近日，廣州公布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，將出臺16條措施全力推進住房租賃市場發展。“租賃16條”亮點頗多，其中，租房者子女可就近讀書，進一步落實租購同權最受市場關注。
去年，廣州已出臺“辦理《廣東省居住證》滿一年的來穗人員，可向所在區為子女申請積分入學”的政策，如今“租賃16條”則更強調租購同權，提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權”。
《方案》所規定的條件如下：具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校(含政府補貼的民辦學校學位)就讀，具體細則由各區教育行政主管部門制定。
租購同權可行性：
體現社會公平 實際很難同權
“實際在過去的全國房地產市場發展中，租賃是可以就近入學的，就近入學是中國義務教育的原則。”中原地產首席分析師張大偉分析認為，從過去的政策看，廣州政策其實并無新意，租房也是可以上學的，只是前提是學區有余量的情況下租戶才可以上學，而且是如果學區房，租戶上優質學校的可能性并不存在。
“從全國看，大小城市通過租賃都是可以獲得上學資格的，但就學的基本原則是就近入學，所以一般都是優先滿足房戶合一，其次是有房，這樣避免有人通過租房集中到優質學區資源。”張大偉說。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，新政保障了特定人群在廣州的公共服務權益，體現了一定的社會公平，但是實際操作中很難同權。因為同權的實現要足夠多的租賃型住房供應和充足的教育等公共服務資源配套兩方面支撐，如果有一方面無法滿足，那么，購租同權也就沒有辦法保障。
對廣州房價影響：
實質性增量影響不大 對學區房買賣有影響
“租購同權對廣州房價的短期影響，不應夸大它的效應。”鏈家研究院院長楊現領向中國經濟網指出，首先，廣州試點的準入門檻還是很高的，“符合條件的承租人子女”要求具有本市戶籍、人才綠卡等約束性條件，一方面具有本市戶籍的大部分都有自住住房，另一方面，人才綠卡的數量非常有限，因此，邊際效應基本可以忽略。“此外，這些政策并非新政策，只是在現有條件和現有背景下的重申或強化，因此，實質性的增量影響不大。”
安居客房產研究院首席分析師張波同樣指出，廣州是一線城市中買房壓力最小的城市，去年以來北上深成交單價早已過4萬奔5萬去了，而廣州今年上半年成交均價還在1.5萬附近，所以這個政策的出臺對于廣州房產整體買賣形成的影響較小，但對于學區房的買賣或有直接影響。
“但是否會影響到優質學區房值得商榷，廣州名校的入學本身就非常稀缺，越秀等老區的優質教育資源更是緊張，政策全市全面推行，短期內必將遇到現實的優質資源難以分配問題。”
張波向中經網表示，租房就可以達到就近上學，長期來看會對學區周邊的房價有一定向下壓力，尤其是對熱炒天價學區房心理上打擊力度頗大。學區附近的房租抬升動力會加強，政府如不加以控制，未來在優質學區附近或會出現“天價租房”現象。
租購同權模式背后：
政府關注租賃市場 租賃權益將逐步提升
楊現領認為，租購同權是大勢所趨，是落實購租并舉的重要環節，也是下一步租賃立法的重要內容之一。“長期來看，租購同權如果能得到有效實施，對于租賃市場的發展具有非常強的支撐作用，對于提升和穩定租金回報率意義重大。”
張波表示，從“居者有其屋”到“房子是用來住的不是用來炒的”，可以看出國家對于居民住房需求的良性引導，從文件提及“實現租者幸福居住”，可以看出廣州政府對于城市未來的明確目標。
“大家的目光在聚焦租房上學之外，更應關注政府的大方向，該文件中明確提到未來將大量增加租賃用地供應，除了存量房，政府未來也將在租賃市場上起到更大作用，目前在一線城市開發商百分百自持用地越來越多，上海近期掛牌的兩塊地，甚至從租金到租期到戶型配比都有明確要求。完全意義上租購同權是不存在，但租賃者的權益逐步得到提升則是必然的趨勢。”張波說。
能否全國推行：
條件尚不成熟 示范意義更大
“不可否認，廣州模式必將被一些城市模仿，但要全國鋪開條件還不夠成熟，除非政府從全國層面進行統一要求。”張波表示，廣州模式中的一些做法也可能拆解之后被其他城市“借鑒”，例如對房東租金上漲的規范、對中低收入者公積金優先租賃的做法、對商業用房改租賃等等。
楊現領則認為，作為一個開始，廣州的示范意義可能更大，意味著這項政策將可能會在全國不少城市逐步落地。
此外，他表示租購同權重點落實的對象應該是“新市民”，即主要是流動人口和大學生，除了這兩類群體，國內一線及重點二線城市的其它城市家庭并不存在顯著的住房問題，即便是城市有戶籍的低收入家庭也不存在住房問題。
能否破解學區房癥結：
應提升教育供給 租購同權并不對癥
“學區房房價過高的問題，核心的癥結在于教育資源供給不足，使得學區成為稀缺資源，解決這個問題的關鍵是通過市場化、民營化的機制釋放教育供給能力。”楊現領指出，寄望于租購同權解決房價問題不現實。
“租售同權只是開始，目前看，這一政策還需要更多的落地細則配套，才能發揮積極意義。”張大偉說。
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