5月23日晚，北京住建委官方公眾號“安居北京”發布“關于3·26商住新政的補充說明”（以下簡稱補充說明）。該說明對商住限購執行細則進一步明確。

該說明明確了三點。第一，在政策執行前，已取得預售許可證、有實際成交并完成網簽的商辦類項目，開發商可保持現有設施，已購買的商辦類房屋，購房者可保持現有設施；第二，已購買的商辦類房屋，可出租，且不限定出租對象，也可銷售，但購房人應符合政策要求；第三，中介機構可代理商辦類房屋的出租、出售業務，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用于居住或者其具備居住功能。

北京房地產業協會秘書長陳志表示，“嚴格執行‘326’政策、兼顧購房者合理利益”是此次執行口徑確定的大原則。簡單來說，即326政策紅線不能越，但要兼顧已購房人群的合理利益。

不過，針對中介可繼續租售商住這一細則，21世紀經濟報道記者詢問了多家中介，目前得到的答復均是，“保持觀望，暫時不操作商住類物業，”記者在鏈家網上也沒有看到商住類物業掛牌。

細則明確

5月23日出臺“補充說明”從更加人性化的角度兼顧了已購買商住類物業人群的居住權益。

3月26日晚間，北京市發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，對北京市的商業、辦公類項目（以下簡稱商辦類項目）進行監管，其中對個人購買商辦類項目的限制措施，在全國范圍內開啟了對商住房限購的先河。公告要求，開發企業在建（含在售）商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。公告還強調，在政策執行之前，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應當符合下列條件：1.名下在京無住房和商辦類房產記錄的。2.在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。

5月23日的“補充說明”仍然繼續執行3月26日政策，但進一步保障和明確了商住類物業人群權益。陳志表示，商辦類房屋雖然本身并不是居住屬性，但鑒于部分商辦類房屋的購房者，購買后確實已經住進去，所以這次執行口徑對于這些購房者的利益還是照顧了。換句話說，已購的商辦類房屋不會拆除那些居住設施，出租的話也不會限制不讓租給個人，也就是說以前怎么用，現在還是怎么用，沒有改變。這里面透出一個原則，就是商辦類房屋如果現在是用來住的，還可以繼續住。但如果是拿來投資炒房的，再出售必須要符合限購。這就將購買商辦是解決購房人自身問題，和去投資炒房這兩種情況區分開。合理的需求政府予以照顧；投資投機、靠倒商辦來賺錢的堅決遏制。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，政策更加人性化，雖然從內容看，與之前調控政策要求并無區別，但基本明確了政策的主要方向是遏制增量，對存量，特別是小業主已經使用的存量暫做引導。所以這應該說是調控的相對人性化之處。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，北京此次出臺類似說明，也是為了讓當前的商住政策更具有可操作性，尤其是一些已經入住的商住項目，通過此類說明，對于后續住房交易和持有等會有一個較為積極的管制作用和引導作用。

商住新增量受影響最大

除了明確細則，北京此次出臺該政策，也給不少商住類購房者一顆“定心丸”。此前，北京市則多次針對商辦類物業進行整頓規范。

根據公開報道，鏈家相關負責人曾表示，“近期，北京鏈家主動開展了全面的合規整治工作，以優化店面資源配置，加強所有店面管理和規范，啟動了部分門店的關閉，主要包括三類，其中最多的是原來在商辦小區的中介門店；其次是一層居住類改商業出租的門店；第三部分是主營高價二手房的門店。據初步統計已累計關閉近87家門店，其中商辦44家，熱點樓盤區域9家。”

不僅鏈家，包括我愛我愛等不少中介也紛紛關閉了商辦小區附近門店。中介經紀人也對商辦類物業掛牌銷售等行為持有觀望態度。

此外，其他城市針對“類住宅”即商住類物業拆除上下水等行為，也引起了北京市購房者的恐慌。此次執行細則兼顧了已購人群的居住權益。

嚴躍進認為，政策第一點表明，對于當前已經有過實際成交的商辦項目，可以采取保留設施的規定，這樣做也是為了防范模棱兩可的做法出現。比如嚴格來說，部分設施是違規的，但是因為里面或有業主已經入住，或者設施本身已經投入了一些成本，所以類似設施保留的做法也是為了盡量使得此類項目順利過渡，防范各類扯皮。政策第二點表明，已經購買的商辦類項目，可以采取出租的方式，因為提到了沒有明確出租對象，所以可以理解為出租給個人的表述，這其實是相對有所寬松，但也和近期的租賃市場的政策是吻合的。但對于銷售，則還是守住了原有的政策底線，即銷售個人可以，但個人需要滿足3月26日的限購政策。不過從實際情況看，其實也不太會有人去購買此類商辦項目了，畢竟流動性已經很糟糕了，出租反而是最好的出口。政策第三點表明，中介后續依然可以代理此類業務，但不允許涉及到居住等含義。這句的表述是帶有規勸性的，即不要誤導購房者。當然實際情況是，購房者對于此類產品當前的政策內容其實也是有一定的了解，所以中介本身各類誤導的意義也已經不大了，而中介更多是要配合當前樓市管控思路和導向，不能散布虛假信息和做違規銷售。

張大偉表示，該政策對小業主來說算是好消息，對企業來說，則未必。從調控方向看，這一輪的原則依然是人口疏解與去投資化，新的說明文件有利于維持市場基本穩定，而且也繼續對企業持有的商辦類物業去除居住功能加碼調控。他認為，商住市場未來新增量受到的影響最大。

中原地產研究中心統計數據顯示：自3月26日以來近2個月時間內，北京商辦市場徹底冰凍，實際市場成交跌幅99.9%，市場接近零成交。