較普通商品住宅的調(diào)控措施而言，商改住在一線城市的調(diào)控歷程可謂一波三折。3月26日，北京住建委發(fā)文稱，商業(yè)、辦公類項目應當嚴格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽Ｊ艽擞绊懀谈淖№椖砍山涣繑嘌率较碌腥粘山涣吭趥€位數(shù)到兩位數(shù)不等，甚至還出現(xiàn)零成交情況。
小曹2015年畢業(yè)后選擇留京，目前在一家國企金融單位就職，月薪在一萬元左右，老公目前是研究生在讀。由于雙方都沒有北京戶口，社保也不夠5年。“想著先買不需要戶口和社保要求的商住房，只是想過渡一下，等將來有條件再換。”小曹對中國證券報記者說。
今年3月上旬，小曹夫婦決定出手位于朝陽區(qū)的某商住項目，“4.2萬元一平米帶精裝修，首付100萬元。地段可以，戶型也還不錯。”小曹表示，看完樓盤后，夫妻倆當即交了5萬元定金。3月中旬，小曹夫婦去銀行辦面簽。3月26日，小曹小許去項目售樓處交付首付，當天就走完了網(wǎng)簽流程。“買完第二天，商住房就開始限購了。”小曹表示。
而與小曹在同一單位的小王，今年三月份也打算買商住兩用房用作北京安家的過渡房。與小曹不同的是，小王夫妻看中了一套二手房，小王夫妻與房東簽訂了購房意向，由于二手房貸款和網(wǎng)簽比一手房更繁瑣，小王的房子在新政到來之前沒有辦好網(wǎng)簽。對此，小王夫婦十分懊悔，看著各地不斷上漲的房價，兩人決定回老家買房。而被小王夫妻視為幸運兒的小曹夫妻，面對不小的還貸數(shù)目也是倍感壓力。“作為我們這樣的剛需，能住上商住房是很幸運，但以后想要換成普通住宅，只有將現(xiàn)在的商住房賣掉，才能不占首套房指標。”
陳小姐是某上市公司中層管理人員，由于已經(jīng)解決學區(qū)房等家庭剛需，陳小姐在2017年2月入手了位于大興區(qū)義和莊區(qū)域的某商住項目。陳小姐介紹，當時在該商住項目和位于朝陽區(qū)管莊區(qū)域的某樓盤二手普通商品房之間糾結(jié)，最終選擇出手該項目。“在繳納首付款的50%后，開發(fā)商同意可以分三次繳納剩余50%的首付款，且承諾可以在一定期限內(nèi)無理由退款，并可以額外獲得10%的年化收益。”
3月28日，北京商住房全面限購后的第三天，該項目成為北京市建委首批被點名違規(guī)宣傳“商改住”的項目。“這些情況一出現(xiàn)，整個人就成了熱鍋上的螞蟻。”陳小姐對中國證券報記者表示。由于擔心購買后無人接盤，也擔心居住條件得不到保障，許多業(yè)主開始通過咨詢律師、與開發(fā)商談判等手段解決問題。“整個4月都比較焦慮，開始托親朋好友打聽情況。”陳小姐表示。
5月23日，北京市住建委通過官方微博“安居北京”發(fā)布《<關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告>的幾點說明》稱，已取得預售許可證、有實際成交并完成網(wǎng)簽的商辦類項目，開發(fā)商可保持現(xiàn)有設(shè)施；已購買的商辦類房屋，購房者可保持現(xiàn)有設(shè)施。已購買的商辦類房屋，可出租且不限定出租對象；也可銷售但購房人應符合政策要求。
陳小姐表示，目前開發(fā)商已出臺了相關(guān)退款措施，也有部分業(yè)主愿意繼續(xù)入駐。“等退款到位，就不碰商住房了，將繼續(xù)挖掘普通商品房的投資機會。”陳小姐說。除了商改住、別墅等住宅類型外，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)“學區(qū)房”、“環(huán)京房”等概念型房源，均出現(xiàn)了量價齊跌的現(xiàn)象。
偉業(yè)我愛我家市場研究院經(jīng)理孔丹對中國證券報記者表示，從三月份多地集中出臺限購等措施后，一線城市如北京上海的交易量跌幅最為明顯，房價也有所松動，燕郊、固安等環(huán)京區(qū)域波動則更為劇烈。但孔丹表示，根據(jù)我愛我家監(jiān)測的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前總體價格大約調(diào)降在6%左右。“隨著交易量的持續(xù)回落，未來房價還將迎來更明顯回落。”孔丹預測。
對于樓市交易量下降，房地產(chǎn)中介機構(gòu)應對各有不同。一家大型中介機構(gòu)高管對記者表示，大型中介機構(gòu)經(jīng)歷過樓市的多輪調(diào)整，相對來說經(jīng)驗較為成熟。盡管樓市調(diào)控趨嚴，量價齊跌趨勢明顯，但仍存在一定的投資機會。
面對加速冷清的市場，地產(chǎn)分析人士告訴記者，個人直接投資樓市，面對政策調(diào)整，抗壓風險能力較差。未來應加強通過基金、股票、債券等方面，間接投資樓市，拓寬房地產(chǎn)行業(yè)的投資渠道。
克而瑞信息集團研究員楊科偉表示，在當前整體市場熱度從一二線城市轉(zhuǎn)至三四線城市、熱點區(qū)域轉(zhuǎn)至非熱點區(qū)域、新房市場轉(zhuǎn)至二手房市場的背景下，預計樓市調(diào)控將繼續(xù)向更低層次及前期非熱點區(qū)域城市擴大范圍，且不管是新房還是二手房市場管控也將愈加嚴格。