強監管下的樓市：區域市場分化 大型房企“勝者通吃”
“房地產市場即將進入限制性發展周期?！?月23日上午，新城控股集團高級副總裁歐陽捷在博鰲·21世紀房地產論壇第17屆年會上如是說。
“強監管”是中國樓市當下的主基調。此輪始于去年9月的房地產調控，經過幾輪加碼，如今已進入“限購、限貸、限價、限售、限商”的五限時代。一系列嚴厲的手段，顯示出本輪調控的核心：強監管與去杠桿。
而在北京師范大學金融研究中心主任鐘偉看來，此輪調控“無限不在”，在長效機制建立前，或者說2020年前都不會取消。
在此背景下，今年以來的房地產市場出現了顯著分化，首先表現在一二線與三四線市場的區域分化；其次是房企之間的分化，超級房企強者愈強，并且借助資本的力量實現規模和市占率的快速提升。
如何在最嚴厲的調控下生存，已成為行業無法回避的命題。借助其優勢進行轉型，而非被裹挾其中，是眾多房企的目標。
分化的區域市場
不同于過去數年間的“一刀切”式調控，隨著城市間分化逐漸顯現，“因城施策”成為新的調控思路，房價上漲快速的一二線城市的調控措施明顯比三四線嚴厲。
從國家統計局發布的上半年70大中城市數據看，一二線樓市成交量價齊跌，拐點出現；三四線城市得益于去庫存政策的推動，保持量價齊升態勢。
具體來看，歐陽捷指出，一二線城市成交量出現了同比20%的下降，房價也在調整；土地供應也是逐年縮減，今年二線城市1-5月份的土地供量相當于去年的1/3，更遠低于前幾年。如果土地供應不增加，銷售就不可能再創新高。
三四線內部也在分化。歐陽捷說，今年一些二三線熱點城市在春節期間出現了爆發性增長，有的成交量增長達到200%。這些城市房價上漲的原因是一線城市人口回到家鄉，購房置業、就業、創業?！斑@種情況我們認為不太可能持久。明年就會減少?！?/span>
都市圈核心城市周邊的三四線城市，供應也是逐漸遞減，加之調控使得需求受限，所以未來增長也將縮減。
更多的三四線城市其實還走在去庫存的路上，成交略微下降，而且趨勢是正在下降的。
綠城中國執行總裁李青岸指出，2016年四季度以來，三四線城市的銷售非常好，量價有30%以上增長。這是因為這一輪的深度調控導致一二線的溢出效應抬高了三四線的房價，但三四線城市依然不是房地產投資的主力，未來房地產最核心的投資指標，是人口的流入。
鐘偉也認為，三四線樓市熱度不可持續。“去三四線瘋狂拿地的開發商，錯誤地判斷了形勢。三四線很難有去化完成的機會，供不應求的趨勢還是在一線?！彼f。
整體而言，原華遠地產董事長任志強指出，今年房地產市場的銷售從面積到金額，都將創歷史新高。哪怕今年只有1%，或者2%的增長，仍然是歷史新高。
那么，房地產區域市場的未來機會在哪里？答案可能是有增量的二三線和一線的存量市場。比如說租賃市場。清華大學房地產研究所所長劉洪玉指出，住房消費的結構，從自有自住為主，擴展到租住和自住并行，租賃市場會有一個發展空間。
鐘偉認為，幫政府所做的保障混改、老舊改造等都有機會。但這種機會局限在樓市供不應求、人口凈流入的地區。如果沒有辦法做租售并舉或租售同權，入手自持項目時，可選的城市并沒有這么多。
與會人士達成的共識是，在一系列強監管與去杠桿政策的密集作用下，以規模擴張為特征的房地產增量市場正在向存量市場轉換，或者說兩者并存，開發商從單一的建造商向運營商轉變，進行城市更新、產業地產創新、租賃市場建設等。
超級房企誕生
在城市間分化競合的背景下，房企也在出現劇烈分化。
今年上半年登上房企銷售冠軍寶座的碧桂園，在本次論壇上多次被問到規?；l展的問題。對此，碧桂園副總裁朱劍敏表示，碧桂園規模的增長是建立在過去幾年厚積薄發的基礎上的，它實際上是房地產行業集中度提升的結果，在去年近12萬億的房地產銷售中，碧桂園也僅占3000億而已。
不過，超級房企的市占率在迅速提高。根據歐陽捷的研究，行業集中度提升非?？欤?016年1-23名的房企銷售額加起來3.15萬億、市占率約為26.8%；今年上半年其市場份額提高到36.3%，預計2020年占比將達51%。
大型房企攜資金、品牌和信用優勢，更強勢地進行兼并收購，擴大份額。比如萬科領銜收購普洛斯，融創和富力收購萬達文旅、酒店，就通過資本實現了規模和業務的擴張。
依托傳統業務的強大實力，大型房企在轉型上也擁有更多的選擇權和空間。比如，萬科集團副總裁王蘊表示，萬科的轉型戰略是踐行城市配套服務商戰略。從城市功能的擴展上來看，萬科能提供的產品除了現在做的主流產品開發到長租公寓，還包括酒店、物流、醫療、養老服務等。
龍湖副總裁袁春認為，中國房地產創造價值的方式是4個維度：時間、空間、頭寸和創新運營。下一個階段，如果把時間和空間、頭寸拿捏好的情況下，創新運營就非常重要。一二線城市基本沒有可以拿來銷售的住宅，未來一定要靠運營去提高附加值和競爭力。
長租公寓是龍湖重點布局的轉型運營領域之一?！霸谝痪€城市，房價的漲幅會放緩或者是下跌，租金收益率已經慢慢上來。我們正好守好在一線城市，隨著一線城市房價上漲，租賃是一個大方向?！?/span>
綠城的轉型輕資產模式則向代建領域延伸。目前，綠城中國的代建項目已達到166個，總建筑面積達4881萬平方米，可售金額達2848億元，總代建費收入金額達131億元。
不過，在去杠桿、防風險的背景下，房地產融資已經大幅收緊，房企的資金鏈和現金流問題凸顯。
任志強指出，房地產企業在2015-2016年的融資額大幅增長，達到8500多億；但在今年1-5月，108家房企的融資持續下滑，包括銀行貸款、票據、發債等其他融資都在下降，雖然6月有所回升，但仍然無法達到過去兩年的水平。到2018年，房地產行業將迎來一個還債高峰，額度達到3300億；2019年額度則達到4400億，今年、明年、后年房地產企業還債規模將超一萬億。
他認為，接下來的時間，某些房企的現金流會因為收緊的調控出現危機，還貸高峰也會影響到一些企業未來的變化。
“我們覺得大企業，比如現在去參股、投資、收購以及分紅等，這些浪費現金流的事情可能要盡量減少，更多的是做銷售和回籠，拿錢和借錢?！睔W陽捷說。
他給中小房企的建議是，跟大企業合作；投資給私募基金；當然前提是在海外市場相對穩定的情況下投資海外。
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