近日，在港上市的第一上海投資有限公司（簡稱“第一上海”，港股代碼“00227”）對外公布的2016年年報顯示，在營業(yè)收入同比下降的同時，凈利潤則從2015年的1億多港元轉(zhuǎn)為虧損5000萬港元。《經(jīng)濟參考報》記者進一步綜合研讀第一上海歷年財報發(fā)現(xiàn)，該公司子公司在江蘇無錫開發(fā)的科研地產(chǎn)——無錫星洲科技商務園項目（簡稱“星洲商務園”）涉嫌存在建筑面積突增、租售限制不嚴等違規(guī)問題。
去年業(yè)績由盈轉(zhuǎn)虧
凸顯主業(yè)受挫
資料顯示，第一上海是一家以金融服務、直接投資和物業(yè)及酒店發(fā)展等三大板塊為核心業(yè)務的綜合企業(yè)。
第一上海2016年年報顯示，公司當年實現(xiàn)營業(yè)額39079萬港元，比2015年營業(yè)額49192萬港元下降20.6%，歸屬上市公司大股東的凈利潤為-4991萬港元，從2015年獲利1.35億港元突轉(zhuǎn)虧損。綜觀第一上海最近幾年財報，2014年度營業(yè)額達到歷年最高值50163萬港元后，近兩年營業(yè)額和歸屬凈利潤均一路下滑。此外，第一上海2014年至2016年的資本負債比率呈現(xiàn)逐步攀升態(tài)勢，分別為11.8%、12.0%和20.1%。
《經(jīng)濟參考報》記者注意到，第一上海在2016年財報中談及虧損原因時稱，確認出售上市聯(lián)營公司中國資本（控股）有限公司的非現(xiàn)金會計虧損約1.18億元。不過，這一解釋遭到了投資者的質(zhì)疑。業(yè)內(nèi)人士分析指出，在房地產(chǎn)復蘇的大勢下，第一上海較為低迷的業(yè)績凸顯了其主業(yè)受挫。
值得一提的是，第一上海在財報中坦言，2016年是集團極具挑戰(zhàn)性的一年，香港股市動蕩不安，投資者對證券投資亦持審慎態(tài)度，傾向于持有債券等避險資產(chǎn)。隨著香港股市的業(yè)務活動減少，集團的金融服務業(yè)務的表現(xiàn)受到顯著影響。2016年內(nèi)，第一上海專注于香港股票、期貨及商品市場的經(jīng)紀業(yè)務的傭金收入大幅減少54%。
年報泄露面積突增
公司未闡釋原因
公開資料顯示，星洲商務園是由第一上海和無錫星洲工業(yè)園區(qū)開發(fā)股份有限公司合資設立的無錫江山置業(yè)發(fā)展有限公司（簡稱“江山公司”）負責開發(fā)，第一上海持股70%。該項目位于無錫新區(qū)錫新一路北側(cè)、錫士路西側(cè)，項目規(guī)劃總用地約為61506平方米（合92.3畝），容積率低于1.5，建筑密度為22.12%。業(yè)內(nèi)人士指出，按照容積率1.5計算，星洲商務園總建筑面積應該在9萬多平方米。但《經(jīng)濟參考報》記者研讀第一上海歷年財報發(fā)現(xiàn)，幾年間星洲商務園的建筑面積悄然“增長”了6000平方米。
第一上海2010年年報顯示，星洲商務園分兩期開發(fā)，一期3.8萬平方米當年已開發(fā)完畢，二期5.9萬平方米尚未竣工，兩期合計總建筑面積為9.7萬平方米。而第一上海2013年年報顯示，從2013年開始，星洲商務園被調(diào)整成三期開發(fā)，分別為一期3.8萬平方米、二期3.1萬平方米、三期3.4萬平方米。三期合計開發(fā)的總建筑面積高達10.30萬平方米。而在2010年、2011年、2012年連續(xù)三年的年報中，第一上海披露的都是星洲商務園總建筑面積為9.7萬平方米。對突然“增長”出來的6000平方米面積，第一上海未公告面積變化的原因。
