昨天在我的公號“光遠看經濟”發了一篇《房子10年內不準買賣？》的文章，對保定一宗要求“取得不動產權證之日起10年內不得買賣”的土地進行了點評。

　　我在文章中認為，規定10年內不得買賣，是迄今為止本輪房地產調控最為嚴厲的措施，雖然只是特定地塊的特例，不是普遍的規則，但仍然引發了市場的恐慌。如果10年不得買賣的規則真正執行的話，房子就真的成了名符其實的“不動產”。我認為，這種貌似很嚴格的舉措事實上并不能抑制投資炒房。因為過于嚴厲的舉措，事實證明根本不可能堅持，一旦房地產市場出現調整，地方政府肯定第一時間坐不住，立即放棄以前的調控轉向救市，這是過去過年房地產調控的歷史已經證明了的。而且，像“10年內不準買賣”這樣的舉措真的執行的話，也意味著，這個市場的流動性徹底凍結，市場也就徹底死掉，不要說炒房的，蓋房子的和居住需求的購買者也會被嚇跑。

　　從后臺評論的反應看，房地產市場的確是一個“沒有對錯，只有立場”的市場。你只要說房價要跌，抨擊炒房者，評論里就會好評如潮，你一旦對抑制炒房的政策稍加質疑，稍微為開發商說幾句話，或者稍微預測房價還會漲，立即就是謾罵，質問我究竟有多少套房。當然，這也反應出，很多評論者的確錯過了2015年年底以來波瀾壯闊的上漲行情，相當一部分屬于無房族。問題的關鍵是，這些人根本不好好去學習領會別人文章的邏輯和觀點，一看和自己期望房價下跌的意愿不符合，立即開噴。如果“噴”也算房價調控措施的話，那肯定是最沒用的舉措。有些人唱空房價很多年，已經徹底淪為笑話，不管你多喜歡這樣的觀點，房地產用冷酷的事實已經在不斷地教育你。

　　讀懂文章的邏輯和觀點真的很重要，可惜，網絡社會很多情況下真的屬于大前研一所言的“低智商社會”，斷章取義，曲解誤解無處不在。比如，有人就質疑我：你說房地產6月要變天，為什么西安的房價今年大漲。我今天就多點耐心對這個問題進行解釋。

　　我所言的“變天”，指房地產市場和去年火熱的行情比較市場的表現。

　　現在的情況，和去年比是不是已經面目全非？去年市場是什么情況？交易創下歷史新高，突破了10萬億大關，連續突破了14億、15億平米的兩大關口，熱點城市房價暴漲，全球前十名漲幅里，至少有一半是中國的城市，總共出現了300多個“地王”，熱點城市恐慌性的購買不斷，房價上漲的預期強烈。

　　現在的情況呢？熱點城市的交易和市場預期已經徹底逆轉，這些城市的房地產市場全面進入觀望階段。下一步，如果房地產政策繼續堅持，這些城市價格出現松動和調整的概率很大，交易量暴跌，這難道不算變天？我不知道你們理解的變天是什么？我所言的變天從來不是指出現暴跌行情。而且我也多次在文章中指出，我不認為中國房價短期會暴跌甚至崩盤，因為支撐房價平穩的一些長期元素仍然存在。

　　我在過去的文章中一再表達一個觀點，中國的房地產市場是一個嚴重分化、區域特征極為明顯的市場。

　　每一個城市，甚至每一個城市的每一個區域，房價的表現都因受各種因素的影響截然不同。去年上漲的熱點城市，由于市場基本面的不同，今年房價的表現也是完全不一樣的。比如一線城市中的廣州，在我看來，房價總體仍然偏低，仍然有上漲的空間。每次去廣州，很多廣州人不愿意聽我這么講，但事實就是如此。而北京這個市場，經歷“3.17”以來的調控風暴，北京房價不會下跌的神話其實已經被打破，二手房價格松動明顯。這就是區域的差異，還有去年的一些上漲兇猛的城市，我之前已經點名要大家小心。

　　但我也多次說，一些城市的房價偏低，屬于價格安全的區域。除了西安，我在之前的文章中還點過重慶、昆明、寧波、大連等城市，你們可以回過頭去查這些文章。我從來沒有說“變天”是全國房價步調一致的走，要么跌，要么漲，怎么可能？至于三四線城市，在今年微博問答中，網友問到的鎮江、鹽城、揚州、徐州等城市，我明確指出，這些城市去年沒怎么漲，今年補漲的行情大。

　　在今年春節剛過的一篇文章中，我提出今年三線的補漲問題。但坦率地承認，對于一部分今年出現明顯上漲的四五線城市，我真的沒有預判到。在我看來，四五線城市最大的危險不是價格，而是數量，不是價格泡沫，而是數量泡沫。對于四五線城市，我的一貫觀點，為了居住，什么時候都可以買，因為價格不高，也跌不到什么地方去。為了投資，不建議投資四五線。今年四五線的上漲，我仍然認為不正常。即使熱點城市調控有擠出效應，但不管怎么擠，也擠不到這些房子比人還多的城市。然而，市場的確有時候比我們想象的還要瘋狂。

　　中國房地產市場受政策的影響非常大，是一個真正的政策市。

　　我一再強調，政策對市場是有明顯作用的。之所以很多人認為政策沒有作用，越調越高，是因為政策沒有堅持。對于本輪調控，我仍然認為政策一定有作用，我也仍然認為，政策不可能堅持超過兩年。特別是目前30多個城市出臺的兩年或者三年內不準出售房子的政策，我認為是不可能堅持的。本輪房地產政策的核心是貫徹“房子是人住的”這一主題，我支持這個主題。但要真正實現房子是人住的這一基本目標，不可能靠限售、限購這些短期的行政舉措，甚至是帶著極大情緒的舉措，而是需要重啟爐灶，圍繞這一目標構建一套長期的政策體系。

　　這個觀點，在功夫財經不久前的文章中我再次專門撰文論述過。要實現房子是住的目標，需要的是扎扎實實的制度建設，而不是依靠一驚一乍的行政調控，更不能靠無法堅持的極端措施。把房地產回歸居住建立在目前的調控基礎上，我認為仍然是一種懶惰思維，仍然是一種不負責任的行為。過度的調控造成的負面效應顯而易見。以限價為例，我最擔心的是，如果限價執行一兩年，開發商為了省成本，一定會制造出又一批很爛的房子，導致住房質量的嚴重下滑。而在人人都知道目前很多政策根本無法堅持的情況下，一旦政策松動，則意味著市場的又一次報復性反彈。