4月19日深夜,濟(jì)南限購(gòu)政策再升級(jí)。20日起,濟(jì)南本市戶籍購(gòu)買二套房,首付比例提高至60%,非本市戶籍家庭首套房貸款比例提高至60%,商貸最長(zhǎng)年限都縮短至25年。而不在限購(gòu)之列的司法拍賣房也吸引了更多的關(guān)注。記者了解到，目前山東并沒(méi)有對(duì)司法拍賣房實(shí)行限購(gòu)，司法拍賣房在某些方面也存在一定的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士也建議購(gòu)房者，“撿漏”需謹(jǐn)慎，購(gòu)買前一定要做好功課。

司法拍賣房成交量激增

據(jù)了解，所謂“司法拍賣房源”，是指遭法院強(qiáng)制執(zhí)行的房產(chǎn)。拍賣前，法院相關(guān)的網(wǎng)站上會(huì)公布拍賣公告，法院一般是將房產(chǎn)委托給拍賣公司，拍賣公司再公開競(jìng)賣。在實(shí)際操作中，對(duì)于司法拍賣的房屋，不受限購(gòu)的限制。

在濟(jì)南法院拍賣網(wǎng)看到，確實(shí)有不少司法拍賣房源公告，比如濟(jì)南市歷下區(qū)山大南路的一處70平方米的房源，起拍價(jià)為87萬(wàn)出頭，算下來(lái)價(jià)格不到1.3萬(wàn)元/平方米，低于該小區(qū)目前市場(chǎng)上二手房掛牌均價(jià)。

在濟(jì)南市中級(jí)人民法院了解到，去年受濟(jì)南房?jī)r(jià)上漲的影響，法院司法拍賣房的成交量激增。“去年7月到今年4月底，我們共成交了83套房，一共拍賣了1.5687億元。同比價(jià)格增長(zhǎng)率大概在38%-47%”濟(jì)南市中級(jí)人民法院司法技術(shù)中心主任袁愛華告訴記者，原來(lái)的時(shí)候流拍很多。按照相關(guān)規(guī)定，第一次流拍的話，價(jià)格會(huì)降低20%，再次流拍價(jià)格要再降10%。現(xiàn)在房產(chǎn)的成交量上漲，“評(píng)估價(jià)也同比上漲了10%左右。”“前一陣拍賣了濟(jì)南魯能領(lǐng)秀城的一套137平方的房子，評(píng)估價(jià)是1.05萬(wàn)每平，最后成交的價(jià)格是1.35萬(wàn)每平。”

司法拍賣房源不在限購(gòu)之列

濟(jì)南市中級(jí)人民法院司法技術(shù)中心主任袁愛華告訴記者，司法拍賣房源相對(duì)于市面上的普通房源來(lái)講，還是有一定區(qū)別的。“首先，司法拍賣的房產(chǎn)比同期市場(chǎng)交易的價(jià)格偏低，在價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)很明顯，在房?jī)r(jià)普遍高漲的今天，這也是司法拍賣房受歡迎的主要原因。”袁愛華說(shuō)，“其次，被查封的房產(chǎn)位置有一定的優(yōu)越性，小區(qū)的環(huán)境和相關(guān)的配套設(shè)施也比較好，像這些房源的地段，沒(méi)有特殊的情況，持有人是不會(huì)選擇出售的。”“當(dāng)然，還有一大原因就是司法拍賣房不限購(gòu)，隨著濟(jì)南限購(gòu)的不斷升級(jí)，很多人的購(gòu)房條件達(dá)不到，但是買房又是剛需，也會(huì)考慮購(gòu)買司法拍賣房。”“司法拍賣房不受限購(gòu)的約束，買房之后，如果購(gòu)房人符合濟(jì)南市相關(guān)的落戶規(guī)定，可以進(jìn)行落戶。”袁愛華告訴記者。

袁愛華表示，通過(guò)司法拍賣途徑購(gòu)房的人，可能本身就住在同一個(gè)小區(qū)，比較知根知底，購(gòu)買后給父母居住，比較方便。“前一陣在青島拍賣的一套房產(chǎn)就是這種情況，購(gòu)房人就住在拍賣房所在的小區(qū)，對(duì)房產(chǎn)的情況比較了解，跟父母住在一個(gè)院兒里也比較方便。”

