加拿大的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直很火熱。根據(jù)Teranet-National Bank的房?jī)r(jià)指數(shù)，加拿大全國(guó)房屋價(jià)格同比上漲14.22％，比2009年3月全球金融危機(jī)爆發(fā)后上漲76％。一些本地市場(chǎng)，如漢密爾頓和多倫多的房?jī)r(jià)同比漲幅超過25％。
高盛近期公布了一份題為“加拿大2017 =美國(guó)2007？”的報(bào)告，回答了加拿大經(jīng)濟(jì)是否處于房地產(chǎn)泡沫破裂的邊緣。此前，國(guó)際貨幣基金組織（IMF）在報(bào)告中警告說“加拿大房屋市場(chǎng)存在發(fā)生嚴(yán)重調(diào)整的危險(xiǎn)”。
加拿大房?jī)r(jià)的爆炸式增長(zhǎng)使得許多人將其與2007年的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相提并論。高盛經(jīng)濟(jì)研究團(tuán)隊(duì)Marty Young和Michael Cahill表示，在某些方面，2017年的加拿大和2007年的美國(guó)十分相似。但在一些方面，又不盡相同。
Young和Cahill指出：“一個(gè)重要的區(qū)別就是當(dāng)時(shí)美國(guó)和如今加拿大之間按揭貸款標(biāo)準(zhǔn)的不同。”
2007年，隨著房?jī)r(jià)接近高峰，美國(guó)貸款標(biāo)準(zhǔn)松動(dòng)。但在加拿大，自金融危機(jī)以來，貸款標(biāo)準(zhǔn)一直在緊縮。 Young和Cahill寫道：“加拿大銀行業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)一直在降低最大的LTV（貸款價(jià)值與房屋價(jià)值比例）。而最近，溫哥華和多倫多已經(jīng)引入了外國(guó)買家稅來抑制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。這些帶來了遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)美國(guó)的貸款違約率。”
此外，加拿大央行在7月會(huì)議上將基準(zhǔn)利率上調(diào)25個(gè)基點(diǎn)至0.75％。這讓它成為了美聯(lián)儲(chǔ)之外第一個(gè)在金融危機(jī)后提高利率的大央行。更高的利率也將有助于抑制房?jī)r(jià)。
雖然相對(duì)于美國(guó)，加拿大購(gòu)房者對(duì)利率不太敏感。但是在加拿大，以25年的按揭時(shí)間表為例，加拿大的抵押貸款是按照5年利率計(jì)算的。這意味著貸款者必須每五年獲得一次新的抵押貸款，而再融資時(shí)利率很容易受到加息的影響。
高盛舉例稱，一個(gè)購(gòu)房者在2013年獲得了25年期、每5年再融資一次利率為4%的貸款。假設(shè)貸款金額為30萬(wàn)加元。他每個(gè)月的本金加利率還款額為1584加元。而如果這位購(gòu)房者在2018年以6%的利率（較為極端的假設(shè)）再融資，其還款金額將上漲至1688加元。相比之下，還款金額上升7%，幅度較小。高盛因此預(yù)計(jì)，按揭貸款的違約率不會(huì)因更高的還款金額而大幅攀升。
Young和Cahill表示：“加拿大較低的基準(zhǔn)按揭違約率加上銀行較高的資本化程度表明，即使加拿大房?jī)r(jià)像美國(guó)2007年-2011年時(shí)那樣大幅下滑，其構(gòu)成的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)更小。”
高盛總結(jié)稱：
最近加拿大房?jī)r(jià)的快速上漲最終將導(dǎo)致過熱風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)涵蓋房?jī)r(jià)與租金比、過去房地產(chǎn)價(jià)格變化、投資與GDP之比、實(shí)際GDP增長(zhǎng)率和通貨膨脹率的房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)模型顯示，加拿大在未來的5-8個(gè)季度實(shí)際房?jī)r(jià)下跌5％以上的概率大約為30％。與此同時(shí)，我們看到2007年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與2017年加拿大市場(chǎng)之間存在顯著差異，因此我們認(rèn)為，現(xiàn)在說加拿大房?jī)r(jià)跌幅將接近美國(guó)金融危機(jī)時(shí)的水平還為時(shí)尚早。
事實(shí)上，加拿大的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)顯示出降溫跡象。本周一加拿大房地產(chǎn)協(xié)會(huì)（CREA）公布，今年6月全國(guó)住房銷售量環(huán)比下降6.7%，連續(xù)第三個(gè)月下滑，降幅為2010年6月以來最大。6月房屋銷量同比減少11.4%，較今年3月的巔峰水平下降14%。加拿大最大城市多倫多當(dāng)月銷量環(huán)比下降15.1%至5977套，為2010年來最低水平。
CREA的MLS房?jī)r(jià)指數(shù)今年6月同比上漲15.8%，但6月全國(guó)房屋平均售價(jià)僅同比略漲0.4%，而且6月均價(jià)已經(jīng)比4月低將近10%。在MLS房?jī)r(jià)指數(shù)中，多倫多的房?jī)r(jià)領(lǐng)跌，當(dāng)月下跌0.7%，一年前還高漲25.3%。
華爾街見聞曾提到，多倫多樓市穩(wěn)步上行的態(tài)勢(shì)已持續(xù)超過20年，近年來漲勢(shì)尤為驚人。從2008年金融危機(jī)后的低點(diǎn)算起，多倫多房?jī)r(jià)迄今漲幅高達(dá)220%。而CREA數(shù)據(jù)顯示，6月多倫多房屋均價(jià)較3月跌去14.2%，為1988年有記錄以來最大的三個(gè)月跌幅。
即便是今年5月房?jī)r(jià)再創(chuàng)新高的溫哥華，6月房屋均價(jià)也同比下跌2.7%，環(huán)比跌3.2%，銷量同比減少12.2%。
CREA的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Gregory Klump指出，多倫多所在的加拿大人口最密集省份安大略省房地產(chǎn)政策變動(dòng)，這顯然促使許多大多倫多地區(qū)房產(chǎn)買家“退縮”，重新評(píng)估市場(chǎng)。
（原標(biāo)題：房?jī)r(jià)泡沫驚人 但高盛稱2017加拿大≠2007美國(guó)）
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