江蘇一位土地規(guī)劃部門人士告訴記者，一般來說，政府在出讓土地前會將所出讓宗地的最高容積率等規(guī)劃條件納入出讓方案和出讓文件。土地出讓時，這些條件會寫入出讓合同并明確違約責任。出讓后，任何單位和個人無權擅自更改規(guī)劃和建設條件，房地產(chǎn)開發(fā)商隨便改變建筑容積率的行為屬于違約行為。因非企業(yè)原因確需調(diào)整的，必須依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定的公開程序進行；因土地受讓人自身原因提出調(diào)整容積率的，土地出讓人應重新公開出讓或根據(jù)土地性質(zhì)讓受讓人補繳土地出讓金。不過無論如何，提高容積率行為都必須向社會公開詳細信息并接受社會的監(jiān)督，否則難以杜絕權力尋租行為。記者登錄無錫市規(guī)劃局網(wǎng)站，以“江山置業(yè)”、“第一上海”等多個檢索詞進行檢索，未發(fā)現(xiàn)關于星洲商務園地塊提高容積率或增加建筑面積的任何批前公示信息。
業(yè)內(nèi)人士坦言，若以每平方米7500元計算，第一上海通過提高容積率將獲取近5000萬元的巨額利益。
實為“科教用地”
租售被疑限制不嚴
日前，記者以投資者身份對該項目進行了實地調(diào)查，售樓處一位女士在接待記者時稱，他們開發(fā)的物業(yè)是科研性質(zhì)的物業(yè)，當時拿的地價也比較便宜，每畝大約100萬元，物業(yè)可售可租，每平方米大約七八千元不等。隨后，這位女士向記者提供了購買該物業(yè)的一家企業(yè)辦理的不動產(chǎn)權證書影像件。該不動產(chǎn)權證書顯示，其土地用途一欄注明為“科教用地：教育、醫(yī)療、衛(wèi)生、科研”。
而記者從無錫市規(guī)劃局網(wǎng)站查詢到的信息也證實了這一地塊的性質(zhì)。該網(wǎng)站明確指出：“星洲商務園項目位于無錫新區(qū)錫新一路北側(cè)、錫士路西側(cè)，建設單位為無錫江山置業(yè)發(fā)展有限公司，該項目用地性質(zhì)為科研設計用地”。
來自e房網(wǎng)無錫站的網(wǎng)頁內(nèi)容顯示，星洲商務園開盤日期為2010年7月7日，目前仍有房子在對外出售、出租。網(wǎng)上資料顯示：“星洲科技商務園現(xiàn)有寫字樓現(xiàn)房房源，面積為255平方米至14000平方米，可租可售。寫字樓租金為1.5元/平/天，出售均價7500元/平起。”當記者向星洲商務園售樓員表示，自己的企業(yè)并不是科研企業(yè)，不知道星洲商務園對入園購買辦公樓的企業(yè)是否有限制，該女士明確表示沒有限制。
在星洲商務園采訪時，記者遇到一位正在現(xiàn)場的投資人童某。童某向記者反映，他因星洲商務園的科研用地性質(zhì)損失慘重。童某說，2015年1月26日，他與江山公司簽署了一份租賃意向協(xié)議書，租用一幢樓準備經(jīng)營賓館。協(xié)議約定，江山公司協(xié)助他辦理相關證件及賓館營業(yè)手續(xù)。但2015年底童某在陸續(xù)投入500多萬元將賓館基本裝修完畢后，卻發(fā)現(xiàn)因科研用地性質(zhì)無法辦理消防手續(xù)，進而賓館無法開業(yè)。截至目前，該賓館已閑置一年多時間，這給童某帶來了不小的經(jīng)濟損失。據(jù)悉，只有將土地性質(zhì)變更為經(jīng)營性用地才能辦到消防許可證，而這涉及補交巨額土地出讓金。
《經(jīng)濟參考報》記者就上述問題致電第一上海香港辦公室，向一位接電話的女士闡明了采訪訴求，并將書面采訪提綱發(fā)至其公開郵箱，但截至記者發(fā)稿時未有回應。記者又撥打了星洲商務園的開發(fā)商無錫江山置業(yè)發(fā)展有限公司的電話，一位接電話的女士以“我們公司不需要”為由直接掛斷了記者的電話。記者再次撥打該公司電話，電話始終無人接聽。記者又將有關書面采訪提綱發(fā)送至江山公司對外公開的公司郵箱，截至記者發(fā)稿時未有回應。