可通過(guò)網(wǎng)絡(luò)拍賣進(jìn)行購(gòu)買

據(jù)袁愛華介紹，按照相關(guān)規(guī)定，司法拍賣房產(chǎn)通過(guò)公開的方式進(jìn)行拍賣，以保證公開公正透明。“2017年1月以來(lái)，國(guó)家規(guī)定，司法拍賣要統(tǒng)一通過(guò)淘寶拍賣進(jìn)行，不過(guò)鑒于山東情況的特殊性，我們有自己的拍賣網(wǎng)站發(fā)布信息，同時(shí)也通過(guò)委托拍賣公司組織拍賣活動(dòng)。”

據(jù)了解，目前司法拍賣信息發(fā)布的平臺(tái)有“兩微一端”，即微博、微信和今日頭條客戶端。同時(shí)在報(bào)紙上也有發(fā)布信息。

同時(shí)，司法拍賣要繳納保證金，“保證金一般是房產(chǎn)價(jià)格的5%-10%，最高不超過(guò)20%。競(jìng)買不成功的話，一般在24小時(shí)內(nèi)無(wú)息退還保證金，但是如果競(jìng)買成功后，競(jìng)買人取消交易，則不再退還保證金。”

對(duì)于司法拍賣過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用，據(jù)袁愛華介紹，房產(chǎn)在拍賣過(guò)程中產(chǎn)生的水電物業(yè)管理費(fèi)用，以及房產(chǎn)出售的增值稅，一般由被執(zhí)行人承擔(dān)，而拍賣的傭金則一般由購(gòu)房者承擔(dān)。“在一些拍賣公告中，也可能會(huì)直接規(guī)定這些費(fèi)用的承擔(dān)人，所以在看拍賣公告的時(shí)候，一定要仔細(xì)看，弄清楚費(fèi)用的承擔(dān)人，如果買了一套100萬(wàn)的房子，卻要承擔(dān)之前拖欠的大量物業(yè)費(fèi)用，可能就比較麻煩。”袁愛華說(shuō)。

據(jù)袁愛華介紹，司法拍賣房的交付時(shí)間，一般在法院出具的法律裁定書送達(dá)一個(gè)月之內(nèi)。對(duì)于一些交付困難的，法院會(huì)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。“買房后，可以按相關(guān)的手續(xù)辦理過(guò)戶。”

購(gòu)買要做哪些功課？

同時(shí)，記者了解到，與普通房屋相比，司法拍賣房源也存在一些瑕疵。袁愛華提醒說(shuō)，市民如果想購(gòu)買司法拍賣房源，一定要對(duì)司法拍賣進(jìn)行了解，并多了解房屋現(xiàn)狀，多做功課。

據(jù)袁愛華介紹，司法拍賣房存在的瑕疵，一般表現(xiàn)在四個(gè)方面。“首先是，這些房產(chǎn)可能存在租賃關(guān)系，法院在決定拍賣之前就存在的租賃關(guān)系是受法律保護(hù)的，競(jìng)買人競(jìng)拍成功后要遵守買賣不破租賃的原則，繼續(xù)允許承租人使用至租賃合同結(jié)束。還有非法占用的可能，非法占用雖然不受法律保護(hù)但給競(jìng)買者帶來(lái)了交房入住的障礙。”“其次則是房屋拖欠水電物業(yè)費(fèi)用，長(zhǎng)期拖欠產(chǎn)生的違約費(fèi)用，也是很大的一筆費(fèi)用，如果被執(zhí)行人拒絕支付，導(dǎo)致物業(yè)斷水?dāng)嚯姡矔?huì)產(chǎn)生一系列麻煩。房主之前拖欠的水、電、供暖、物業(yè)等各項(xiàng)費(fèi)用也要自行到小區(qū)物業(yè)、居委會(huì)、水電主管部門了解下具體數(shù)額。”袁愛華說(shuō)。“第三，必須搞清楚房屋是否存在抵押，因?yàn)閺姆缮希盅菏莾?yōu)先執(zhí)行的。可以委托專業(yè)人士對(duì)房屋所在的土地性質(zhì)、是否拖欠出讓金等決定能否直接辦理過(guò)戶的環(huán)節(jié)了解清楚。”此外，還必須搞清楚的一點(diǎn)是，房屋的內(nèi)部以及鄰里關(guān)系的一些潛在瑕疵，也是很多人比較忌諱的，所以必須全面的、多方位的了解才行。“仔細(xì)研讀拍賣公告是必須的，同時(shí)，進(jìn)行實(shí)地考察也是必不可少的，排除可能存在的風(fēng)險(xiǎn)并做好相應(yīng)的準(zhǔn)備，這樣才能降低購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)、減少交易成本。”

據(jù)了解，目前我省法院的司法拍賣房尚不能進(jìn)行貸款，需要一次性全額付款。