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和訊房產消息 原定于7月19日的萬達、融創“世紀大收購”的簽約儀式再迎轉折。
最終，富力以199億收購萬達77個酒店，融創以438億收購萬達13個文旅項目。
王建林在簽約現場發言時指出，“放眼全球，這樣低價的收購機會百年難遇。”
簡單算兩筆賬，在商業地產市場并未出現劇烈波動，萬達76家酒店估值未有縮水的背景下，短短10天，相比融創的336億收購額,萬達酒店賣價直接減至199億，整整少了137億還多了1家酒店。
公開資料顯示，77家酒店建筑面積38.65萬平方米，共有23202間客房，折合成本每平方米6100元。不考慮基建、土地、財務等成本，五星級酒店的裝修成本每平方米都在5000元以上。
單從資產本身來看，富力無疑做了筆劃算的買賣。那么第一個問題來了，為什么相比融創，富力有這么高的議價能力能夠摘到這“百年難遇”的收購機會？
細細想來，能夠在7月19日和萬達、融創放在一張背景板的收購方，其實并不多。
對于這么大資金體量的大宗資產交易，現金流無疑是影響交易最關鍵的環節之一。
根據三方簽署的協議文本，199億的約定價款，富力需3個月內先行支付100億，余款到明年2月份付清。對于絕大多數資金方來說，3個月內拿出100億并不容易。但這對富力來說并不難。富力地產年報顯示，截止2016年末，貨幣資金有404.9億元，同比上漲了115%。
充足的貨幣現金雖是此次交易的必要條件，但并非是充分條件。第二個執行環節不容忽視的必要條件是決策流程。
從萬達和融創對外公布高達637億的并購案再到協議的簽署，不過10天的時間。期間發生了什么，又給富力留了多少決策時間無從得知。即使滿打滿算，雙方在10天內完成199億涉及77個酒店的決策也不容易。
筆者也曾側面參與過大宗資產交易，不考慮信息不對稱，從拿到項目到明確意向簽署協議，沒有3個月的時間根本很難完成。其他的不說，掏那么多錢買這么多酒店，難道不需要一個個審核酒店賬務、一個個現場盡調嗎？
充足的貨幣資金和快速的決策能力，雖然是意向資金方上位“背景板”的必要條件，但仍不足以成為撼動萬達，獲取強議價能力的關鍵因素。在筆者看來，第三個不容忽視的必要要素是意向資金方需具備一定的酒店管理能力，有“酒店戰略”。
酒店存在明顯的重資產特點，“前期投資大，對企業運營能力要求高，回報周期長”是行業對酒店資產的共同認知。更為關鍵的是，資產回報率也不十分理想，從全球來看，全球酒店業的平均總資產回報率只有5%。也因此作為房地產產品業態的一種，不管是土地市場亦或是金融市場，酒店類的產品并不十分受青睞。
也就是說，倘若意向資金方缺乏酒店運營管理能力，無“酒店戰略”，縱使低價買入，也無法真正從此交易中獲利。
再看看富力，富力地產一直以來都對經營酒店興趣濃厚。目前，該公司與全球著名酒店品牌凱悅集團、萬豪集團、洲際集團等均有合作，并且富力地產也是萬豪國際集團在中國最大的合作方。
此次并購案后，富力也將躍升為世界第五大五星級酒店的持有者。雖然從資產角度來看，富力是賺了，但從運營角度，富力的壓力仍不容小覷。
結合房地產調控和金融去杠桿的背景下，房企的各類融資渠道被收窄。房地產直接融資和非標融資渠道（銀行理財、私募資管、信托等）的監管加強。這無疑也給富力的融資及運營能力帶來極大的考驗。
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