiāng)邯鄲安家置業(yè)?！翱紤]到孩子的教育問題,我和愛人最終選擇回到家鄉(xiāng)的城市買房。”
　　李曦的選擇也并非個(gè)案。近年來,“逃離北上廣”一直是經(jīng)久不息的話題。隨著人口控制和疏解的政策出臺(tái),北上廣“人口拐點(diǎn)”的信號(hào)已經(jīng)悄然出現(xiàn)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),從2010年至2015年,北京常住人口增幅放緩,上海則在2015年首次出現(xiàn)負(fù)增長。

　　而一些目前仍堅(jiān)守在北上廣的“漂族”們也選擇在家鄉(xiāng)省會(huì)或者其他三線城市購置房產(chǎn)。在長沙中介崔先生看來,北漂、滬漂、深漂們連夜飛回故鄉(xiāng)搶樓盤已經(jīng)成了三四線樓市火爆下的“常規(guī)動(dòng)作”?！耙郧斑€覺得是樁新鮮事,今年以來,這樣的事情太多了,早就見慣不怪了?！贝尴壬f。

　　“一方面,可以作為退路,如果再過5年10年在上海還是買不起房,可以去這些二三線城市發(fā)展嘛;另一方面,風(fēng)水輪流轉(zhuǎn),一二線漲不動(dòng)了就該輪到三四線了。”老家在江蘇淮安、如今在上海工作的王媛早在3年前便在父母的支持下購入淮安市中心的三室一廳。

　　而同樣來自淮安在上海工作的張馳也告訴記者,周圍有很多朋友選擇在淮安買房投資,“并且大多不止一套?！?nbsp;
　　有一陣因?yàn)榕茕N售的緣故,張馳一度跑遍了淮安的樓盤,結(jié)果發(fā)現(xiàn)“完工三四年了大批房子還空著,入住率不到20%”。張馳不由得困惑起來:這些房子以后誰去住呢?
　　從業(yè)近20年中介:看不懂
　　今年2月份,在北京工作的趙女士委托家鄉(xiāng)長沙中介為其留意房價(jià),計(jì)劃價(jià)格合適的時(shí)候購入一套房子為父母養(yǎng)老。

　　此后中介一直杳無音信,趙女士一直以為是中介業(yè)務(wù)繁忙顧不上自己。結(jié)果趙女士在7月初收到中介朱先生的微信信息說:“從得知你打算在家鄉(xiāng)購房以來,這里房價(jià)自去年來一直都是看漲的。我從業(yè)近二十年來真看不懂,真的比股票還猛烈,股票我們知道它可能暴落,但房價(jià)只有看漲或平穩(wěn),幾乎看不到暴落。我記得你的委托,我沒有得到一個(gè)有利的房源和利好的房價(jià)氣候,因此也就‘石沉海底’。對(duì)不起,我會(huì)繼續(xù)留意的。”
　　趙女士隨后從房地產(chǎn)信息網(wǎng)站上獲悉,短短半年內(nèi),家鄉(xiāng)的房價(jià)均價(jià)已經(jīng)從8000元每平米直逼10000元每平米大關(guān),而相比去年同期則已經(jīng)接近翻番。

　　三四線樓市究竟為何持續(xù)火爆?張大偉分析認(rèn)為,三四線樓市本身調(diào)控原則就是“托底蓋帽”,并沒有約束性的政策。而從需求的角度來說,三四線本身有棚戶區(qū)改造,此外還有一些一二線的抑制性的投資需求,整體而言對(duì)市場(chǎng)都是明顯利好。從三四線市場(chǎng)本身來看,目前的價(jià)格的絕對(duì)值也比較低,雖然也漲了一波,但是和一二線相比,三四線城市漲幅還是相對(duì)較低。如果后續(xù)沒有限制性的政策出爐,張大偉認(rèn)為這一漲勢(shì)還將延續(xù)到2017年下半年。

　　杠桿,還是杠桿
　　曾經(jīng)有這樣一個(gè)故事很流行:一個(gè)中國老太太,60歲時(shí)終于掙夠了錢買了一套房子。一個(gè)美國老太太,60歲時(shí)終于還清了購房的貨款,而她已經(jīng)在這房子里面住了30年了。不過,如今越來越多的中國人都開始傾向于選擇美國老太太的方式,也就是“加杠桿”。而在這一波三四線樓市火爆的熱潮中,對(duì)杠桿的利用也起到了推波助瀾的作用。

　　近期,中國社科院國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室、國家資產(chǎn)負(fù)債表研究中心發(fā)布的《中國去杠桿進(jìn)程報(bào)告(2017年一季度)》顯示,今年一季度,居民部門杠桿率為46.1%,較2016年年末的44.8%上升1.3個(gè)百分點(diǎn)。具體來看,居民部門貸款的同比增速達(dá)到25%,中長期貸款的增速更是達(dá)到了31%,達(dá)到近兩年以來的最快增速。

　　國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任張曉晶分析稱,在政策趨緊、房貸限制趨嚴(yán)的情況下,一季度居民加杠桿態(tài)勢(shì)應(yīng)有所抑制,但并未在數(shù)據(jù)中反映出來。一方面是時(shí)滯因素,調(diào)控政策對(duì)房貸的影響或存在滯后效應(yīng),前期高企的商品住房成交量對(duì)個(gè)人住房按揭貸款仍存在一定的拉動(dòng)作用;另一方面是結(jié)構(gòu)性因素,居民部門加杠桿有可能從一二線城市轉(zhuǎn)向三四線城市。

　　據(jù)興業(yè)證券估算,三四線杠桿占總購房資金比重70%左右。興業(yè)證券房地產(chǎn)分析師閻常銘指出,棚改貨幣化和按揭本質(zhì)上都是杠桿:棚改貨幣化買房資金可視為三四線居民用之前財(cái)富(棚戶房)直接償付的第一部分杠桿;而按揭和公積金是他們要用未來財(cái)富來慢慢償還本金和利息的第二部分杠桿,綜合看杠桿比率非常高。

　　閻常銘因此判斷稱,本輪去庫存方式未來將大幅度限制政府和金融機(jī)構(gòu)行為,未來政策制定會(huì)非常謹(jǐn)慎,將極力避免三四線房價(jià)下跌,防止因此引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn);同時(shí)目前去庫存支持政策還要持續(xù),庫存去化目標(biāo)必須達(dá)到,否則為了去庫存加高杠桿將增加系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn),所以地產(chǎn)銷售和投資中期有支撐,但是也不可以過度繁榮。